Nebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Notar, Grundbuch & Makler

Das Wichtigste in Kürze

• Zusätzlich zum Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf Kaufnebenkosten an, die je nach Bundesland, Kaufpreis und Maklereinsatz meist zwischen rund 10 % und 15 % des Kaufpreises ausmachen.
• Die drei Hauptposten sind die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (bundesweit einheitlich nach GNotKG, üblicherweise zusammen etwa 1,5 % bis 2,0 %) und die Maklerprovision (regional unterschiedlich, meist zwischen rund 3 % und 7 % des Kaufpreises insgesamt).
• Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer eine hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer (§§ 656a–656d BGB) – vollständig auf den Käufer abwälzen lässt sich die Provision seither nicht mehr.
• Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar; die Maklerprovision ist dagegen frei vereinbar und schwankt je nach Region und Marktlage.
• Kaufnebenkosten lassen sich in aller Regel nicht oder nur schwer mitfinanzieren – Banken erwarten meist, dass sie aus Eigenkapital gedeckt werden.
• Ein Bundesgerichtshof-Urteil vom Juli 2026 hat präzisiert, wann ein Objekt als "Einfamilienhaus" im Sinne der Halbteilungsregel gilt – maßgeblich sind die objektiven Eigenschaften der Immobilie beim Abschluss des Maklervertrags, nicht eine später erklärte Nutzungsabsicht.

Wer eine Immobilie kauft, plant meist akribisch den Kaufpreis und die passende Baufinanzierung – und unterschätzt dabei leicht, was zusätzlich an Nebenkosten anfällt. Dieser Beitrag gibt einen kompakten Überblick über die drei zentralen Kostenblöcke beim Immobilienkauf: Notar, Grundbuch und Makler. Die Grunderwerbsteuer wird hier nur kurz eingeordnet, da sie im Detail bereits im Beitrag Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland behandelt wird. Wie sich die Nebenkosten in die gesamte Finanzierungsplanung einfügen, zeigt der Grundlagenartikel Baufinanzierung Grundlagen.

Warum Kaufnebenkosten so oft unterschätzt werden

Kaufnebenkosten sind kein kleiner Rundungsposten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können realistisch schnell 40.000 bis 60.000 Euro zusätzlich zusammenkommen – Geld, das in aller Regel nicht über den Immobilienkredit mitfinanziert werden kann, sondern aus dem Eigenkapital kommen muss. Genau hier liegt das eigentliche Risiko: Wer nur den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate im Blick hat, aber die Nebenkosten nicht separat einplant, riskiert, dass die Finanzierung am Ende an der fehlenden Eigenkapitaldecke scheitert oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen zustande kommt.

Anders als der Kaufpreis selbst sind die meisten Kaufnebenkosten außerdem einmalig und sofort fällig – der Notar verlangt seine Kosten in der Regel vor oder unmittelbar nach der Eigentumsumschreibung, die Grunderwerbsteuer wird per Bescheid vom Finanzamt eingefordert, und auch die Maklerprovision wird meist bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Wer diese Beträge nicht von Anfang an im Finanzierungsplan berücksichtigt, gerät leicht in Liquiditätsengpässe, selbst wenn die eigentliche Finanzierung der Immobilie steht.

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kostenblöcke, ihre ungefähre Höhe und wer sie üblicherweise trägt. Die Prozentsätze sind Richtwerte – insbesondere die Maklerprovision variiert je nach Bundesland und Einzelfall spürbar.

Kostenart	Typische Höhe (% vom Kaufpreis)	Wer zahlt üblicherweise
Grunderwerbsteuer	3,5 % bis 6,5 %, je Bundesland	Käufer (vertraglich üblich, gesetzlich Gesamtschuldner mit Verkäufer)
Notarkosten (Kaufvertrag, Vollzug, Grundschuld)	ca. 1,0 % bis 1,5 % zzgl. 19 % USt.	Käufer (Kaufvertrag, Grundschuld); Verkäufer nur für Löschung alter Lasten
Grundbuchkosten (Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld)	ca. 0,5 %	Käufer (keine USt. auf Gerichtskosten)
Maklerprovision (gesamt, beide Seiten)	ca. 3 % bis 7,14 % inkl. USt., je Bundesland	Hälftig zwischen Käufer und Verkäufer bei Wohnungen/Einfamilienhäusern mit Verbraucher-Käufer

