Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Wie viel lohnt sich wirklich?

Wer eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kennt den Begriff meist aus dem Beratungsgespräch: das Sondertilgungsrecht. Gemeint ist die Möglichkeit, zusätzlich zur normalen Monatsrate außerplanmäßig Geld auf das Darlehen zu zahlen – etwa aus einer Erbschaft, einem Bonus oder angespartem Geld. Die Grundlagen zu Zinsbindung, Tilgungssatz und Beleihungsauslauf haben wir bereits im Ratgeber Baufinanzierung Grundlagen erklärt, und was beim Ende der Zinsbindung passiert, im Artikel zur Anschlussfinanzierung. Dieser Artikel setzt beides voraus und geht ausschließlich in die Tiefe: Wie ist ein Sondertilgungsrecht vertraglich aufgebaut, was passiert, wenn du mehr zahlst als vereinbart, warum spart zusätzliche Tilgung während der Zinsbindung tatsächlich Geld – und wann lohnt sich das Geld stattdessen woanders?

Was ein Sondertilgungsrecht überhaupt ist

Eine normale Baufinanzierung läuft als Annuitätendarlehen: Du zahlst eine gleichbleibende Monatsrate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Diese Rate ist im Vertrag fest vereinbart – wer mehr zurückzahlen will, kann das nicht einfach tun, ohne dass die Bank dem vorher zugestimmt hat. Genau diese Zustimmung ist das Sondertilgungsrecht: eine vertraglich vereinbarte Klausel, die dir erlaubt, zusätzlich zur Rate einen bestimmten Betrag pro Jahr kostenfrei außerplanmäßig zu tilgen, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei völlig unterschiedlichen Rechtsgrundlagen, die in der Praxis oft durcheinandergeworfen werden:

• Das vertragliche Sondertilgungsrecht gilt nur, wenn es im Darlehensvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Es ist reine Verhandlungssache zwischen dir und der Bank, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter und kann im Vertrag auf null stehen.
• Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB existiert unabhängig von jeder Vertragsklausel und greift erst nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung des Darlehens. Dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Ein Darlehensvertrag ohne jede Sondertilgungsklausel ist rechtlich zulässig – dann darfst du während der laufenden Zinsbindung grundsätzlich nicht mehr zahlen, als vertraglich vereinbart ist, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Genau deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf diese Klausel, bevor du unterschreibst – dazu später mehr im Abschnitt zu den Verhandlungstipps.

Die gesetzliche Basis: § 489 BGB als Grundrecht nach zehn Jahren

Unabhängig davon, was dein Vertrag zur Sondertilgung sagt, gibt es ein gesetzlich verankertes Recht, das jede Baufinanzierung mit gebundenem Sollzins betrifft: § 489 BGB. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins spätestens zehn Jahre nach dessen vollständigem Empfang – also nach vollständiger Auszahlung – ganz oder teilweise mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Das gilt unabhängig davon, wie lange die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung eigentlich noch laufen würde, also auch bei einer Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren. Für diese Kündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, und das Recht kann laut § 489 Abs. 4 BGB vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden.

Für dieses Recht ist entscheidend: „ganz oder teilweise" – du musst also nicht das komplette Darlehen kündigen. Eine große Sondertilgung nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist damit über § 489 BGB unabhängig von jeder vertraglichen Sondertilgungsklausel möglich, solange du die sechsmonatige Frist einhältst. Wer diesen Weg konkret plant – etwa im Zusammenhang mit einer Anschlussfinanzierung –, findet die vertiefte Erklärung inklusive Fristberechnung in unserem Artikel zur Anschlussfinanzierung und zum Forward-Darlehen.

Für die ersten zehn Jahre einer Zinsbindung bleibt dagegen nur die vertraglich vereinbarte Sondertilgungsklausel als Möglichkeit für außerplanmäßige Zahlungen – oder eben keine, wenn sie fehlt. Genau um diese Klausel geht es im Rest dieses Artikels.

