Werbungskosten bei Vermietung: AfA, Erhaltungsaufwand und was Vermieter absetzen können

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, versteuert nicht die volle Miete – sondern nur den Überschuss, der nach Abzug der sogenannten Werbungskosten übrig bleibt. Diese Werbungskosten sind bei Vermietungseinkünften oft erheblich, werden aber häufig unvollständig genutzt: Vermieterinnen und Vermieter vergessen regelmäßig Positionen, verwechseln sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen mit abschreibungspflichtigen Herstellungskosten oder wählen bei der Gebäudeabschreibung nicht die für sie günstigste Methode. Dieser Beitrag erklärt systematisch, wie die Abschreibung (AfA) funktioniert, welche laufenden Kosten zusätzlich absetzbar sind und worauf bei Instandhaltungsmaßnahmen besonders zu achten ist.

Wichtig vorab: Dieser Beitrag erklärt die steuerliche Systematik allgemein – er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die tatsächliche steuerliche Behandlung hängt immer vom Einzelfall ab und sollte bei größeren Beträgen fachkundig geprüft werden, etwa durch eine Steuerberatung oder – seit der Steuerberatungsreform 2026 unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen möglich – durch einen Lohnsteuerhilfeverein.

Das Wichtigste in Kürze

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) werden nach dem Überschussprinzip ermittelt: Mieteinnahmen minus Werbungskosten, nicht die Bruttomiete.
• Die Gebäude-AfA ist meist der größte einzelne Abzugsposten: 3 % pro Jahr für nach 2022 fertiggestellte Gebäude, 2 % für Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022, 2,5 % für Gebäude vor 1925.
• Für neu gebaute Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 % auf den jeweiligen Restbuchwert möglich.
• Zusätzlich kann unter engen Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden – bis zu 5 % pro Jahr zusätzlich zur linearen AfA, begrenzt durch eine Baukostenobergrenze von 4.800 Euro je Quadratmeter.
• Erhaltungsaufwand (z. B. eine neue Heizung in einem bereits länger gehaltenen Gebäude) ist sofort in voller Höhe abziehbar – anschaffungsnahe Herstellungskosten (Instandsetzung innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten) müssen dagegen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
• Neben der AfA zählen unter anderem Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge, Verwaltungskosten und Fahrtkosten zur Immobilie zu den absetzbaren Werbungskosten.

Wie Vermietungseinkünfte grundsätzlich besteuert werden

Anders als bei vielen anderen Einkunftsarten wird bei Vermietung und Verpachtung nicht der Umsatz besteuert, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Das bedeutet: Wer 12.000 Euro Miete im Jahr einnimmt und im selben Jahr 14.000 Euro Werbungskosten hat – etwa durch eine größere Sanierung oder hohe Finanzierungszinsen –, erzielt einen steuerlichen Verlust von 2.000 Euro aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet werden und senkt damit die gesamte Steuerlast – Einschränkungen gelten unter anderem bei verbilligter Vermietung an Angehörige (siehe unten) sowie bei bestimmten Verlustverrechnungsbeschränkungen für Steuerstundungsmodelle.

Die Gebäude-AfA: der wichtigste Abzugsposten

Ein Gebäude nutzt sich nach dem Steuerrecht kontinuierlich ab – dieser Werteverzehr wird über die Absetzung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibungsfähig, der Anteil für Grund und Boden dagegen nicht, da Grundstücke sich nicht abnutzen. Bei einem Immobilienkauf muss der Gesamtkaufpreis deshalb sachgerecht aufgeteilt werden – üblicherweise nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude, wofür das Bundesfinanzministerium eine kostenlose Arbeitshilfe als Excel-Tool bereitstellt. Diese Aufteilung wird von Finanzämtern häufig als Ausgangspunkt herangezogen, kann im Einzelfall aber auch durch ein Gutachten widerlegt werden.

Lineare AfA nach Baujahr

Der gesetzliche AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes:

Fertigstellung	Jährlicher AfA-Satz	Entspricht einer Abschreibungsdauer von
Nach dem 31.12.2022	3 %	rund 33 Jahren
Zwischen 1.1.1925 und 31.12.2022	2 %	50 Jahren
Vor dem 1.1.1925	2,5 %	40 Jahren

Diese Sätze gelten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes als gesetzlich festgelegte Mindestsätze; ein Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann unter bestimmten Voraussetzungen zu einem höheren AfA-Satz führen, ist in der Praxis aber an strenge Nachweisanforderungen geknüpft.