Zur Einordnung: Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und für jeden Notar in Deutschland identisch – hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum und keine regionale Varianz außerhalb des Kaufpreises selbst. Die Grunderwerbsteuer variiert dagegen ausschließlich nach Bundesland, und die Maklerprovision unterliegt der freien Vereinbarung zwischen den Parteien, ist regional aber unterschiedlich üblich (Courtage).

Grunderwerbsteuer: kurz eingeordnet

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte einzelne Nebenkostenposten. Sie wird auf den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben und liegt 2026 – abhängig vom Bundesland, in dem die Immobilie liegt – zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein). Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam, in der Praxis übernimmt aber fast immer die kaufende Partei die Zahlung per Vertragsklausel. Ohne die vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein.

Da dieser Posten regional so unterschiedlich ausfällt und eigene Besonderheiten hat (etwa die Debatte um einen Freibetrag für Erstkäufer), wird er im Detail im separaten Beitrag Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland behandelt. Für die weitere Budgetplanung in diesem Beitrag reicht die Einordnung: Plane die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes zusätzlich zu den unten beschriebenen Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten ein.

Notar- und Grundbuchkosten im Detail

Warum ein Notar beim Immobilienkauf zwingend ist

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland gesetzlich notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) – ein privatschriftlicher Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist unwirksam. Der Notar ist dabei keine Partei, die für Käufer oder Verkäufer verhandelt, sondern eine neutrale Instanz, die den Vertrag rechtssicher gestaltet, beide Seiten über die rechtlichen Folgen aufklärt und den Eigentumsübergang im Grundbuch abwickelt. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:

• Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor einem Doppelverkauf oder nachträglichen Belastungen schützt, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt ist
• Einholung der Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden des Verkäufers, sofern die Immobilie noch belastet ist
• Beurkundung und Eintragung einer neuen Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank, falls der Kauf über einen Kredit finanziert wird
• Überwachung der Kaufpreiszahlung (treuhänderische Fälligkeitsmitteilung) und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer

Wie sich die Kosten zusammensetzen (GNotKG)

Seit 2013 regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich, welche Gebühren Notare für welche Tätigkeit verlangen dürfen. Die Gebühr richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert (im Regelfall der Kaufpreis beziehungsweise bei einer Finanzierung zusätzlich die Grundschuldsumme) und wird mit einem gesetzlich festen Gebührensatz multipliziert. Wichtige Faktoren sind unter anderem:

• 2,0-Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags selbst
• 0,5-Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung
• 0,5-Gebühr für Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten (etwa die Abwicklung der Fälligkeitsvoraussetzungen)
• 1,0-Gebühr für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• 1,0-Gebühr für Beurkundung und Eintragung einer neuen Grundschuld, wenn die Immobilie finanziert wird

Zur Orientierung: Bei einem Geschäftswert von 300.000 Euro liegt die gesetzliche "einfache Gebühr" (1,0-Gebühr) bei rund 635 Euro; die 2,0-Gebühr für die Kaufvertragsbeurkundung beträgt entsprechend etwa 1.270 Euro netto. Da Notarkosten – anders als Gerichts- und Grundbuchkosten – der Umsatzsteuer unterliegen, kommen zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer hinzu. In Summe ergeben sich daraus die häufig zitierten Richtwerte von etwa 1,0 % bis 1,5 % Notarkosten und rund 0,5 % Grundbuchkosten, insgesamt also grob 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises – wobei der obere Bereich vor allem dann erreicht wird, wenn zusätzlich eine Grundschuld bestellt und eingetragen werden muss, weil die Immobilie über einen Kredit finanziert wird.

Wichtig für die Budgetplanung: Diese Gebühren sind bundesweit identisch und nicht verhandelbar – kein Notar darf mehr oder weniger verlangen, als das GNotKG vorsieht. Ein Notarvergleich lohnt sich beim Immobilienkauf also nicht, anders als bei vielen anderen Dienstleistungen.

