Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf: Wann Mieter und Gemeinde zugreifen können und welche Fristen laufen

*Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Informationsartikel und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein Vorkaufsrecht besteht und wie es auszuüben ist, hängt vom Einzelfall, vom Kaufvertrag und teils vom Landes- und Ortsrecht ab. Stand: 10.10.2026. Die zitierten Vorschriften (BGB, BauGB) wurden anhand des Textes auf gesetze-im-internet.de geprüft.*

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht – und dann meldet sich der Notar mit der Nachricht, dass noch ein Vorkaufsberechtigter gefragt werden muss. Für viele Käufer ist das die unangenehmste Überraschung beim Immobilienkauf: Bis zum Ablauf einer gesetzlichen Frist ist unklar, ob der Erwerb überhaupt zustande kommt. Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte deshalb wissen, wer ein Vorkaufsrecht haben kann, wie lange die Fristen laufen und was das für Zeitplan und Finanzierung bedeutet.

Dieser Beitrag beantwortet die typischen Fragen rund um das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB), das Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB) und vertraglich vereinbarte Vorkaufsrechte im Grundbuch. Er zeigt, wann die Rechte ausgeschlossen sind, wie die Fristen berechnet werden und welche Auswirkungen sie auf die Planung des Käufers haben. Eine Empfehlung für oder gegen einen Kauf ist damit nicht verbunden.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB) besteht, wenn vermietete Wohnräume verkauft werden, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll.
• Es gilt nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts verkauft.
• Der Mieter hat bei Grundstücken zwei Monate Zeit, nachdem ihm der Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt wurde (§ 469 Abs. 2 BGB). Er muss das Recht schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 577 Abs. 3 BGB).
• Die Gemeinde hat unter den Voraussetzungen des § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht; sie muss es binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags per Verwaltungsakt ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 BauGB).
• Bei Zwangsversteigerung und Verkauf aus der Insolvenzmasse ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 471 BGB).

Wie funktioniert ein Vorkaufsrecht grundsätzlich?

Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag „einzusteigen“. Es entsteht erst, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat (§ 463 BGB). Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen; die Mitteilung des Dritten ersetzt die des Verkäufers (§ 469 Abs. 1 BGB).

Übt der Berechtigte sein Recht aus, kommt der Kauf zwischen ihm und dem Verkäufer zu den Bedingungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB). Der Vorkaufsberechtigte kauft also zum selben Preis und zu denselben Bedingungen. Das ursprüngliche Geschäft mit dem Käufer wird dadurch in der Regel gegenstandslos. Vereinbarungen, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer ein Rücktritt für den Fall der Ausübung vorbehalten wird, sind dem Berechtigten gegenüber unwirksam (§ 465 BGB). Hat sich der Käufer zu einer Nebenleistung verpflichtet, die der Berechtigte nicht erbringen kann, muss dieser statt der Nebenleistung ihren Wert zahlen; lässt sich die Nebenleistung nicht in Geld schätzen, ist die Ausübung ausgeschlossen (§ 466 BGB).

Fristen: Bei Grundstücken kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausgeübt werden; bei anderen Gegenständen gilt eine Woche (§ 469 Abs. 2 BGB). Ist für die Ausübung eine andere Frist bestimmt, tritt diese an die Stelle der gesetzlichen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Wann besteht es?

Das Mietervorkaufsrecht schützt Mieter, deren Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Nach § 577 Abs. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.

Daraus ergeben sich mehrere Voraussetzungen:

1. Vermietete Wohnräume: Gewerbemieter sind nicht erfasst. 2. Umwandlung in Wohnungseigentum: Das Wohnungseigentum muss nach dem Einzug des Mieters begründet worden sein oder – bei einem Verkauf eines ganzen Hauses – begründet werden sollen. Wohnungen, die schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung bestanden, unterliegen dem Mietervorkaufsrecht nicht. 3. Verkauf an einen Dritten: Es muss ein Kaufvertrag mit einer anderen Person vorliegen.

Wann ist es ausgeschlossen?

Das Mietervorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zudem ist es ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt (§ 471 BGB) – dazu mehr im Ratgeber Zwangsversteigerung.

Ablauf und Form

• Mitteilung mit Belehrung: Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags muss mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht verbunden werden (§ 577 Abs. 2 BGB).
• Ausübung: Der Mieter erklärt die Ausübung schriftlich gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB).
• Frist: Zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt nach dem Gesetzeswortlaut mit dem Empfang der Mitteilung; ob die Mitteilung den Anforderungen entspricht – insbesondere ob sie den vollständigen Vertragsinhalt und die Belehrung enthält –, ist ein häufiger Streitpunkt.
• Tod des Mieters: Das Vorkaufsrecht geht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB eintreten (§ 577 Abs. 4 BGB).
• Zwingendes Recht: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Was bedeutet das für Käufer?