Rechenbeispiel zur linearen AfA

Eine Eigentumswohnung wird 2026 für 320.000 Euro gekauft, das Gebäude wurde 2015 fertiggestellt. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 70 % des Kaufpreises auf das Gebäude (224.000 Euro) und 30 % auf den Grundstücksanteil (96.000 Euro). Da das Gebäude vor 2023 fertiggestellt wurde, gilt der AfA-Satz von 2 %:

224.000 € × 2 % = 4.480 € jährliche AfA

Dieser Betrag mindert über Jahrzehnte hinweg jedes Jahr die zu versteuernden Vermietungseinkünfte – unabhängig davon, ob im jeweiligen Jahr tatsächlich Reparaturen anfallen oder nicht. Diese Berechnung ist ein vereinfachtes Beispiel; die tatsächliche Kaufpreisaufteilung hängt vom Einzelfall und den regionalen Bodenrichtwerten ab.

Degressive AfA für Neubauten (5 %)

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde für neu gebaute Mietwohngebäude eine degressive AfA von 5 % eingeführt. Sie gilt für Gebäude, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt und die Wohnzwecken dienen. Anders als bei der linearen Methode wird der Satz nicht auf die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sondern jedes Jahr neu auf den Restbuchwert angewendet – dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher als bei der linearen Methode, nimmt aber von Jahr zu Jahr ab. Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich und wird je nach individueller Steuersituation typischerweise nach rund 12 bis 14 Jahren steuerlich vorteilhaft.

Methode	AfA-Basis	Verlauf über die Zeit
Linear (2 % / 3 %)	Anschaffungs-/Herstellungskosten (gleichbleibend)	Konstante jährliche Abschreibung
Degressiv (5 %)	Jeweiliger Restbuchwert (sinkend)	Hohe Abschreibung in den ersten Jahren, danach abnehmend

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zur linearen AfA können Bauherren und Erwerber neuer Mietwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG nutzen – für Bauanträge oder Bauanzeigen aus den Jahren 2023 bis 2026 zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Jahre 2024 bis 2026. Zentrale Voraussetzungen sind:

• Die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche darf nicht überschritten werden – wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig, nicht nur anteilig.
• Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Die Vorgaben der EU-De-minimis-Verordnung für staatliche Beihilfen müssen eingehalten werden.

Diese Sonderabschreibung ist vor allem für Bauherren und Ersterwerber neuer Mietwohnungen relevant, nicht für den Kauf einer bereits länger vermieteten Bestandsimmobilie.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: der entscheidende Unterschied

Neben der AfA ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und abschreibungspflichtigen Herstellungskosten die zweite große Stellschraube bei der Steuerlast von Vermietern.

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn eine Maßnahme den bestehenden Zustand des Gebäudes lediglich erhält oder modernisiert, ohne es wesentlich über den ursprünglichen Standard zu verbessern – etwa das Streichen der Fassade, der Austausch einer defekten Heizung durch ein vergleichbares Modell oder laufende, jährlich wiederkehrende Wartungsarbeiten. Solche Kosten sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn eine Maßnahme das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert (z. B. eine grundlegende Umgestaltung mit deutlicher Standardanhebung) oder wenn es sich um einen Erweiterungsbau handelt. Herstellungskosten werden nicht sofort abgezogen, sondern über die AfA auf die Restnutzungsdauer verteilt.

Die 15-Prozent-Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten

Besonders praxisrelevant ist die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie durchgeführt werden, gelten unabhängig von ihrer eigentlichen Art automatisch als Herstellungskosten, wenn ihre Summe 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigt. Die Drei-Jahres-Frist wird taggenau ab dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr berechnet – der Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder Zahlung spielt dabei keine Rolle.

