Grundsteuer 2026: Reform, Bescheid, Einspruch und Hebesätze erklärt

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer: zwei völlig verschiedene Steuern

Bevor es um Details geht, eine Klarstellung, die selbst viele Eigentümer:innen durcheinanderbringt: Grundsteuer 2026 hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun, obwohl die Namen sich fast gleich anhören.

• Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an, richtet sich nach dem Kaufpreis und dem jeweiligen Bundesland. Dazu haben wir einen eigenen Beitrag: Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026.
• Die Grundsteuer ist dagegen eine wiederkehrende, in der Regel jährliche Steuer, die jede:r Eigentümer:in eines Grundstücks oder einer Immobilie an die Gemeinde zahlt – unabhängig davon, ob und wann gekauft wurde. Sie betrifft auch Erb:innen und alle, die schon lange im eigenen Haus wohnen.

Wer beide Begriffe verwechselt, unterschätzt oft eine der beiden Zahlungen völlig. Dieser Artikel konzentriert sich ausschließlich auf die laufende Grundsteuer und die Grundsteuerreform, die seit dem 1. Januar 2025 in Kraft ist und Eigentümer:innen 2026 im zweiten vollen Jahr beschäftigt.

Was hat die Grundsteuerreform verändert?

Die Reform war nötig, weil das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte (Stand 1935 in Ostdeutschland, 1964 in Westdeutschland) 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit auf Basis neuer Bewertungen erhoben, die auf der sogenannten Hauptfeststellung zum Stichtag 1. Januar 2022 beruhen. Alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten in Deutschland mussten dafür neu bewertet werden – eine der größten Verwaltungsaktionen der jüngeren deutschen Steuergeschichte.

Wichtig für die Einordnung: Die neuen Bescheide, die viele Eigentümer:innen 2024/2025 erhalten haben, haben die tatsächliche Zahllast nicht sofort verändert – sie bilden die Grundlage, auf der die Gemeinden ab 2025 ihre neuen Hebesätze angewendet haben. 2026 ist damit im Kern das zweite Jahr, in dem nach neuem Recht tatsächlich gezahlt wird.

Bundesmodell vs. Landesmodelle

Der Bund hat mit dem Bundesmodell eine bundesweit einheitliche Bewertungsmethode vorgegeben, die Länder konnten über eine Öffnungsklausel jedoch eigene Modelle einführen. Das ist auch geschehen:

• Bundesmodell: gilt in elf Ländern (u. a. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen – teils mit landesspezifisch angepassten Steuermesszahlen). Es bewertet wohnwirtschaftlich genutzte Grundstücke im Wesentlichen nach einem Ertragswertverfahren, das u. a. Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmieten, Grundstücksfläche, Immobilienart, Baujahr und Alter des Gebäudes berücksichtigt.
• Landesmodelle: Fünf Länder nutzen eigene, meist wertunabhängigere Modelle: Bayern (reines Flächenmodell nach Grundstücks- und Gebäudefläche, unabhängig vom Wert), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell aus Fläche und Bodenrichtwert), Hamburg (Wohnlagemodell mit Flächen- und Lagekomponente, unterscheidet u. a. "normale" und "gute" Wohnlage), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein nutzen zwar die Bundesmodell-Bewertung, geben den Gemeinden aber zusätzlich die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen.

Welches Modell für ein konkretes Grundstück gilt, hängt also allein vom Bundesland ab, in dem es liegt – nicht von persönlichen Merkmalen der Eigentümer:innen.

Wie ist der Streit ums Bundesmodell rechtlich ausgegangen?

Rund um das Bundesmodell gab es seit Einführung der Reform mehrere gerichtliche Auseinandersetzungen. Der Stand nach unserer Recherche (Juli 2026):

