Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland und die Debatte um einen Freibetrag für Erstkäufer

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein).
• Bemessungsgrundlage ist der notariell beurkundete Kaufpreis, nicht der Verkehrswert der Immobilie.
• Die Steuer wird in der Regel einmalig fällig, sobald das Finanzamt den Steuerbescheid verschickt hat, und muss meist innerhalb eines Monats bezahlt werden.
• Einen bundesweiten Freibetrag für Erstkäufer selbstgenutzten Wohneigentums gibt es Stand Juli 2026 nicht – er ist bislang nur Vorschlag, nicht Gesetz.
• Eine Bagatellgrenze von 2.500 Euro sowie Übertragungen zwischen engen Verwandten sind grundsätzlich von der Steuer befreit.
• Eine im Kaufvertrag gesondert ausgewiesene Kaufpreisaufteilung (z. B. für eine mitverkaufte Einbauküche) kann die Bemessungsgrundlage legal senken, wird von Finanzämtern aber genau geprüft.

Wenn du eine Immobilie kaufst, ist die Grunderwerbsteuer einer der größten Posten bei den Kaufnebenkosten – und wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Dieser Beitrag zeigt die aktuellen Sätze aller 16 Bundesländer für 2026, erklärt Berechnung und Fälligkeit und ordnet ein, wie weit die politische Debatte um einen Freibetrag für Erstkäufer tatsächlich fortgeschritten ist.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie in Deutschland den Eigentümer wechselt – beim Kauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines unbebauten Grundstücks. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) des Bundes; die Höhe des Steuersatzes legt seit der Föderalismusreform 2006 aber jedes Bundesland selbst fest. Genau deshalb unterscheiden sich die Sätze bundesweit so stark.

Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Eigentümerwechsel an, während die Grundsteuer jährlich wiederkehrend von allen Eigentümern gezahlt wird – beide Steuern haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Rechtsgrundlagen. Details zur laufenden Grundsteuer, ihrer Berechnung und der Reform erklärt der Beitrag Grundsteuer 2026.

Steuerschuldner sind laut Gesetz grundsätzlich Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis regelt fast jeder Kaufvertrag jedoch, dass die käufende Partei die Grunderwerbsteuer allein trägt – diese vertragliche Vereinbarung ist üblich und wird vom Finanzamt akzeptiert, ändert aber nichts an der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Fiskus.

Ohne Nachweis der Zahlung – die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein. Wer die Grunderwerbsteuer also nicht zahlt, wird faktisch nicht als Eigentümer im Grundbuch geführt, selbst wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis – nicht der Verkehrswert, nicht der Bodenrichtwert und nicht ein späterer Marktwert. Dazu zählen alle Leistungen, die käuferseitig für den Erwerb erbracht werden, etwa übernommene Belastungen oder vom Käufer getragene Erschließungskosten. Auf diesen Betrag wird der jeweilige Landessteuersatz angewendet.

Der Ablauf ist in der Regel:

• Schritt 1: Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet ihn an das zuständige Finanzamt.
• Schritt 2: Das Finanzamt prüft den Vorgang und verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid.
• Schritt 3: Die Steuer ist üblicherweise innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
• Schritt 4: Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, erst danach erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

Nicht besteuert werden laut Gesetz Erwerbe unterhalb einer Bagatellgrenze von 2.500 Euro sowie Übertragungen zwischen Ehe- beziehungsweise eingetragenen Lebenspartnern und in gerader Linie Verwandten (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel). Für Geschwister, Onkel, Tanten oder nicht verwandte Personen gilt diese Ausnahme nicht.

Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland

Die folgende Tabelle zeigt die zum Redaktionsstand (Juli 2026) recherchierten Sätze. Da einzelne Länder ihre Sätze in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst haben und weitere Änderungen politisch diskutiert werden, lohnt sich vor einem Kauf zusätzlich ein Blick auf die Website des zuständigen Landesfinanzministeriums oder eine Nachfrage beim Notariat.