Wie Banken das vertragliche Sondertilgungsrecht typischerweise gestalten

Ein Sondertilgungsrecht ist keine gesetzlich standardisierte Größe, sondern ein Vertragsbestandteil, den Banken unterschiedlich ausgestalten. In der Praxis haben sich aber einige Varianten als Marktstandard etabliert:

Ausgestaltung	Verbreitung in der Praxis	Typische Kosten
Kein Sondertilgungsrecht	selten geworden, aber möglich, wenn nicht verhandelt	keine, aber auch keine Flexibilität
Bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr	häufig als Standard bereits im Angebot enthalten	meist ohne Zinsaufschlag
Bis zu 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr	verbreitet, oft gegen Aufpreis oder auf Wunsch verhandelbar	teils ohne, teils mit kleinem Zinsaufschlag
Unbegrenzte Sondertilgung	von einzelnen Anbietern angeboten, seltener Standard	meist mit spürbarerem Zinsaufschlag

Ein paar Punkte, die in der Praxis häufig übersehen werden:

• Bezugsgröße ist meist die ursprüngliche Darlehenssumme, nicht die aktuelle Restschuld. Ein Sondertilgungsrecht von 5 % bei einem ursprünglich aufgenommenen Darlehen von 300.000 € bedeutet in der Regel 15.000 € pro Jahr – auch dann noch, wenn die Restschuld längst niedriger ist.
• Der Prozentsatz gilt pro Kalenderjahr, nicht kumulativ für die gesamte Zinsbindung. Ob nicht genutzte Beträge ins nächste Jahr übertragen werden können, hängt vom Vertrag ab – dazu mehr im Abschnitt zu den häufigen Fehlern.
• Manche Banken bieten alternative Strukturen an: einen festen Euro-Betrag pro Jahr statt eines Prozentsatzes, oder eine einmalige größere Sondertilgung zu einem bestimmten Zeitpunkt während der Zinsbindung, etwa bis zu 25–50 % der Darlehenssumme.
• Ein höheres Sondertilgungsrecht kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag. In Marktübersichten werden für ein Sondertilgungsrecht oberhalb der üblichen 5–10 %-Marke gelegentlich Aufschläge in der Größenordnung von rund 0,1 bis 0,25 Prozentpunkten auf den Sollzins genannt. Die genaue Höhe unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter und ist frei verhandelbar – es gibt dafür keinen einheitlichen oder gesetzlich festgelegten Wert.

Wie hoch dein individuelles Sondertilgungsrecht ausfällt, findest du nicht in einer allgemeinen Übersicht, sondern ausschließlich in deinem eigenen Darlehensvertrag – meist in den „Besonderen Vereinbarungen" oder den Darlehensbedingungen.

Was passiert, wenn du mehr sondertilgst als vereinbart?

Zahlst du in einem Jahr mehr auf dein Darlehen zurück, als dein Sondertilgungsrecht erlaubt, greift für den übersteigenden Betrag grundsätzlich das gleiche Prinzip wie bei jeder vorzeitigen Rückzahlung außerhalb einer vereinbarten Ausnahme: Die Bank hat für diesen Teil einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Der Grund: Die Bank hat mit dem vertraglich vereinbarten Zins über die gesamte Zinsbindung kalkuliert, refinanziert sich entsprechend am Kapitalmarkt und erleidet durch die vorzeitige Rückzahlung einen finanziellen Nachteil, den sie durch die Entschädigung ausgleichen darf.

Wichtig für die Größenordnung: Anders als bei allgemeinen Verbraucherdarlehen wie Ratenkrediten, bei denen § 502 BGB die Vorfälligkeitsentschädigung auf maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe deckelt (0,5 %, wenn die Restlaufzeit unter einem Jahr liegt), gilt diese feste Prozent-Obergrenze nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge wie eine klassische Baufinanzierung. Hier gibt es keinen gesetzlich fixierten Prozentdeckel – die Entschädigung muss aber „angemessen" sein und darf den tatsächlichen finanziellen Nachteil der Bank nicht übersteigen. Die konkrete Berechnung erfolgt in der Praxis meist nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode, bei der die Bank den entgangenen Zins mit der Rendite vergleicht, die sie mit dem vorzeitig zurückgezahlten Geld am Kapitalmarkt (etwa in Pfandbriefen) hätte erzielen können.

Eine für dich wichtige Absicherung hat der Bundesgerichtshof (BGH) dabei festgelegt: Ist im Vertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart, muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung so rechnen, als hättest du dieses Recht ohnehin voll ausgeschöpft – und zwar unabhängig davon, ob du es in der Vergangenheit tatsächlich genutzt hast. Das senkt die Entschädigung, weil die Bank ohnehin mit einer teilweisen vorzeitigen Rückzahlung hätte kalkulieren müssen. Ein vorhandenes Sondertilgungsrecht wirkt sich damit doppelt positiv aus: Es erlaubt dir kostenfreie Sondertilgungen bis zur vereinbarten Grenze – und es senkt gleichzeitig die Vorfälligkeitsentschädigung für alles, was darüber hinausgeht.