Zur Veranschaulichung, wie sich die einzelnen Gebührenfaktoren bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro mit einer Finanzierung über eine Grundschuld in Höhe von ebenfalls rund 300.000 Euro grob zusammensetzen (Nettobeträge vor 19 % USt. auf die Notaranteile, Werte gerundet):

Notarleistung	Gebührenfaktor	Ungefährer Betrag (netto)
Beurkundung Kaufvertrag	2,0-Gebühr	ca. 1.270 €
Auflassungsvormerkung	0,5-Gebühr	ca. 320 €
Vollzugs- und Betreuungstätigkeit	0,5-Gebühr	ca. 320 €
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	1,0-Gebühr	ca. 635 €
Beurkundung und Eintragung der Grundschuld	1,0-Gebühr	ca. 635 €

Diese Aufstellung ist eine vereinfachte Annäherung zur Einordnung der Größenordnung, keine verbindliche Gebührenberechnung – die tatsächliche Rechnung des Notars kann je nach Einzelfall (z. B. zusätzliche Vollmachten, Löschungsbewilligungen oder Betreuungstätigkeiten) davon abweichen und sollte im Zweifel direkt beim beauftragten Notariat erfragt werden.

Wer zahlt was – Notar- und Grundbuchkosten

In der Praxis regelt der Kaufvertrag üblicherweise, dass der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung sowie die Bestellung seiner eigenen Finanzierungsgrundschuld trägt. Der Verkäufer übernimmt dagegen in der Regel nur die Kosten für die Löschung eigener, nicht mehr benötigter Belastungen im Grundbuch (etwa eine alte Grundschuld aus seiner eigenen Finanzierung). Diese Aufteilung ist marktüblich, aber – anders als bei der Maklerprovision – nicht gesetzlich vorgeschrieben; sie ergibt sich aus der notariellen Vertragspraxis.

Maklerprovision: die hälftige Teilung seit 2020

Die gesetzliche Grundlage: §§ 656a bis 656d BGB

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten in Deutschland besondere gesetzliche Regeln für die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Kernpunkte dieser Regeln nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB):

• § 656a BGB (Textform): Ein Maklervertrag über die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (Papier, E-Mail oder vergleichbar). Ohne diese Form ist der Maklervertrag nichtig – der Makler kann dann keine Provision verlangen. Diese Formvorschrift gilt unabhängig davon, ob der Käufer Verbraucher ist.
• § 656c BGB (Doppeltätigkeit des Maklers): Tritt der Makler für beide Parteien auf – ist also sowohl von Käufer als auch Verkäufer beauftragt –, dürfen Käufer und Verkäufer im Innenverhältnis nur zu gleichen Teilen mit der Provision belastet werden. Eine abweichende Vereinbarung zulasten des Verbraucher-Käufers ist unwirksam.
• § 656d BGB (Beauftragung nur durch eine Partei): Beauftragt nur eine Partei – in der Praxis meist der Verkäufer – den Makler allein, darf höchstens die Hälfte der Maklerprovision auf die andere Partei (den Käufer) abgewälzt werden. Zusätzlich gilt: Der Verkäufer muss nachweisen, dass er seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat, bevor er vom Käufer dessen Anteil verlangen kann.

Im Ergebnis bedeutet das: Seit Ende 2020 lässt sich die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen – unabhängig davon, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Verstößt eine Vereinbarung gegen diese Regeln, kann der Käufer bereits gezahlte, überhöhte Provisionsanteile zurückfordern.