Ist ein Mietervorkaufsrecht möglich, steht der Erwerb unter dem Vorbehalt, dass der Mieter nicht eintritt. Für Käufer ergeben sich daraus praktische Folgen:

• Rechtsunsicherheit bis zum Fristablauf; der Eigentumsübergang wird erst danach sinnvoll vollzogen.
• Finanzierung: Finanzierungszusagen und Auszahlungstermine sollten zur Wartezeit passen. Banken berechnen unter Umständen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen länger nicht abgerufen wird; die Konditionen unterscheiden sich je Bank. Allgemeines zur Struktur: Baufinanzierung: Grundlagen.
• Kosten bei Scheitern: Welche Kosten der erste Käufer trägt, wenn der Mieter eintritt (zum Beispiel für Notar oder Gutachten), hängt von den Regelungen im Kaufvertrag ab. Das sollte vor der Unterschrift geklärt werden.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde (BauGB)

Wann hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?

Anders als das Mietervorkaufsrecht ist das gemeindliche Vorkaufsrecht öffentlich-rechtlich und dient städtebaulichen Zwecken. § 24 Abs. 1 BauGB nennt die Fälle, in denen der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht zusteht, unter anderem:

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bei Flächen für öffentliche Zwecke oder Ausgleichsmaßnahmen,
• in einem Umlegungsgebiet,
• in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen,
• im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus,
• bei unbebauten Flächen im Außenbereich, für die der Flächennutzungsplan Wohnbauflächen darstellt, und bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können,
• in Gebieten zum vorbeugenden Hochwasserschutz,
• in Gebieten mit städtebaulichen Missständen oder baulichen Anlagen mit Missständen oder Mängeln.

Ob ein bestimmtes Grundstück betroffen ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Gemeinde (Bauamt) kann Auskunft geben, ob eines der Gebiete einschlägig ist.

Ausschluss und Abwendung

Die Ausübung ist nach § 26 BauGB unter anderem ausgeschlossen, wenn

• der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist,
• das Grundstück von bestimmten öffentlichen Bedarfsträgern oder von Kirchen für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge gekauft wird oder
• das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und die bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist.

Außerdem kann der Käufer die Ausübung abwenden (§ 27 BauGB): Wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder hinreichend bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist entsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB dazu verpflichtet. Weist eine bauliche Anlage Missstände oder Mängel auf, gilt Entsprechendes für deren Beseitigung. Auf Antrag verlängert die Gemeinde die Frist um zwei Monate, wenn der Käufer glaubhaft macht, dass er die Voraussetzungen erfüllen kann. In bestimmten Fällen – etwa bei Flächen nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – besteht kein Abwendungsrecht (§ 27 Abs. 2 BauGB).

Verfahren und Fristen

• Mitteilung: Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Käufers ersetzt die des Verkäufers (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB). In der Praxis übernimmt das regelmäßig der beurkundende Notar.
• Grundbuchsperre: Das Grundbuchamt darf den Käufer als Eigentümer nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich ein Zeugnis aus; dieses gilt als Verzicht auf die Ausübung (Satz 3 und 4).
• Frist: Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Die Vorschriften des BGB über den Vorkauf (§§ 463, 464 Abs. 2, §§ 465 bis 468 und 471) sind anzuwenden.
• Vormerkung: Nach der Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung eine Vormerkung ins Grundbuch einzutragen (§ 28 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
• Nicht übertragbar: Das gemeindliche Vorkaufsrecht kann nicht abgetreten werden (§ 28 Abs. 2 Satz 5 BauGB).

Preis: Kaufpreis oder Verkehrswert?

Grundsätzlich kauft die Gemeinde zum vereinbarten Preis. Überschreitet der vereinbarte Kaufpreis jedoch den Verkehrswert, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs bestimmen (§ 28 Abs. 3 BauGB). In diesem Fall ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts vom Vertrag zurückzutreten. Tritt er nicht zurück, erlischt seine Pflicht gegenüber dem Käufer aus dem Kaufvertrag; das Eigentum geht auf die Gemeinde über, sobald sie als Eigentümerin eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer den Unterschiedsbetrag zwischen vereinbartem Kaufpreis und Verkehrswert zu zahlen.

Vertragliche Vorkaufsrechte im Grundbuch

Neben den gesetzlichen Rechten können rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte bestehen. Sie stehen typischerweise in Abteilung II des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen); wie man den Auszug liest, erklärt der Ratgeber Grundbuch lesen. Ein dingliches Vorkaufsrecht wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer; auf das Rechtsverhältnis zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem finden die Vorschriften über den schuldrechtlichen Vorkauf entsprechende Anwendung. Beim Erwerb sollten Sie daher stets prüfen, ob ein solches Recht eingetragen ist und ob der Berechtigte angefragt wurde.

Ein weiterer Zusammenhang: Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt und Eigentum erwirbt, erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte (§ 28 Abs. 2 BauGB).

Zeitplan-Beispiel: Wann kann der Eigentumsübergang frühestens erfolgen?

Das folgende Beispiel ist frei gewählt und dient nur der Veranschaulichung.