In der Praxis bedeutet das: Wer deutlich mehr zurückzahlen möchte, als das eigene Sondertilgungsrecht hergibt – etwa nach einem Immobilienverkauf oder einer größeren Erbschaft –, sollte vor der Zahlung eine schriftliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank anfordern und diese im Zweifel prüfen lassen, statt einfach zu überweisen.

Warum Sondertilgung überhaupt Geld spart: der Zinsmechanismus

Der Effekt einer Sondertilgung lässt sich auf einen einfachen Kerngedanken zurückführen: Jeder Euro, den du zusätzlich zurückzahlst, reduziert sofort die Restschuld – und damit die Basis, auf die künftig Zinsen berechnet werden. Weil dein Sollzins für die gesamte Zinsbindung fest vereinbart ist, ist der Effekt garantiert: Du weißt exakt, wie viel Zins du auf diesen Euro nicht mehr zahlen musst, nämlich genau den vereinbarten Sollzins für die verbleibende Zeit der Zinsbindung.

Bei den meisten Verträgen bleibt die Monatsrate nach einer Sondertilgung unverändert – die Bank verrechnet die Sondertilgung stattdessen mit einer verkürzten Restlaufzeit: Du zahlst weiterhin denselben Betrag pro Monat, aber weil die Restschuld niedriger ist, sinkt der Zinsanteil an jeder künftigen Rate, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Das Darlehen ist am Ende schneller vollständig getilgt. Manche Banken bieten alternativ eine Ratensenkung an, bei der die Monatsrate nach der Sondertilgung reduziert wird und die ursprüngliche Restlaufzeit erhalten bleibt – das lohnt sich vor allem, wenn du kurzfristig finanziellen Spielraum brauchst, kostet aber über die gesamte Laufzeit tendenziell mehr Zinsen als die Verkürzung der Restlaufzeit bei gleicher Rate.

Wann eine Sondertilgung besonders viel bringt – und wann weniger

Der Effekt einer Sondertilgung hängt direkt am vereinbarten Sollzins. Je höher der Zins deines Darlehens, desto größer die garantierte Ersparnis pro eingesetztem Euro – bei einem Sollzins von 4,5 % sparst du pro Jahr anteilig mehr als bei einem Darlehen mit 2,5 %. Das bedeutet umgekehrt auch: In Phasen mit besonders niedrigen Bauzinsen, wie es sie in Deutschland über weite Strecken der 2010er-Jahre gab, war der reine Zinsvorteil einer Sondertilgung kleiner als heute – die Grundüberlegung, ob sich das Geld stattdessen anderweitig besser verzinst, wird in solchen Phasen tendenziell wichtiger. Aktuell bewegen sich die Sollzinsen für zehnjährige Zinsbindungen größenordnungsmäßig im mittleren bis oberen Drei-Prozent-Bereich – ein Bereich, in dem eine Sondertilgung wieder eine spürbar attraktive, garantierte Ersparnis liefert, gerade im Vergleich zu vielen klassischen Tagesgeld- oder Festgeldangeboten.

Ein zweiter Faktor ist der Zeitpunkt innerhalb der Zinsbindung: Je früher du sondertilgst, desto länger wirkt der Zinseffekt, weil sich die reduzierte Restschuld über eine längere verbleibende Zinsbindung auswirkt. Eine Sondertilgung im ersten Jahr spart über die gesamte restliche Zinsbindung mehr Zinsen als exakt derselbe Betrag kurz vor deren Ende – auch wenn der Unterschied bei kleineren Beträgen selten entscheidend ist.

Rechenbeispiel: Was 20.000 € Sondertilgung konkret bringen

Das folgende Beispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung mit angenommenen, gerundeten Werten – keine für dich individuell zutreffende Berechnung. Sie zeigt ausschließlich die Rechenlogik.