Für welche Immobilien gilt die Halbteilung – und für welche nicht

Die §§ 656a bis 656d BGB gelten ausdrücklich nur für den Kauf von Wohnungen (Eigentumswohnungen) und Einfamilienhäusern durch einen Verbraucher. Nicht erfasst sind insbesondere:

• Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten
• Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke ohne konkrete Zweckbestimmung als Einfamilienhaus
• Käufe, bei denen der Käufer nicht als Verbraucher, sondern etwa als Unternehmer oder über eine Gesellschaft auftritt

Ob ein Objekt als "Einfamilienhaus" im Sinne dieser Vorschriften gilt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) präzisiert: Maßgeblich sind die objektiven Eigenschaften der Immobilie zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags – nicht eine erst später vom Kaufinteressenten erklärte Nutzungsabsicht. Im entschiedenen Fall ging es um ein als Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Einheiten vermarktetes Objekt; der Käufer hatte erst nach Abschluss des Maklervertrags erklärt, es künftig als Einfamilienhaus selbst nutzen zu wollen. Der BGH entschied, dass dies die Anwendung der Halbteilungsregel nicht auslöst – die volle Provision blieb geschuldet. Für die Praxis heißt das: Wer eine Immobilie kauft und von der Halbteilungsregel profitieren möchte, sollte die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus möglichst schon bei Abschluss des Maklervertrags klar dokumentieren, statt sie erst später nachzuschieben.

Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?

Anders als Notar- und Grundbuchkosten ist die Maklerprovision frei verhandelbar und variiert deutlich je nach Bundesland und lokalem Markt. Als grobe Orientierung wird in vielen Regionen eine Gesamtprovision von zusammen etwa 3 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer verlangt, aufgeteilt je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer – häufig zitierte Bandbreiten liegen bei rund 2,38 % bis 3,57 % je Partei. In Regionen wie Berlin und Brandenburg werden am oberen Ende bis zu 7,14 % Gesamtprovision berichtet, in anderen Bundesländern liegen die üblichen Sätze niedriger. Diese Werte sind keine feste gesetzliche Vorgabe, sondern Marktusancen – die tatsächliche Höhe sollte für die eigene Region und das konkrete Angebot individuell geprüft werden, etwa über den Maklervertrag oder ein Exposé.

Regionale Unterschiede bei der Maklerprovision

Anders als Notar- und Grundbuchkosten kennt die Maklerprovision keine bundesweit einheitliche Höhe. In der Praxis hat sich in vielen Regionen über Jahre eine ortsübliche Courtage etabliert, an der sich Makler häufig orientieren – rechtlich bindend ist das aber nicht, die Höhe bleibt frei vereinbar. Zur groben Orientierung, ohne Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität für jede einzelne Region:

Region (Beispiele)	Häufig berichtete Gesamtprovision inkl. USt.	Anteil je Partei bei Halbteilung
Berlin, Brandenburg	bis zu rund 7,14 %	bis zu rund 3,57 %
Bayern, Baden-Württemberg	häufig rund 7,14 %	rund 3,57 %
Nordrhein-Westfalen	häufig rund 7,14 %, teils niedriger	rund 3,57 % oder weniger
Niedersachsen, weitere Regionen	teils niedrigere Sätze rund 4,76 % bis 5,95 %	rund 2,38 % bis 2,98 %

Diese Angaben sind Richtwerte aus der Marktbeobachtung, keine amtlichen oder garantierten Sätze. Da sich lokale Gepflogenheiten ändern können und einzelne Makler auch innerhalb einer Region unterschiedliche Sätze verlangen, sollte die tatsächlich vereinbarte Provision immer im konkreten Maklervertrag beziehungsweise Exposé geprüft werden, statt sich allein auf Erfahrungswerte aus dem Internet zu verlassen.

Rechenbeispiel zur Halbteilung

Angenommen, eine Eigentumswohnung wird für 400.000 Euro verkauft, der Verkäufer hat den Makler beauftragt, und es wurde eine Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer vereinbart:

• Gesamtprovision: 400.000 € × 7,14 % = 28.560 €
• Anteil Verkäufer (mindestens die Hälfte, § 656d BGB): 14.280 €
• Anteil Käufer (höchstens die Hälfte): 14.280 €

Der Makler darf vom Käufer erst dann seinen Anteil verlangen, wenn er nachweisen kann, dass der Verkäufer seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat. Vereinbarungen, die dem Käufer einen höheren Anteil als 50 % auferlegen, sind in diesem Konstellationstyp unwirksam – zu viel gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.