• 2024 – Aussetzung der Vollziehung in Einzelfällen: Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte bereits mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (u. a. Az. II B 78/23) in Eilverfahren entschieden, dass die Vollziehung ausgesetzt werden kann, wenn im Einzelfall ernstliche Zweifel bestehen, insbesondere weil der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie deutlich übersteigt. Daraufhin haben die obersten Finanzbehörden der Länder per gleichlautendem Erlass vom 24. Juni 2024 festgelegt, dass ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt. Diese Öffnung wurde mit dem Jahressteuergesetz 2024 in § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) gesetzlich verankert und gilt nach unserer Recherche weiterhin.
• 12. November 2025 – Hauptsacheentscheidungen des BFH: In drei Revisionsverfahren (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) hat der BFH laut eigenen Angaben und mehreren Fachmedien entschieden, dass er die Bewertungsregeln des Bundesmodells – konkret das Ertragswertverfahren für Wohnimmobilien – für verfassungsgemäß hält. Die Entscheidungen wurden am 10. Dezember 2025 per Pressemitteilung veröffentlicht. Betroffen waren Fälle aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin; die Urteile gelten aber als richtungsweisend für alle Bundesmodell-Länder.
• Offene Fragen und weitere Verfahren: Trotz dieser Grundsatzentscheidungen ist die Diskussion damit nach unserer Recherche nicht vollständig beendet. Presseberichte deuten darauf hin, dass Eigentümerverbände wie Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht angekündigt bzw. eingereicht haben. Zudem listet der BFH nach unserer Recherche weitere anhängige Verfahren zu Detailfragen des Bundesmodells sowie – separat – zu einzelnen Landesmodellen (etwa Hamburg, Hessen und Bayern), deren Ausgang zum Zeitpunkt dieses Artikels noch offen ist.

Wichtiger Hinweis zur Verlässlichkeit dieser Angaben: Rechtsprechung zur Grundsteuer entwickelt sich fortlaufend, und einzelne Daten (insbesondere exakte Aktenzeichen und Veröffentlichungstermine) konnten wir nur über Sekundärquellen und offizielle BFH-/BMF-Zusammenfassungen prüfen, nicht in jedem Fall über die Originalurteile selbst. Für die aktuelle Rechtslage im eigenen Fall bitte die Website des Bundesfinanzhofs, das Bundesfinanzministerium oder eine steuerberatende Person konsultieren – dieser Artikel ersetzt keine Rechtsprüfung des Einzelfalls.

Wie wird die Grundsteuer konkret berechnet?

Unabhängig vom Modell folgt die Berechnung im Kern immer diesem dreistufigen Schema:

Bemessungsgrundlage (Grundsteuerwert bzw. im Landesmodell: Äquivalenzbetrag) × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = jährliche Grundsteuer

• Die Bemessungsgrundlage legt das Finanzamt fest (Grundsteuerwertbescheid) – sie basiert auf Fläche, Lage, Bodenrichtwert, Gebäudeart und weiteren Faktoren des jeweiligen Modells.
• Die Steuermesszahl ist ein sehr kleiner, gesetzlich festgelegter Faktor (im Bundesmodell für Wohnnutzung z. B. deutlich abgesenkt gegenüber dem alten Recht, um die gestiegenen Werte auszugleichen). Das Finanzamt wendet sie auf die Bemessungsgrundlage an und ermittelt so den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid).
• Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde eigenständig per Beschluss der Gemeindevertretung festgelegt und regelmäßig veröffentlicht (häufig im Amtsblatt oder auf der Gemeinde-Website). Er ist der eigentliche "Stellschraube"-Faktor: Zwei baugleiche Häuser in zwei Nachbargemeinden können bei identischem Grundsteuerwert völlig unterschiedliche Grundsteuer zahlen, wenn die Hebesätze unterschiedlich sind.

Illustratives Rechenbeispiel (frei erfunden, keine reale Gemeinde)

Nur zur Veranschaulichung der Systematik, nicht als reale Vergleichszahl:

• Angenommener Grundsteuerwert: 200.000 €
• Angenommene Steuermesszahl: 0,31 ‰ (0,00031)
• → Grundsteuermessbetrag: 200.000 € × 0,00031 = 62 €
• Angenommener Hebesatz der Gemeinde: 400 % (Faktor 4,0)
• → Jährliche Grundsteuer: 62 € × 4,0 = 248 €

Ändert sich in diesem Beispiel nur der Hebesatz (z. B. auf 500 %), steigt die Grundsteuer allein dadurch auf 310 € jährlich – ohne dass sich an Grundstück oder Gebäude irgendetwas verändert hat. Die tatsächlichen Werte für ein konkretes Grundstück finden sich im eigenen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid; den aktuellen Hebesatz veröffentlicht die zuständige Gemeinde.

Warum "aufkommensneutral" nicht "unveränderte Rechnung" bedeutet

Bund und Länder haben die Reform politisch als aufkommensneutral angekündigt: In Summe sollten die Gemeinden durch die Reform nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher. Viele Landesregierungen haben dafür sogenannte "aufkommensneutrale" Hebesätze berechnet und den Gemeinden als Empfehlung an die Hand gegeben.