Wird die 15-Prozent-Grenze überschritten, sind sämtliche in diesem Zeitraum angefallenen Instandsetzungskosten als Herstellungskosten zu behandeln und über die Nutzungsdauer abzuschreiben – nicht nur der übersteigende Teil. Das kann gerade nach dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Bestandsimmobilie zu einer unangenehmen Überraschung führen, wenn mehrere Einzelmaßnahmen (neue Fenster, neues Bad, neue Elektrik) in Summe die Grenze überschreiten, obwohl jede Maßnahme für sich genommen wie klassischer Erhaltungsaufwand wirkt. Regelmäßig wiederkehrende Wartungsarbeiten wie die jährliche Heizungswartung oder die Beseitigung eines Rohrbruchs zählen dagegen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Praxistipp: Wer eine renovierungsbedürftige Immobilie kauft und größere Instandsetzungen plant, sollte die Gesamtsumme aller Maßnahmen der ersten drei Jahre im Blick behalten und im Zweifel frühzeitig durchrechnen, ob die 15-Prozent-Grenze überschritten wird – gegebenenfalls kann eine zeitliche Streckung von Maßnahmen über die Drei-Jahres-Frist hinaus steuerlich sinnvoll sein, wobei bautechnische Erfordernisse (z. B. Mängelbeseitigung) Vorrang haben sollten.

Weitere absetzbare Werbungskosten bei Vermietung

Neben der AfA lassen sich zahlreiche weitere Kosten als Werbungskosten geltend machen:

Kostenart	Hinweis
Schuldzinsen für den Immobilienkredit	Nur der Zinsanteil ist abziehbar, nicht die Tilgung.
Grundsteuer	Abziehbar, soweit sie nicht über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt und dort als Einnahme erfasst wird.
Gebäude- und Haftpflichtversicherung	Prämien für Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sind abziehbar.
Verwaltungskosten	Kosten für Hausverwaltung, Mietverwaltungssoftware oder Kontoführung im Zusammenhang mit der Vermietung.
Fahrtkosten	Fahrten zur Immobilie (Besichtigung, Mieterwechsel, Instandhaltung) mit der Kilometerpauschale oder den tatsächlichen Kosten.
Maklerkosten bei Neuvermietung	Sofort abziehbar, wenn sie im Zusammenhang mit der Vermietung einer bereits gehaltenen Immobilie anfallen.
Maklercourtage beim Kauf	Zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA verteilt, nicht sofort abgezogen.
Rechts- und Steuerberatungskosten	Abziehbar, soweit sie im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stehen.
Kontoführungsgebühren, Mitgliedsbeiträge	Z. B. Beitrag zu einem Haus- und Grundbesitzerverein.

Diese Liste ist nicht abschließend – maßgeblich ist immer, ob die jeweilige Ausgabe durch die Vermietungstätigkeit veranlasst ist.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung günstiger als ortsüblich vermietet – häufig an Familienangehörige –, muss eine besondere Regelung beachten (§ 21 Abs. 2 EStG):

• Miete ab 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, der volle Werbungskostenabzug bleibt ohne weitere Prüfung erhalten.
• Miete zwischen 50 % und unter 66 %: Der volle Werbungskostenabzug ist nur möglich, wenn eine Totalüberschussprognose auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt – andernfalls droht eine anteilige Kürzung.
• Miete unter 50 %: Die Nutzungsüberlassung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar.

Da die ortsübliche Vergleichsmiete sich mit dem allgemeinen Mietniveau verändert, sollten Vermieter, die verbilligt an Angehörige vermieten, die vereinbarte Miete regelmäßig gegen die aktuelle Vergleichsmiete prüfen, um die 66-Prozent-Schwelle nicht unbeabsichtigt zu unterschreiten.

Praxisbeispiel: Eine Vermietung im Jahresüberblick

Ein Ehepaar vermietet eine 2016 fertiggestellte Eigentumswohnung. Jahresmiete: 13.200 Euro. Werbungskosten im Jahr: 4.480 Euro AfA (2 % auf einen Gebäudeanteil von 224.000 Euro), 3.600 Euro Schuldzinsen, 480 Euro Grundsteuer (nicht umgelegt), 320 Euro Gebäudeversicherung, 600 Euro Hausverwaltung, insgesamt 9.480 Euro. Der steuerpflichtige Überschuss aus Vermietung und Verpachtung beträgt damit 13.200 € − 9.480 € = 3.720 Euro, die zusammen mit den übrigen Einkünften des Ehepaars der Einkommensteuer unterliegen. Dieses Beispiel ist vereinfacht und berücksichtigt keine individuellen Besonderheiten wie anschaffungsnahe Herstellungskosten oder eine mögliche Sonderabschreibung.

