Mietrecht II 2026: Möblierungszuschlag, Indexmiete und Kurzzeitmiete im Gesetzgebungsverfahren

Ein Gesetzentwurf mit dem Arbeitstitel "Mietrecht II" soll drei Lücken im Mietrecht schließen, die bisher munter genutzt werden, um Mietpreisbremse und Kappungsgrenze zu umgehen: unklare Möblierungszuschläge, unbegrenzt steigende Indexmieten und als "vorübergehend" deklarierte Kurzzeitverträge ohne echte Befristung. Der Entwurf trägt die Bezeichnung BT-Drucksache 21/6807 und befindet sich – Stand 28.08.2026 – im laufenden Gesetzgebungsverfahren. Er ist damit kein geltendes Recht, sondern ein Vorschlag, der noch den Bundestag und gegebenenfalls den Bundesrat durchlaufen muss. In diesem Artikel bekommst du den aktuellen Verfahrensstand, die drei zentralen Neuregelungen im Detail und eine Einschätzung, was sich für Mieter:innen und Vermieter:innen ändern würde, falls der Entwurf so verabschiedet wird.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Gesetzentwurf "Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (Mietrecht II, BT-Drucksache 21/6807) wurde am 29.04.2026 vom Kabinett beschlossen und am 09.07.2026 in erster Lesung im Bundestag beraten.
• Er ist an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen worden. Eine zweite und dritte Lesung mit Schlussabstimmung steht noch nicht fest terminiert.
• Möblierungszuschlag: Vermieter:innen müssten die Höhe eines Möblierungszuschlags künftig unaufgefordert vor Vertragsschluss offenlegen. Der Zuschlag wäre grundsätzlich auf 1 % des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat gedeckelt, für vollständig möblierte Wohnungen gilt eine widerlegbare Vermutung von bis zu 10 % der Nettokaltmiete als angemessen.
• Indexmiete: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die jährliche Mieterhöhung bei Indexmietverträgen gedeckelt werden: Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 % im Jahr, zählt von dem Teil oberhalb der 3 % nur noch die Hälfte für die Mieterhöhung.
• Kurzzeitmiete: Die bisher zeitlich unbegrenzte Ausnahme für "Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) soll auf grundsätzlich 6 Monate befristet werden, verlängerbar auf insgesamt 8 Monate bei fortbestehendem besonderem Grund.
• CDU/CSU haben in der ersten Lesung bereits Nachbesserungsbedarf angemeldet (u. a. bei der starren 6-Monats-Grenze) – der Entwurf kann sich im weiteren Verfahren also noch verändern.
• Der Bundestag ist bis Anfang September 2026 in der Sommerpause. Ausschussberatungen und eine mögliche Sachverständigenanhörung werden danach erwartet, ein konkretes Datum für Inkrafttreten gibt es derzeit nicht.

Mietrecht I und Mietrecht II: kurze Einordnung

Damit keine Verwechslung entsteht: "Mietrecht II" ist der zweite Baustein eines größeren mietrechtlichen Vorhabens der Bundesregierung. Der erste Baustein ("Mietrecht I") betraf die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 und ist ein eigenständiges Verfahren. Die klassische Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – dazu haben wir bereits einen ausführlichen Ratgeber zu Mieterhöhung und Kappungsgrenze – bleibt von Mietrecht II unberührt. Die Indexmiete nach § 557b BGB ist ein eigenes, alternatives Mietanpassungsmodell, das parallel zur Vergleichsmiete existiert und bislang keine eigene Obergrenze kannte. Genau hier setzt Mietrecht II an. Dieser Artikel behandelt ausschließlich die drei neuen Mechanismen aus Mietrecht II – nicht die bereits bekannten Regeln zur Vergleichsmiete.

Der aktuelle Stand im Gesetzgebungsverfahren

Bevor es an die Details geht, lohnt sich der Blick auf den Fahrplan, denn er zeigt, warum an diesem Gesetz aktuell noch nichts endgültig ist:

1. Referentenentwurf und Verbändeanhörung: Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) unter Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig legte einen ersten Referentenentwurf vor; die Stellungnahmefrist für Länder und Verbände lief bis zum 06.03.2026. - In dieser frühen Fassung war für die Indexmiete noch ein pauschaler Deckel von 3,5 % im Gespräch. Diese Variante wurde im weiteren Verfahren zugunsten der jetzigen 3-%-Schwellen-Lösung mit hälftiger Anrechnung des übersteigenden Betrags verworfen. 2. Kabinettsbeschluss: Am 29.04.2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf beschlossen und damit offiziell in den parlamentarischen Prozess eingebracht. 3. Bundesrat, erster Durchgang: Der Bundesrat hat sich in einer Sitzung im Juni 2026 mit dem Entwurf befasst und dazu Stellung genommen, wie es bei zustimmungspflichtigen und einspruchsfähigen Gesetzen üblich ist. 4. Erste Lesung im Bundestag: Am 09.07.2026 wurde der Regierungsentwurf – zusammen mit einem eigenständigen Antrag der Linksfraktion zum Mieterschutz – in erster Lesung im Plenum beraten. Der Entwurf wurde anschließend zur weiteren Beratung an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen (federführend), mit Beteiligung weiterer Ausschüsse. 5. Sommerpause: Der Bundestag pausiert bis Anfang September 2026. In dieser Zeit finden keine Plenarsitzungen statt, wohl aber ist mit Ausschussarbeit im Hintergrund zu rechnen. 6. Offen: Ausschussberatungen inklusive einer möglichen öffentlichen Sachverständigenanhörung, danach zweite und dritte Lesung mit Schlussabstimmung im Bundestag, ein zweiter Durchgang im Bundesrat sowie Ausfertigung und Verkündung im Bundesgesetzblatt. Für keinen dieser Schritte gibt es Stand 28.08.2026 ein bestätigtes Datum.

Schon in der ersten Lesung wurde deutlich, dass der Entwurf nicht unwidersprochen bleibt: Die CSU-Abgeordnete Susanne Hierl äußerte Zweifel, ob eine starre 6-Monats-Grenze bei der Kurzzeitmiete "in allen Fällen fair" sei, der CDU-Wohnungsbaupolitiker Jan-Marco Luczak plädierte für eine "flexiblere Regelung" und wollte die geplante Ausweitung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzen. Das bedeutet: Auch inhaltlich sind an den unten beschriebenen Zahlen und Fristen im weiteren Verfahren noch Änderungen möglich.

Noch ein Hinweis zur Vollständigkeit: Der Gesetzentwurf enthält neben den drei hier behandelten Mechanismen noch eine vierte Änderung – eine Ausweitung der Schonfristzahlung (nachträgliche Begleichung von Mietrückständen verhindert die Kündigung) auch auf ordentliche, nicht nur auf außerordentliche fristlose Kündigungen. Diese Änderung ist nicht Gegenstand dieses Artikels, wird hier aber der Vollständigkeit halber erwähnt, weil sie Teil desselben Gesetzespakets ist.

Mechanismus 1: Offenlegungspflicht für den Möblierungszuschlag

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, darf schon heute einen Zuschlag auf die Miete verlangen, um Anschaffung und Abnutzung der Einrichtung abzudecken. Das Problem in der Praxis: Es gibt derzeit keine gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode und keine Pflicht, den Zuschlag getrennt auszuweisen. Dadurch wird der Möblierungszuschlag in angespannten Wohnungsmärkten mitunter genutzt, um die Mietpreisbremse faktisch zu umgehen: Ein hoher, nicht nachvollziehbarer Möblierungsaufschlag lässt die Gesamtmiete über die eigentlich zulässige Obergrenze steigen, ohne dass das im Mietvertrag transparent würde.

Was der Entwurf vorsieht:

• Offenlegungspflicht: Der Zuschlag muss künftig unaufgefordert vor der Vertragserklärung des Mieters oder der Mieterin der Höhe nach genannt werden – also praktisch schon im Inserat oder spätestens vor Unterschrift, nicht erst im Kleingedruckten.
• Grundsätzlicher Rechenrahmen: Als Obergrenze gilt 1 % des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwerts der überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände pro Monat.
• Vereinfachung für Komplettmöblierung: Für vollständig möblierte Wohnungen soll eine widerlegbare Vermutung gelten, dass ein Zuschlag von bis zu 10 % der Nettokaltmiete angemessen ist. Wer einen höheren Zuschlag verlangt, müsste den entsprechend höheren Zeitwert der Möbel im Zweifel nachweisen können.
• Sanktion bei fehlender Offenlegung: Wird der Zuschlag nicht rechtzeitig offengelegt, gilt die Wohnung für die Berechnung der zulässigen Miethöhe bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert. Das entzieht dem Zuschlag faktisch die rechtliche Grundlage für diesen Zeitraum.

Für Vermieter:innen heißt das vor allem: Wer transparent und nachvollziehbar kalkuliert, hat wenig zu befürchten. Wer den Zuschlag bislang eher pauschal "nach Gefühl" angesetzt hat, sollte sich auf eine Berechnung vorbereiten, die sich im Zweifel belegen lässt. Für Mieter:innen entsteht erstmals ein klarer Anspruch, vor Vertragsschluss zu erfahren, wie viel von der Miete auf die Möblierung entfällt – und damit eine bessere Grundlage, um die Angemessenheit zu prüfen oder anzufechten.