Bundesland	Steuersatz 2026	Letzte bekannte Änderung
Bayern	3,5 %	unverändert seit 2006
Sachsen	5,5 %	erhöht zum 1.1.2023 (vorher 3,5 %)
Baden-Württemberg	5,0 %	seit 2011
Niedersachsen	5,0 %	seit 2014
Rheinland-Pfalz	5,0 %	seit 2012
Sachsen-Anhalt	5,0 %	seit 2012
Thüringen	5,0 %	gesenkt zum 1.1.2024 (vorher 6,5 %)
Bremen	5,5 %	erhöht zum 1.7.2025 (vorher 5,0 %)
Hamburg	5,5 %	erhöht zum 1.1.2023 (vorher 4,5 %)
Berlin	6,0 %	seit 2014
Hessen	6,0 %	seit 2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	seit 2019
Brandenburg	6,5 %	seit 2015
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	seit 2015
Saarland	6,5 %	seit 2015
Schleswig-Holstein	6,5 %	seit 2014

Auffällig: Bayern ist mit 3,5 % seit der Länderöffnung 2006 durchgehend das Bundesland mit dem niedrigsten Satz. Am anderen Ende liegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 %. Sachsen und Bremen haben ihre Sätze zuletzt angehoben – Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %, unter anderem zur Haushaltskonsolidierung. Thüringen ist bislang das einzige Bundesland, das seinen Satz wieder gesenkt hat, zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %. Weil Länder ihre Sätze grundsätzlich jederzeit per Landesgesetz ändern können, ist die Tabelle eine Momentaufnahme und kein dauerhaft fixierter Wert.

Rechenbeispiel: Gleiche Immobilie, unterschiedliche Steuer

Wie stark sich der Bundesland-Faktor auswirkt, zeigt ein illustratives Rechenbeispiel (fiktive Zahlen, keine reale Immobilie):

Angenommen, ein Ehepaar kauft eine Eigentumswohnung für 450.000 Euro Kaufpreis.

• In Bayern (3,5 %): 450.000 € × 0,035 = 15.750 € Grunderwerbsteuer.
• In Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 450.000 € × 0,065 = 29.250 € Grunderwerbsteuer.

Allein durch den Bundeslandunterschied liegen zwischen beiden Fällen 13.500 Euro – Geld, das zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein muss, da die Grunderwerbsteuer bei den meisten Banken nicht Teil der Beschaffungskosten ist, die über die Baufinanzierung mitfinanziert werden. Wer den Eigenkapitalbedarf für einen Immobilienkauf plant, findet Grundlagen dazu im Ratgeber zur Baufinanzierung sowie einen Kreditrechner, um Rate und Zinskosten für den Darlehensanteil zu überschlagen. Wer gezielt Eigenkapital für den Immobilienkauf ansparen will, kann sich zusätzlich mit einem Bausparvertrag als einem von mehreren möglichen Bausteinen beschäftigen.

Freibetrag für Erstkäufer: Was ist 2026 wirklich Stand der Dinge?

Seit Jahren wird auf Bundesebene über einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für den erstmaligen Kauf selbstgenutzten Wohneigentums diskutiert. Damit du die Debatte richtig einordnen kannst, lohnt sich eine klare Unterscheidung zwischen Vorschlag, Wahlversprechen und tatsächlich geltendem Recht:

• Ursprung der Idee: Die Union brachte das Thema bereits in der 20. Legislaturperiode als Antrag in den Bundestag ein ("Traum von den eigenen vier Wänden ermöglichen", Bundestagsdrucksache 20/1855). Der Vorschlag: Der Bund solle die Bundesländer ermächtigen, für den erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums einen Freibetrag von 250.000 Euro pro erwachsener Person und 150.000 Euro pro Kind einzuführen. Der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauen und Kommunen hielt dazu am 23. Januar 2023 eine öffentliche Anhörung ab.
• Rechtlicher Status damals: Ein Antrag der Opposition ist kein Gesetz. Die Anhörung zeigte zwar Sympathie einzelner Sachverständiger für die Idee, ein Gesetzentwurf oder eine Länderermächtigung folgte in dieser Legislaturperiode nicht.
• Bundestagswahl 2025: Die Union nahm den Vorschlag – Freibetrag von 250.000 Euro pro Erwachsenem plus 150.000 Euro pro Kind, umsetzbar durch die einzelnen Länder – erneut in ihr Wahlprogramm auf.
• Koalitionsvertrag CDU/CSU–SPD (2025): Im ausgehandelten Koalitionsvertrag der aktuellen Bundesregierung taucht diese konkrete Freibetrags-Regelung für Ersterwerber nicht auf. Der Vertrag enthält allgemeinere Vorhaben zur steuerlichen Entlastung und Deregulierung, aber keine bezifferte Grunderwerbsteuer-Ausnahme für Erstkäufer.
• Stand Juli 2026: Es gibt weiterhin keine bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage, die es einzelnen Bundesländern erlauben würde, einen solchen Freibetrag einzuführen – und dementsprechend hat bislang auch kein Bundesland einen eigenen Erstkäufer-Freibetrag beschlossen. Die einzige bundesweit geltende Ausnahme bleibt die allgemeine Bagatellgrenze von 2.500 Euro sowie das Verwandtenprivileg.