Weitere Kosten, die beim Budgetieren oft übersehen werden

Neben den drei Hauptblöcken Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerprovision gibt es einige kleinere Posten, die in der Gesamtplanung ebenfalls Platz brauchen, auch wenn sie im engeren Sinn nicht immer als "Kaufnebenkosten" gezählt werden:

• Kontoführungs- und Bereitstellungszinsen der Bank, falls das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird
• Wertgutachten oder Besichtigungskosten, wenn ein unabhängiger Gutachter vor dem Kauf beauftragt wird
• Anteilige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen, die zum Übergabestichtag zwischen Käufer und Verkäufer abgerechnet werden kann
• Grundsteuer-Vorauszahlungen für das laufende Jahr, die anteilig auf den Käufer übergehen können, sowie gegebenenfalls anfallende Betriebskosten-Nachzahlungen
• Versicherungen, die spätestens zur Übergabe abgeschlossen sein sollten, etwa eine Wohngebäudeversicherung
• Umzugs- und Einrichtungskosten, die zwar keine klassischen Kaufnebenkosten sind, aber ebenfalls Liquidität in der ersten Zeit nach dem Kauf binden

Diese Posten sind meist deutlich kleiner als Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten oder Maklerprovision, sollten aber im Finanzierungsplan nicht komplett fehlen, damit die Eigenkapitalplanung realistisch bleibt.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kaufpreis

Um die Größenordnung greifbar zu machen, hier ein durchgerechnetes Beispiel für den Kauf einer Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 400.000 Euro, finanziert über einen Kredit (daher inklusive Grundschuldbestellung), mit Maklereinsatz und beispielhaft angenommenem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 % (oberer Bereich, wie etwa in Nordrhein-Westfalen). Die tatsächlichen Werte hängen vom individuellen Bundesland und der konkret vereinbarten Maklerprovision ab und können daher abweichen.

Kostenposition	Rechnung	Betrag
Kaufpreis	–	400.000 €
Grunderwerbsteuer (Beispiel 6,5 %)	400.000 € × 6,5 %	26.000 €
Notar- und Grundbuchkosten (Beispiel 1,8 %)	400.000 € × 1,8 %	7.200 €
Maklerprovision, Käuferanteil (Beispiel 3,57 % von 7,14 % gesamt)	400.000 € × 3,57 %	14.280 €
Kaufnebenkosten gesamt	–	47.480 €
Kaufnebenkosten in % vom Kaufpreis	47.480 € / 400.000 €	rund 11,9 %

In diesem Beispiel kommen zusätzlich zum Kaufpreis fast 47.500 Euro an Nebenkosten zusammen – Geld, das in aller Regel zusätzlich zum Eigenkapitalanteil für die eigentliche Finanzierung vorhanden sein muss. Bei einem niedrigeren Grunderwerbsteuersatz (zum Beispiel 3,5 % in Bayern) und einer günstigeren Maklerprovision fällt die Summe entsprechend niedriger aus; bei einem hohen Steuersatz kombiniert mit hoher Provision kann sie auch darüber liegen. Für die konkrete Grunderwerbsteuer im eigenen Bundesland lohnt sich ein Blick in den Beitrag Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland.

Kaufnebenkosten und Eigenkapitalplanung

Kaufnebenkosten sind für die Finanzierungsplanung deshalb so wichtig, weil Banken sie bei der Beleihung in der Regel nicht oder nur eingeschränkt mitfinanzieren. Die meisten Finanzierungskonzepte gehen davon aus, dass mindestens die Kaufnebenkosten – teils sogar zusätzlich ein Teil des Kaufpreises – aus Eigenkapital gedeckt werden. Wird diese "Nebenkostenfinanzierung" doch über den Kredit mitfinanziert, verschlechtert das häufig die Beleihungsauslauf-Konditionen und damit den Zinssatz, weil die Bank dann einen höheren Anteil des Marktwerts der Immobilie beleihen muss.