Mechanismus 2: Deckelung der Indexmiete

Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miete nicht anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt die allgemeine Inflation stark, wie zuletzt im Zuge der Energiepreiskrise ab 2022, kann die Indexmiete entsprechend kräftig steigen – bislang ohne gesetzliche Obergrenze. Genau diese ungedeckelte Kopplung an die Inflation will Mietrecht II in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzen.

Wie der geplante Mechanismus funktioniert:

• Der Deckel soll nur in Gebieten gelten, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden (ähnlich wie bei der Mietpreisbremse). Eine solche Verordnung gilt jeweils höchstens fünf Jahre.
• Steigt der maßgebliche Preisindex innerhalb eines Jahres um bis zu 3 %, wird diese Steigerung wie bisher vollständig an die Miete weitergegeben.
• Steigt der Index um mehr als 3 %, wird von dem Betrag, der über 3 % hinausgeht, nur noch die Hälfte bei der Mieterhöhung berücksichtigt.

Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Legt der Index in einem Jahr um 5 % zu, wären das nach altem Recht 5 % Mieterhöhung. Nach dem geplanten Modell zählen die ersten 3 Prozentpunkte voll, von den restlichen 2 Prozentpunkten nur die Hälfte – macht in Summe eine zulässige Erhöhung von 4 % statt 5 %. Bei einer Indexsteigerung von 8 % läge die zulässige Mieterhöhung entsprechend bei 3 % + (5 % × 0,5) = 5,5 % statt 8 %. Wichtig zu wissen: Diese Deckelung soll erst ab Inkrafttreten des Gesetzes greifen und setzt zusätzlich voraus, dass für die betroffene Region bereits eine entsprechende Landesverordnung besteht – ohne eine solche Verordnung würde die bisherige, ungedeckelte Indexmiete weiterlaufen.

Für Indexmiet-Vermieter:innen in angespannten Lagen bedeutet der Entwurf eine spürbare Begrenzung des Inflationsschutzes, den die Indexmiete bisher bot. Für Mieter:innen mit Indexmietvertrag wäre es eine Art Puffer gegen Hochinflationsphasen, ohne die Kopplung an den Index grundsätzlich abzuschaffen.

Mechanismus 3: Befristung der Kurzzeitmiete

Der dritte und in der öffentlichen Debatte vielleicht am stärksten diskutierte Punkt betrifft die sogenannte Kurzzeitmiete. Nach geltendem § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten die meisten Mieterschutzvorschriften – etwa zum Kündigungsschutz oder zur Mietpreisbremse – nicht für "Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist". Was genau "vorübergehend" bedeutet, ist gesetzlich bisher nicht klar definiert und wird von Gerichten im Einzelfall ausgelegt. In der Praxis wird diese Lücke zunehmend genutzt, um reguläre Vermietungen als "Kurzzeitmiete" oder möblierte Zwischenmiete zu deklarieren und damit Mietpreisbremse und Kündigungsschutz zu umgehen – ganz ohne feste Zeitgrenze.

Was der Entwurf ändert:

• Kurzzeitmietverträge nach dieser Ausnahmevorschrift sollen grundsätzlich auf maximal 6 Monate befristet werden.
• Eine Verlängerung auf insgesamt maximal 8 Monate soll möglich sein, wenn sich ein besonderer, meist beruflicher oder projektbezogener Bedarf auf Mieterseite über den ursprünglichen Zeitraum hinaus fortsetzt (etwa ein verlängertes Praktikum, ein Forschungsaufenthalt oder ein befristetes Projekt).
• Voraussetzung für die Anwendung der Ausnahme bleibt zusätzlich ein besonderer Grund auf Seiten der mietenden Person für die kurzzeitige Nutzung – reines Vermieterinteresse an Flexibilität reicht nicht. Der Entwurf empfiehlt, diesen Grund im Vertrag konkret zu benennen und nach Möglichkeit zu belegen.
• Wird die 8-Monats-Grenze überschritten oder lässt sich der besondere Grund nicht sauber nachweisen, soll das Mietverhältnis automatisch als reguläres, unbefristetes Mietverhältnis mit vollem sozialen Mietrecht gelten – inklusive Kündigungsschutz und Mietpreisbremse.