Kurz gesagt: Ein Freibetrag für Erstkäufer ist seit mehreren Jahren ein politisch diskutierter Vorschlag, aber weder ein Gesetzentwurf der aktuellen Regierungskoalition noch geltendes Recht. Wer eine Kaufentscheidung plant, sollte aktuell mit den in der Tabelle oben genannten Sätzen kalkulieren und nicht mit einer möglichen künftigen Entlastung rechnen. Eine verbindliche Einschätzung zum eigenen Fall – etwa ob sich ein Kauf angesichts der politischen Diskussion zeitlich verschieben lässt – ist eine Frage für eine individuelle Steuerberatung, keine allgemeine Redaktionsempfehlung.

Legale Wege, die Steuerlast zu senken

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht "wegtricksen", aber es gibt legale Gestaltungen, die die Bemessungsgrundlage im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben senken können:

• Kaufpreisaufteilung bei mitverkauftem Inventar: Wird beim Immobilienkauf bewegliches Zubehör mitverkauft – etwa eine Einbauküche, eine Markise oder ein Gartenhaus – kann dessen Wert im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Nur der auf Grundstück und Gebäude entfallende Anteil unterliegt der Grunderwerbsteuer. In der Praxis orientieren sich Finanzämter häufig an einer Grenze von rund 15 % des Gesamtkaufpreises: Wird der Inventaranteil deutlich höher angesetzt, prüfen sie genauer, ob die Werte realistisch sind. Wichtig: Die angesetzten Werte müssen dem tatsächlichen Zeitwert der Gegenstände entsprechen und im Zweifel nachweisbar sein (z. B. Kaufbelege, Alter, Zustand). Eine willkürlich überhöhte Inventarbewertung nur zur Steuerersparnis kann vom Finanzamt korrigiert werden und ist kein rechtssicherer Freibrief.
• Getrennte Verträge für Grundstück und Bau: Bei einem Neubauvorhaben wird manchmal versucht, den Grundstückskauf und den Bauvertrag getrennt zu beurkunden, um nur den Grundstückswert zu versteuern. Die Finanzverwaltung erkennt das nur an, wenn tatsächlich kein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen besteht (kein "einheitliches Vertragswerk"). Besteht ein solcher Zusammenhang – etwa weil Verkäufer und Bauunternehmen faktisch verbunden sind oder der Grundstückskauf an den Bauauftrag gekoppelt ist –, wird auch der Bauwert nachträglich der Grunderwerbsteuer unterworfen.
• Bagatellgrenze und Verwandtenprivileg nutzen, wo sie ohnehin gelten: Übertragungen unterhalb von 2.500 Euro sowie Erwerbe von Ehe- oder Lebenspartnern beziehungsweise in gerader Linie verwandten Personen bleiben ohnehin steuerfrei – das ist keine Gestaltung, sondern eine gesetzliche Ausnahme, die bei familieninternen Übertragungen relevant sein kann.

Weil Finanzämter Kaufpreisaufteilungen inzwischen routinemäßig prüfen und die Rechtsprechung hierzu Einzelfälle differenziert bewertet, ist bei größeren Inventaranteilen oder komplexeren Vertragskonstruktionen eine Steuerberatung sinnvoll – dieser Artikel ersetzt keine solche Beratung im Einzelfall.