Datum	Ereignis
2. März	Beurkundung des Kaufvertrags für eine vermietete Wohnung in einem Haus, das aufgeteilt wird
4. März	Mitteilung des Vertragsinhalts mit Belehrung an den Mieter (Zugang 4. März)
5. März	Mitteilung an die Gemeinde (Eingang 5. März)
4. Mai	Ende der Zwei-Monats-Frist des Mieters (§ 469 Abs. 2 BGB)
5. Juni	Ende der Drei-Monats-Frist der Gemeinde (§ 28 Abs. 2 BauGB)

Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, endet die Frist nach den allgemeinen Regeln des BGB mit Ablauf des nächsten Werktags. Das Negativzeugnis nach § 28 Abs. 1 BauGB kann aber bereits vor Ablauf der Drei-Monats-Frist ausgestellt werden, wenn kein Vorkaufsrecht besteht. Käufer erfahren deshalb oft früher als nach drei Monaten, ob die Gemeinde verzichtet.

Zeitlich relevant ist das, weil Bank und Verkäufer häufig mit festen Auszahlungsterminen rechnen. Wer bereits in einer Mietwohnung kündigen oder Umzugstermine festlegen möchte, sollte die Fristen einkalkulieren.

Mietervorkaufsrecht und Kündigungssperre: zwei verschiedene Schutzinstrumente

Verwechselt wird das Vorkaufsrecht oft mit der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. Nach § 577a BGB kann sich ein Erwerber, der eine vermietete und nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung gekauft hat, auf berechtigte Interessen im Sinne von Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Landesregierungen können die Frist in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Die Sperre gilt entsprechend, wenn Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird (§ 577a Abs. 1a BGB), mit Ausnahmen etwa für Familien- oder Haushaltsangehörige.

Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das ein zentraler Punkt: Das Vorkaufsrecht entscheidet, ob Sie die Wohnung bekommen; die Kündigungssperre entscheidet, wann Sie sich auf Eigenbedarf berufen können. Beide Fragen sollten vor dem Kauf geklärt sein.

Häufige Fragen aus der Praxis

Gilt das Mietervorkaufsrecht auch, wenn ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft wird? Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob an den Wohnräumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Wird das gesamte Haus ohne Aufteilungsabsicht verkauft, greift § 577 BGB nach seinem Wortlaut nicht. Beabsichtigt der Erwerber die Aufteilung, kann die Situation anders zu beurteilen sein; hier ist rechtliche Beratung sinnvoll.

Muss der Notar den Mieter informieren? Die Mitteilung nach § 469 BGB obliegt dem Verkäufer; die des Dritten ersetzt sie. In der Praxis übernimmt häufig der Notar die Versendung. Maßgeblich ist, dass die Mitteilung den vollständigen Vertragsinhalt und die Belehrung nach § 577 Abs. 2 BGB enthält.

Was passiert, wenn der Mieter nicht antwortet? Verstreicht die Frist ohne Ausübung, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen Verkaufsfall. Der Kauf mit dem Dritten kann dann abgewickelt werden.

Kann ich als Käufer das Vorkaufsrecht ausschließen lassen? Nicht zum Nachteil des Mieters: Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB), und Abreden, die den Kauf von der Nichtausübung abhängig machen, sind dem Berechtigten gegenüber unwirksam (§ 465 BGB).

Checkliste für Käufer

1. Grundbuch prüfen: Sind Vorkaufsrechte in Abteilung II eingetragen? 2. Mietsituation klären: Ist die Wohnung vermietet? Besteht oder ist Wohnungseigentum vorgesehen? 3. Gemeinde-Gebiet klären: Liegt das Grundstück in einem Gebiet nach § 24 BauGB (Sanierungsgebiet, Erhaltungssatzung usw.)? 4. Kaufvertrag prüfen: Regelungen zu Fristen, Rücktritt, Kostentragung und Fälligkeit. 5. Finanzierung abstimmen: Auszahlungstermin, Bereitstellungszinsen und Zinsbindung auf die Wartezeit abstimmen; Marktlage siehe Bauzinsen im Herbst 2026. 6. Nebenkosten rechnen: Grunderwerbsteuer und weitere Posten (Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026, Nebenkosten beim Immobilienkauf). 7. Eigennutzung planen: Kündigungssperre nach § 577a BGB beachten, falls Sie selbst einziehen möchten.

Fazit

Vorkaufsrechte sind kein Randthema, sondern ein Teil der Rahmenbedingungen jedes Immobilienkaufs. Das gesetzliche Mietervorkaufsrecht schützt Mieter bei Umwandlung in Eigentumswohnungen, das gemeindliche Vorkaufsrecht verfolgt städtebauliche Ziele, und vertragliche Rechte im Grundbuch können zusätzliche Hürden schaffen. Für Käufer bedeuten sie vor allem eines: Zeit und Unsicherheit bis zum Fristablauf. Wer die Fristen kennt (zwei Monate beim Mieter, drei Monate bei der Gemeinde), den Zeitplan mit der Finanzierung abstimmt und die Rechtslage vor der Unterschrift prüfen lässt, vermeidet die schlimmsten Überraschungen. Für den konkreten Fall ist eine Prüfung durch Notar oder Rechtsanwalt unverzichtbar.