Ausgangslage:

• Darlehenssumme: 300.000 €
• Sollzins: 3,7 % p. a. (10 Jahre Zinsbindung)
• Anfängliche Tilgung: 2 % p. a.
• Monatliche Rate: rund 1.425 € (bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant)
• Nach 3 Jahren regulärer Tilgung: Restschuld rund 280.994 €

Angenommen, du erhältst im dritten Jahr eine Erbschaft und zahlst 20.000 € als Sondertilgung – innerhalb deines vertraglich vereinbarten Rechts, also ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Monatsrate bleibt unverändert bei rund 1.425 €, die Restlaufzeit verkürzt sich entsprechend.

	Ohne Sondertilgung	Mit 20.000 € Sondertilgung (Jahr 3)
Restschuld am Ende der Zinsbindung (Jahr 10)	rund 227.528 €	rund 201.626 €
Gezahlte Zinsen, Jahr 3 bis 10 (7 Jahre)	rund 66.234 €	rund 60.332 €
Zinsersparnis in der Zinsbindung	–	rund 5.902 €

Rechnet man die gleichbleibende Monatsrate über die komplette restliche Darlehenslaufzeit weiter (angenommen, der Zinssatz bliebe für die gesamte Restlaufzeit unverändert – was in der Realität durch die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung nicht garantiert ist), wäre das Darlehen mit der Sondertilgung rund 34 Monate bzw. knapp 2 Jahre und 10 Monate früher vollständig getilgt, bei insgesamt rund 28.470 € weniger gezahlten Zinsen über die gesamte Restlaufzeit.

Der wirklich garantierte Teil dieser Rechnung ist die Zinsersparnis innerhalb der laufenden Zinsbindung (die rund 5.902 € in diesem Beispiel), weil dafür der Sollzins fest vereinbart ist. Der langfristige Effekt über das Ende der Zinsbindung hinaus hängt zusätzlich von den Konditionen der späteren Anschlussfinanzierung ab – die Sondertilgung reduziert aber in jedem Fall bereits jetzt die Restschuld, mit der du in die nächste Zinsbindungsperiode startest, und damit dein Zinsänderungsrisiko.

Rechnerisch entspricht die Zinsersparnis in diesem Beispiel einer garantierten jährlichen Verzinsung von rund 3,7 % auf die eingesetzten 20.000 € – exakt der Sollzins des Darlehens. Das ist kein Zufall: Eine Sondertilgung „verzinst" sich immer ungefähr in Höhe des Sollzinses, den du dadurch nicht mehr zahlen musst.

Exkurs: Sondertilgung oder lieber in ein ETF-Portfolio investieren?

An diesem Punkt stellt sich für viele die naheliegende Frage: Lohnt es sich überhaupt, Geld in die Immobilie zu stecken, statt es am Kapitalmarkt zu investieren? Diese Abwägung ist legitim – aber die beiden Optionen sind nicht direkt vergleichbar, und wir wollen an dieser Stelle ausdrücklich keine Anlageempfehlung geben, sondern nur den Unterschied in der Risikostruktur verdeutlichen.

Die Sondertilgung liefert eine garantierte Ersparnis in Höhe des Sollzinses – in unserem Beispiel oben rund 3,7 % pro Jahr auf die eingesetzten 20.000 €, ohne Kursschwankung und ohne Verlustrisiko. Das Geld ist danach allerdings nicht mehr liquide: Es steckt in der Immobilie und lässt sich im Zweifel nicht kurzfristig wieder herausholen.

Eine Investition in ein breit gestreutes ETF-Portfolio (etwa auf einen globalen Aktienindex) liefert historisch betrachtet über sehr lange Zeiträume im Schnitt höhere, aber unsichere Erträge. Historische Betrachtungen für einen breiten Weltaktienindex zeigen je nach Berechnungszeitraum und -methode eine durchschnittliche jährliche Wertentwicklung von grob 6 bis 8 % vor Kosten und Steuern – das ist ein Vergangenheitswert und keine Garantie für die Zukunft. Innerhalb einzelner Jahre oder auch mehrjähriger Zeiträume waren zwischenzeitlich deutliche Kursrückgänge und auch mehrjährige Verlustphasen historisch keine Seltenheit.