Damit würde aus einer bisher zeitlich offenen Ausnahme eine klar terminierte und an einen Sachgrund gebundene Regelung. Für Vermieter:innen, die Kurzzeitvermietung heute gezielt zur Umgehung der Mietpreisbremse nutzen, würde dieser Weg deutlich enger. Für Vermieter:innen mit echtem Kurzzeitbedarf – etwa bei einer Zwischenvermietung während einer Auslandsentsendung – ändert sich in der Substanz wenig, solange der Grund dokumentiert ist. Für Mieter:innen entsteht mehr Rechtssicherheit darüber, ab wann ein als "befristet" verkaufter Mietvertrag eigentlich als regulärer Mietvertrag zu behandeln wäre.

Vergleichstabelle: geltendes Recht vs. geplante Neuregelung

Bereich	Geltendes Recht (Stand 28.08.2026)	Geplante Neuregelung (Mietrecht II)
Möblierungszuschlag – Offenlegung	Keine gesetzliche Offenlegungspflicht, keine feste Berechnungsmethode	Pflicht zur unaufgeforderten Offenlegung vor Vertragsschluss
Möblierungszuschlag – Berechnung	Uneinheitliche Praxis, oft pauschal angesetzt	Grundsätzlich max. 1 %/Monat vom Zeitwert der Möbel; bei Komplettmöblierung Vermutung bis 10 % der Nettokaltmiete
Möblierungszuschlag – Sanktion	Keine spezifische Sanktion bei fehlender Offenlegung	Wohnung gilt bei fehlender Offenlegung bis zu 2 Jahre als unmöbliert
Indexmiete – Erhöhung	Volle Weitergabe der Indexsteigerung, keine Obergrenze	In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: über 3 % hinausgehender Anteil nur zur Hälfte anrechenbar
Kurzzeitmiete – Dauer	Keine feste zeitliche Grenze für "vorübergehenden Gebrauch"	Grundsätzlich max. 6 Monate, verlängerbar auf max. 8 Monate
Kurzzeitmiete – Voraussetzung	Auslegung von "vorübergehend" im Einzelfall durch Gerichte	Gesetzlich verankerter, im Vertrag zu benennender besonderer Grund
Kurzzeitmiete – Rechtsfolge bei Überschreitung	Einzelfallprüfung, ob überhaupt noch "vorübergehend"	Automatischer Übergang in reguläres, sozial geschütztes Mietverhältnis

*Hinweis: Alle Angaben in der rechten Spalte beziehen sich auf den Gesetzentwurf und sind noch nicht in Kraft. Im weiteren parlamentarischen Verfahren sind Änderungen an Fristen und Prozentsätzen möglich.*

Was bedeutet das für Vermieter:innen?

Wenn du vermietest oder eine Vermietung planst, lohnt sich schon jetzt ein nüchterner Blick auf die eigene Praxis, auch wenn noch nichts beschlossen ist:

• Möblierte Vermietung: Prüfe, wie du deinen Möblierungszuschlag aktuell berechnest und ob du ihn im Zweifel belegen könntest. Eine nachvollziehbare Dokumentation (Anschaffungswert, Alter, Zustand der Möbel) würde dir unabhängig vom Gesetzesausgang mehr Rechtssicherheit geben.
• Indexmietverträge: In stark nachgefragten Lagen könnte sich die Kalkulationsgrundlage ändern, falls dein Bundesland das betroffene Gebiet per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Das betrifft nicht automatisch jede Indexmiete bundesweit.
• Kurzzeitvermietung: Wenn du Wohnraum regelmäßig als "vorübergehende Nutzung" ohne festen Endtermin vermietest, ist das nach den geplanten Regeln der Bereich mit dem größten Anpassungsbedarf. Ein klar benannter, dokumentierter Sachgrund würde hier wichtiger als bisher.

Keiner dieser Punkte ist aktuell verpflichtend – es handelt sich um eine Einschätzung auf Basis eines noch nicht verabschiedeten Entwurfs, keine Rechtsberatung.

Was bedeutet das für Mieter:innen?

Auch für Mietende gilt: Nichts von alledem ist heute schon geltendes Recht. Trotzdem lohnt es sich, den Verfahrensstand im Blick zu behalten, insbesondere wenn du:

• eine möblierte Wohnung anmietest und den Möblierungszuschlag heute schon kritisch hinterfragen willst (das geht grundsätzlich bereits nach aktuellem Recht über eine Angemessenheitsprüfung, nur eben ohne die neue Offenlegungspflicht),
• in einem Indexmietvertrag steckst und dich fragst, wie sich stark schwankende Inflationsraten auf deine künftige Miete auswirken könnten,
• einen Mietvertrag unterschrieben hast oder unterschreiben sollst, der als "befristete Kurzzeitmiete" oder "möblierte Zwischenmiete" bezeichnet wird, ohne dass ein klarer Grund dafür erkennbar ist.