Wer seine Baufinanzierung plant, sollte die in diesem Beitrag beschriebenen Posten deshalb von Anfang an getrennt vom eigentlichen Kaufpreis kalkulieren. Die Grundlagen der Finanzierungsplanung – inklusive der Frage, wie viel Eigenkapital sinnvollerweise mitgebracht werden sollte – sind im Beitrag Baufinanzierung Grundlagen beschrieben. Wer noch unsicher ist, ob Kauf oder Miete für die eigene Situation passender ist, findet eine Einordnung im Beitrag Miete oder Kaufen?. Und weil Kaufnebenkosten nur den Einstieg betreffen, aber auch die spätere Finanzierungsphase eigene Kostenfallen kennt, lohnt sich langfristig auch ein Blick auf die Beiträge Sondertilgung bei der Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung – etwa, weil bei einem Wechsel zu einem neuen finanzierenden Institut im Rahmen der Anschlussfinanzierung erneut Notar- und Grundbuchkosten für eine neue Grundschuld anfallen können, wenn die bestehende Grundschuld nicht einfach abgetreten wird.

Häufige Fehler beim Budgetieren

Bei der Planung der Kaufnebenkosten wiederholen sich einige Fehler immer wieder. Die wichtigsten im Überblick:

• Nur den Kaufpreis und die Kreditrate kalkulieren, aber die Nebenkosten vergessen. Wer nur mit dem reinen Kaufpreis plant, unterschätzt den tatsächlichen Kapitalbedarf schnell um 10 % oder mehr.
• Die Grundschuldkosten übersehen. Viele kalkulieren nur die Notarkosten für den Kaufvertrag ein und vergessen, dass bei einer Finanzierung zusätzlich eine Grundschuld beurkundet und eingetragen werden muss – das kann die Notar- und Grundbuchkosten spürbar erhöhen.
• Annehmen, "der Verkäufer zahlt den Makler", ohne die Innenverhältnis-Regelung zu prüfen. Auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, kann er seit 2020 bis zu 50 % der Provision an den Käufer weiterreichen – wer das nicht einplant, wird bei Vertragsunterzeichnung überrascht.
• Die Nutzungsabsicht als Einfamilienhaus zu spät erklären. Wie das BGH-Urteil vom Juli 2026 zeigt, kann eine erst nachträglich erklärte Nutzung als Einfamilienhaus die Halbteilungsregel nicht mehr auslösen – die Absicht sollte möglichst bereits beim Abschluss des Maklervertrags dokumentiert sein.
• Regionale Unterschiede bei Grunderwerbsteuer und Maklerprovision ignorieren. Wer aus einem Bundesland mit niedrigen Sätzen umzieht, überträgt diese Erfahrungswerte fälschlich auf ein anderes Bundesland mit höherer Steuer oder höherer Courtage.
• Kaufnebenkosten über den Kredit mitfinanzieren wollen, ohne die Konditionsverschlechterung einzupreisen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist selten zu den gleichen Konditionen wie eine Finanzierung mit solidem Eigenkapitalpolster zu bekommen.
• Keinen Puffer für weitere Kaufnebenkosten einplanen, etwa für einen Gutachter, Wertermittlung, Kontoführungsgebühren der Bank oder – bei Eigentumswohnungen – eine anteilige Instandhaltungsrücklage, die zum Übergabestichtag abzurechnen ist.

Fazit

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb bestehen im Kern aus drei Blöcken: der regional unterschiedlichen Grunderwerbsteuer, den bundesweit einheitlich nach GNotKG festgelegten Notar- und Grundbuchkosten sowie der frei verhandelbaren, aber seit 2020 hälftig zu teilenden Maklerprovision. In Summe kommen dabei realistisch 10 % bis 15 % des Kaufpreises zusammen – Geld, das in der Regel zusätzlich zum eigentlichen Finanzierungsbedarf aus Eigenkapital gedeckt werden muss. Wer diese Posten früh, realistisch und getrennt vom Kaufpreis kalkuliert, vermeidet die häufigste Ursache dafür, dass eine an sich solide Finanzierung am Ende doch noch ins Wanken gerät.

*Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Finanzierungsberatung.*