Rein illustrativ, mit denselben 20.000 € über denselben Zeitraum von 7 Jahren bis zum Ende der Zinsbindung gerechnet:

Szenario	Angenommene jährliche Rendite	Wert nach 7 Jahren (vor Steuern)	Gewinn (vor Steuern)
Sondertilgung (garantiert)	3,7 % (= Sollzins)	– (kein Kapitalstock, sondern vermiedene Zinskosten)	rund 5.902 € (garantiert)
ETF-Portfolio, konservative Annahme	6 %	rund 30.073 €	rund 10.073 € (vor Steuern, unsicher)
ETF-Portfolio, optimistische Annahme	8 %	rund 34.276 €	rund 14.276 € (vor Steuern, unsicher)

Auf den ersten Blick wirkt die ETF-Variante damit rechnerisch attraktiver. Für eine faire Einordnung gehören aber mehrere Punkte dazu, die in einer reinen Renditezahl untergehen:

• Steuern: Gewinne aus einem ETF-Verkauf unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag (bei Aktien-ETFs abgemildert durch die 30-prozentige Teilfreistellung und den Sparerpauschbetrag von 1.000 € bzw. 2.000 € bei Zusammenveranlagung), die vermiedenen Zinskosten einer Sondertilgung dagegen unterliegen keiner Steuer – bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Darlehenszinsen ohnehin steuerlich nicht absetzbar, sodass hier auch kein steuerlicher Nachteil durch den Wegfall von Zinsen entsteht.
• Risiko und Anlagehorizont: Die historischen Durchschnittswerte gelten für lange Zeiträume von 15 Jahren und mehr. Über kürzere Zeiträume von wenigen Jahren – wie in unserem Beispiel bis zum Ende der Zinsbindung – schwankt die tatsächliche Rendite deutlich stärker und kann auch negativ ausfallen.
• Liquidität: ETF-Anteile lassen sich in der Regel innerhalb weniger Tage verkaufen, eine Sondertilgung ist dagegen endgültig in der Immobilie gebunden.
• Risikotragfähigkeit und persönliche Situation: Wie viel Schwankung du aushalten kannst und willst, wie sicher dein Einkommen ist und ob du bereits einen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben zurückgelegt hast, spielt für diese Entscheidung eine mindestens ebenso große Rolle wie die reine Renditeerwartung.
• Diversifikation: Wer bereits stark in die eigene Immobilie investiert ist, hat einen erheblichen Teil des Vermögens in einem einzigen, nicht diversifizierten Vermögenswert gebunden – ein zusätzliches Argument, das je nach individueller Vermögensstruktur für oder gegen weiteres Kapital in der Immobilie sprechen kann.

Wer die reinen Zinseszins-Effekte für die eigene Situation durchrechnen möchte, kann das mit unserem Zinseszins-Rechner oder, für eine regelmäßige Sparrate statt einer Einmalzahlung, mit dem Sparplan-Rechner tun. Diese Rechner ersetzen keine individuelle Beratung, helfen aber, die Größenordnungen für die eigene Situation nachzuvollziehen. In der Praxis entscheiden sich viele Haushalte ohnehin nicht für „entweder-oder", sondern für eine Mischung: einen Teil des verfügbaren Geldes zur garantierten Zinsersparnis in die Sondertilgung, einen Teil in den Vermögensaufbau am Kapitalmarkt.

Verhandlungstipps: Das Sondertilgungsrecht beim Vertragsabschluss sichern

Ein zu knappes Sondertilgungsrecht lässt sich nachträglich – anders als beim Erstabschluss – meist nicht mehr nachverhandeln, solange die Zinsbindung läuft. Deshalb lohnt sich der Blick auf diesen Vertragsbaustein bereits vor der Unterschrift:

• Frage aktiv nach einem höheren Prozentsatz. Viele Banken bieten in den Standardkonditionen „nur" 5 % an, verhandeln auf Nachfrage aber gegen einen kleinen Zinsaufschlag auch 10 % oder sogar ein unbegrenztes Sondertilgungsrecht.
• Rechne dir vorher aus, wie realistisch Sondertilgungen für dich überhaupt sind. Ein hohes Sondertilgungsrecht bringt nichts, wenn du absehbar keine größeren Sondereinnahmen erwartest – dann lohnt sich der Aufschlag für ein hohes Recht in der Regel nicht.
• Prüfe konkrete Anlässe: Erwartest du in den kommenden Jahren eine Erbschaft, eine Abfindung, einen Bonus, den Verkauf einer anderen Immobilie oder das Auszahlen einer Lebensversicherung, ist ein großzügiges Sondertilgungsrecht besonders wertvoll.
• Vergleiche das Sondertilgungsrecht als eigenständigen Konditionsbaustein, nicht nur den nominalen Sollzins. Ein etwas höherer Zins mit großzügigem Sondertilgungsrecht kann sich über die Laufzeit lohnender darstellen als ein minimal niedrigerer Zins ohne diese Flexibilität – abhängig davon, wie wahrscheinlich du tatsächlich Sondertilgungen leisten wirst.
• Frag konkret nach der Bezugsgröße (ursprüngliche Darlehenssumme oder aktuelle Restschuld) und danach, ob nicht genutzte Beträge ins nächste Jahr übertragen werden können – beides steht selten prominent im Angebot, kann aber im Kleingedruckten des Vertrags nachgelesen werden.