In allen drei Fällen gilt: Solange Mietrecht II nicht verkündet und in Kraft getreten ist, richten sich deine Rechte nach dem aktuell geltenden Mietrecht.

Was passiert als nächstes? Der Zeitplan bis zum Gesetz

Nach der ersten Lesung und der Überweisung an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz durchläuft der Entwurf typischerweise folgende weitere Schritte, für die bislang keine bestätigten Termine vorliegen:

1. Ausschussberatungen: Der federführende Ausschuss berät den Entwurf im Detail, oft ergänzt um eine öffentliche Anhörung von Sachverständigen (Mieterverbände, Vermieterverbände, Wissenschaft, Praxis). Da der Bundestag bis Anfang September 2026 in der Sommerpause ist, ist frühestens danach mit sichtbarer Ausschussarbeit zu rechnen. 2. Beschlussempfehlung des Ausschusses: Der Ausschuss legt dem Plenum eine Beschlussempfehlung vor, in die auch Änderungsanträge der Fraktionen einfließen können – hier könnten etwa die von CDU/CSU angemeldeten Punkte zur Kurzzeitmiete oder zur Schonfristzahlung noch Niederschlag finden. 3. Zweite und dritte Lesung im Bundestag: Debatte über die Beschlussempfehlung, Abstimmung über Änderungsanträge, anschließend die Schlussabstimmung über das Gesetz insgesamt. 4. Bundesrat, zweiter Durchgang: Je nach Ausgestaltung des Gesetzes als Einspruchs- oder Zustimmungsgesetz kann der Bundesrat erneut Stellung nehmen, zustimmen oder – bei Zustimmungsbedürftigkeit – den Vermittlungsausschuss anrufen. 5. Ausfertigung und Verkündung: Nach erfolgreichem Abschluss unterzeichnet der Bundespräsident das Gesetz, es wird im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt zu dem im Gesetz genannten Zeitpunkt in Kraft (bei der Indexmiete-Regelung ist als Zeitpunkt der Tag nach der Verkündung vorgesehen, sofern eine passende Landesverordnung bereits existiert).

Branchenbeobachter rechnen aktuell frühestens mit einem Abschluss des Verfahrens im Herbst 2026, teils wird auch ein Übergang ins Jahr 2027 für plausibel gehalten. Belastbar ist das nicht – Gesetzgebungsverfahren können sich in der Ausschussphase erfahrungsgemäß deutlich verzögern oder inhaltlich noch verändern. Wir aktualisieren diesen Artikel, sobald es eine Beschlussempfehlung des Ausschusses oder eine zweite/dritte Lesung gibt.

Wenn du dich rund ums Thema Wohnen und Miete weiter informieren willst, findest du in unserem Ratgeber zu Mieterhöhung, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete die Grundlagen zur klassischen Mieterhöhung, in unserem Ratgeber zur Mietkaution alles zu Höhe, Rückforderung und Fristen der Kaution, und falls du grundsätzlich zwischen Miete und Kauf abwägst, hilft dir unser Vergleich Miete oder Kaufen bei der Einordnung.

Fazit

"Mietrecht II" zeigt exemplarisch, wie ein Gesetzentwurf drei ganz unterschiedliche Umgehungsstrategien der Mietpreisbremse gleichzeitig adressieren will: den intransparenten Möblierungszuschlag, die ungedeckelte Indexmiete und die zeitlich offene Kurzzeitmiete. Die grundsätzliche Richtung – mehr Transparenz, eine Obergrenze bei Inflationskopplung und eine klare Befristung bei Kurzzeitverträgen – ist mit dem Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026 und der ersten Lesung am 09.07.2026 zwar politisch auf den Weg gebracht. Rechtlich bindend ist davon aber noch nichts: Der Entwurf steckt mitten im parlamentarischen Verfahren, einzelne Fristen und Prozentsätze wurden bereits einmal angepasst (die Indexmiete-Deckelung etwa von einem starren 3,5-%-Deckel zur jetzigen 3-%-Schwellen-Lösung) und weitere Änderungen sind angesichts der Kritik aus den eigenen Koalitionsreihen nicht ausgeschlossen. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt für Vermieter:innen wie Mieter:innen weiterhin das bisherige Recht – der richtige Zeitpunkt, sich vorzubereiten, ist trotzdem schon jetzt.

*Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: 28.08.2026.*