Häufige Fehler beim Thema Grunderwerbsteuer

• Steuer nicht in die Finanzierung einplanen: Weil die Grunderwerbsteuer meist nicht über die klassische Baufinanzierung mitfinanziert wird, muss sie zusätzlich zum sonstigen Eigenkapital vorhanden sein.
• Verkehrswert statt Kaufpreis ansetzen: Für die Steuerberechnung zählt ausschließlich der vereinbarte Kaufpreis, nicht eine spätere Wertsteigerung oder ein Gutachterwert.
• Inventarwerte ohne Beleg überhöhen: Eine nicht belegbare Kaufpreisaufteilung kann vom Finanzamt zurückgewiesen werden – dann wird die volle Steuer auf den Gesamtpreis fällig, unter Umständen mit Verzögerung und Nachfragen.
• Fälligkeitsfrist verpassen: Wird die Steuer nicht fristgerecht gezahlt, verzögert sich die Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit die Eintragung im Grundbuch.

Häufige Fragen zu Grunderwerbsteuer 2026

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen, Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis vereinbaren fast alle Kaufverträge, dass die kaufende Partei die Grunderwerbsteuer allein trägt – diese Regelung ist üblich und wird vom Finanzamt akzeptiert.

Wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert berechnet?

Bemessungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis, nicht der Verkehrswert oder ein späterer Marktwert der Immobilie.

Bis wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Nach Beurkundung meldet der Notar den Kauf ans Finanzamt, das einen Steuerbescheid verschickt. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids; erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbucheintragung aus.

Gibt es 2026 schon einen Freibetrag für Erstkäufer?

Nein. Ein Freibetrag für den erstmaligen Kauf selbstgenutzten Wohneigentums wird seit Jahren diskutiert und stand zuletzt im Wahlprogramm der Union, ist aber weder Bestandteil des aktuellen Koalitionsvertrags noch geltendes Recht. Es gibt Stand Juli 2026 keine bundesgesetzliche Grundlage, die Bundesländer zu einem solchen Freibetrag ermächtigt.

Kann ich die Grunderwerbsteuer legal senken?

Eine im Kaufvertrag separat ausgewiesene und belegbare Kaufpreisaufteilung für mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann die Bemessungsgrundlage senken. Finanzämter prüfen dabei realistische Wertansätze, insbesondere wenn der Inventaranteil deutlich über rund 15 % des Kaufpreises liegt.

Fällt beim Erbe oder einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?

Nein, unentgeltliche Übertragungen durch Erbschaft oder Schenkung unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, sondern gegebenenfalls der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Übertragungen zwischen Ehe-/Lebenspartnern und in gerader Linie Verwandten sind zusätzlich grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.

Warum unterscheiden sich die Sätze je Bundesland so stark?

Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz eigenständig festlegen. Viele Länder haben ihn seither zur Haushaltsfinanzierung angehoben, weshalb die Sätze heute zwischen 3,5 % und 6,5 % liegen.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist sie steuerlich in der Regel nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie zählt sie dagegen zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt – ein Aspekt, der auch bei der Abwägung vermietete Immobilie oder ETF eine Rolle spielt.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist 2026 einer der am stärksten vom Wohnort abhängigen Posten beim Immobilienkauf: Zwischen dem niedrigsten Satz (Bayern, 3,5 %) und den höchsten Sätzen (u. a. Brandenburg und Nordrhein-Westfalen, 6,5 %) liegen bei gleichem Kaufpreis mehrere Tausend Euro Unterschied. Ein bundesweiter Freibetrag für Erstkäufer bleibt trotz jahrelanger politischer Diskussion bislang ein Vorschlag ohne gesetzliche Grundlage. Wer einen Kauf plant, sollte die aktuellen Landessätze fest einkalkulieren, die Fälligkeit im Blick behalten und bei Fragen zur Kaufpreisaufteilung oder zur eigenen steuerlichen Situation eine Steuerberatung hinzuziehen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung und keine Anlageberatung. Angaben ohne Gewähr, Stand: Juli 2026 – für eine verbindliche Einschätzung zum aktuellen Steuersatz im jeweiligen Bundesland empfiehlt sich eine Nachfrage beim zuständigen Landesfinanzministerium oder Notariat.