Häufige Fehler bei der Sondertilgung

• Die Frist oder den festen Termin verpassen. Viele Banken legen für Sondertilgungen einen bestimmten Stichtag im Jahr fest (häufig im Zusammenhang mit dem Fälligkeitstermin der regulären Rate). Wird der Betrag zu früh oder zu spät überwiesen, kann die Bank die Zahlung als reguläre Rate statt als Sondertilgung werten oder sie zurücküberweisen. Kläre den genauen Ablauf – inklusive Verwendungszweck auf der Überweisung – vorher direkt mit deiner Bank.
• Davon ausgehen, dass ungenutztes Sondertilgungsrecht automatisch ins nächste Jahr übertragen wird. Das ist in den meisten Verträgen nicht der Fall: Ein nicht genutztes jährliches Sondertilgungsrecht verfällt in der Regel zum Jahresende und lässt sich nicht nachholen oder mit dem folgenden Jahr zusammenlegen („nicht kumulierbar"). Prüfe diesen Punkt explizit in deinen Vertragsunterlagen, bevor du eine geplante Sondertilgung auf das Folgejahr verschiebst.
• Die Bezugsgröße verwechseln. Wer denkt, das vereinbarte Sondertilgungsrecht von 5 % beziehe sich auf die aktuelle Restschuld, überschätzt häufig den zulässigen Betrag – meist gilt die ursprüngliche Darlehenssumme.
• Höher verzinste Schulden ignorieren. Bevor du eine Sondertilgung auf ein günstig finanziertes Baudarlehen leistest, lohnt sich der Blick, ob nicht anderswo teurere Kredite offen sind – etwa ein Dispokredit oder ein Ratenkredit mit deutlich höherem Zinssatz. Diese sollten in aller Regel vorrangig getilgt werden, weil dort der Zinseffekt größer ist.
• Den eigenen Notgroschen aufbrauchen. Eine Sondertilgung bindet Geld unwiderruflich in der Immobilie. Wer dafür die komplette liquide Reserve einsetzt und danach keinen finanziellen Puffer mehr hat, geht ein unnötiges Risiko ein, falls unerwartete Ausgaben anfallen.
• Vergessen, das Sondertilgungsrecht überhaupt zu verhandeln. Wie oben beschrieben, ist die Höhe des Sondertilgungsrechts Verhandlungssache – wer das erst nach Vertragsschluss merkt, kann es für die laufende Zinsbindung meist nicht mehr nachbessern.

Kurz zusammengefasst

• Ein Sondertilgungsrecht ist eine vertraglich vereinbarte Möglichkeit, zusätzlich zur Monatsrate kostenfrei außerplanmäßig zu tilgen – ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht.
• Unabhängig vom Vertrag gibt es das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: nach 10 Jahren seit vollständiger Auszahlung, mit 6 Monaten Kündigungsfrist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Marktüblich sind Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, teils gegen einen kleinen Zinsaufschlag; unbegrenzte Rechte sind seltener.
• Wer mehr sondertilgt als vereinbart, riskiert für den übersteigenden Betrag eine Vorfälligkeitsentschädigung – bei Immobiliardarlehen ohne gesetzlichen Prozentdeckel, aber begrenzt auf den tatsächlichen Zinsschaden der Bank.
• Der Zinseffekt einer Sondertilgung ist garantiert und entspricht ungefähr dem Sollzins des Darlehens – anders als eine Kapitalmarktanlage, deren Ertrag historisch im Schnitt höher, aber unsicher ist.
• Verhandle das Sondertilgungsrecht vor Vertragsabschluss, prüfe Fristen und Übertragbarkeit genau, und tilge vorrangig teurere Schulden, bevor du eine günstig finanzierte Baufinanzierung sondertilgst.

*Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Finanz- oder Anlageberatung. Stand: Juli 2026.*