Häufige Fehler bei der Steuererklärung für Vermieter

• Grund und Boden mit abschreiben – nur der Gebäudeanteil ist AfA-fähig, der Grundstücksanteil nicht.
• Größere Sanierungen kurz nach dem Kauf unterschätzen – ohne Prüfung der 15-Prozent-Grenze droht die ungewollte Umqualifizierung in Herstellungskosten.
• Tilgungsanteil des Kredits als Werbungskosten ansetzen – abziehbar ist ausschließlich der Zinsanteil, nicht die Tilgung.
• Maklerkosten beim Kauf sofort abziehen – diese zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA verteilt.
• Verbilligte Vermietung an Angehörige ohne Prüfung der 66-Prozent-Grenze – das kann zur teilweisen Kürzung des Werbungskostenabzugs führen.
• Wahlrecht zwischen linearer und degressiver AfA bei Neubauten nicht prüfen – je nach individueller Situation kann die degressive Methode in den ersten Jahren deutlich vorteilhafter sein.

Häufige Fragen zu Werbungskosten bei Vermietung

Was ist der Unterschied zwischen AfA und Erhaltungsaufwand? Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer. Erhaltungsaufwand sind laufende Reparatur- und Modernisierungskosten, die sofort im Zahlungsjahr in voller Höhe abziehbar sind.

Kann ich die AfA auch bei einer selbst genutzten Wohnung geltend machen? Nein, die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG kann nur für Gebäude oder Gebäudeteile geltend gemacht werden, die zur Erzielung von Einkünften – etwa durch Vermietung – genutzt werden, nicht für selbst bewohnte Immobilien.

Was passiert, wenn die anschaffungsnahen Herstellungskosten die 15-Prozent-Grenze übersteigen? Dann gelten sämtliche in den ersten drei Jahren nach dem Kauf angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten als Herstellungskosten und müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden statt sofort abgezogen zu werden.

Darf ich zwischen linearer und degressiver AfA frei wählen? Nur für Neubauten mit Baubeginn im dafür vorgesehenen Zeitraum (1.10.2023 bis 30.9.2029), die zu Wohnzwecken dienen, besteht ein Wahlrecht zwischen linearer und degressiver AfA. Für Bestandsimmobilien gilt ausschließlich die lineare AfA nach Baujahr.

Wer hilft bei der Erstellung der Steuererklärung für Vermieter? Neben Steuerberatungen können seit der Steuerberatungsreform 2026 auch Lohnsteuerhilfevereine unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen für die Vermietungseinkünfte beratend tätig werden – vorausgesetzt, es liegen keine gewerblichen Einkünfte vor.

Fazit

Die Werbungskosten sind das zentrale Steuerungsinstrument, mit dem Vermieterinnen und Vermieter ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung rechtssicher senken können – vorausgesetzt, die Abgrenzung zwischen AfA, sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und abschreibungspflichtigen Herstellungskosten wird sauber vorgenommen. Wer eine Immobilie neu kauft, sollte insbesondere die Kaufpreisaufteilung und die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten im Blick behalten; wer neu baut, sollte die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA sowie eine mögliche Sonderabschreibung nach § 7b EStG durchrechnen. Wer sich grundsätzlich mit der Immobilienfinanzierung beschäftigt, findet den Einstieg im Beitrag Baufinanzierung Grundlagen; zur laufenden Grundsteuerlast liefert der Beitrag Grundsteuer 2026: Reform, Bescheid, Einspruch und Hebesätze erklärt ergänzende Informationen.

*Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information zur steuerlichen Systematik bei Vermietungseinkünften und keine individuelle Steuerberatung. Angaben zu AfA-Sätzen, Grenzwerten und Fristen beruhen auf § 7 EStG, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, § 7b EStG sowie § 21 Abs. 2 EStG (Stand: September 2026). Für eine verbindliche Einschätzung der eigenen Situation empfiehlt sich der Rat einer Steuerberatung oder eines Lohnsteuerhilfevereins.*