Entscheidend ist: Aufkommensneutralität bezieht sich immer auf die Gesamteinnahmen einer Gemeinde, nicht auf die Rechnung eines einzelnen Grundstücks. Weil sich durch die Neubewertung die Werte einzelner Grundstücke sehr unterschiedlich verschoben haben (z. B. je nach Lage, Bodenrichtwert-Entwicklung oder Gebäudeart seit der letzten Hauptfeststellung), verschiebt sich die Steuerlast innerhalb einer Gemeinde um: Manche Eigentümer:innen zahlen nach der Reform mehr, andere weniger – auch wenn die Gemeinde insgesamt "nur" so viel einnimmt wie zuvor. Zusätzlich können Gemeinden ihren Hebesatz jederzeit unabhängig von Aufkommensneutralitäts-Empfehlungen erhöhen oder senken, etwa um ihren eigenen Haushalt zu konsolidieren – das ist eine reguläre kommunalpolitische Entscheidung und Teil der kommunalen Selbstverwaltung.

Wer sich fragt, warum die eigene Grundsteuer trotz "aufkommensneutraler Reform" gestiegen ist, sollte deshalb zwei Dinge getrennt betrachten: die Wertentwicklung des eigenen Grundstücks im Vergleich zu anderen Grundstücken in der Gemeinde, und die separate politische Entscheidung der Gemeinde über die Höhe des Hebesatzes.

Einspruch und Widerspruch: Fristen und Zuständigkeiten

Bei der Grundsteuer gibt es – anders als bei vielen anderen Steuerbescheiden – mehrere gestaffelte Bescheide, gegen die jeweils gesondert vorgegangen werden muss:

1. Grundsteuerwertbescheid (und ggf. Grundsteuermessbescheid) vom Finanzamt: Hier wird der Wert bzw. Messbetrag festgestellt. Rechtsbehelf: Einspruch beim Finanzamt, Frist grundsätzlich ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (die Bekanntgabe gilt nach den allgemeinen Zugangsregeln typischerweise einige Tage nach dem Datum auf dem Bescheid als erfolgt). 2. Grundsteuerbescheid der Gemeinde/Stadt: Das ist die eigentliche Zahlungsaufforderung. Rechtsbehelf: In den meisten Bundesländern Widerspruch bei der Gemeinde, in Berlin, Hamburg und Bremen dagegen ebenfalls Einspruch. Auch hier gilt regelmäßig eine Ein-Monats-Frist ab Bekanntgabe.

Wichtig zu verstehen: Der Grundsteuerwertbescheid ist ein sogenannter Grundlagenbescheid – er bindet den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Wer mit dem zugrunde liegenden Wert nicht einverstanden ist (z. B. falsche Fläche, unrealistischer Bodenrichtwert), muss das grundsätzlich gegen den Grundsteuerwertbescheid einwenden, nicht erst gegen die spätere Zahlungsaufforderung der Gemeinde – gegen den Grundsteuerbescheid selbst lassen sich in der Regel nur eigene Fehler der Gemeinde (z. B. falscher Hebesatz, Rechenfehler) angreifen.

Wer die Monatsfrist versäumt hat, sollte sich nicht automatisch damit abfinden: Je nach Fallkonstellation kann unter bestimmten Voraussetzungen eine sogenannte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand infrage kommen – das ist aber eine Einzelfallfrage, die eine steuerberatende oder rechtsberatende Person prüfen sollte.

Praktische Checkliste für Eigentümer:innen

• Bescheide sortieren: Grundsteuerwertbescheid/Feststellungsbescheid vom Finanzamt und Grundsteuerbescheid der Gemeinde sind zwei unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichen Fristen und Adressat:innen für einen Rechtsbehelf – beide aufbewahren und nicht verwechseln.
• Fristen im Kalender eintragen: Ein Monat ab Bekanntgabe ist knapp bemessen. Bei Zweifeln lieber frühzeitig (fristwahrend, ggf. zunächst formlos begründet) Einspruch bzw. Widerspruch einlegen, statt die Frist verstreichen zu lassen.
• Grunddaten prüfen: Stimmen Grundstücksfläche, Wohn-/Nutzfläche, Baujahr, Lage und Grundstücksart im Bescheid mit der Realität überein? Datenfehler sind eine der häufigsten Ursachen für überhöhte Werte.
• Mit dem Vorjahr vergleichen: Große, unerklärliche Sprünge gegenüber der bisherigen Grundsteuer sind ein Signal, genauer hinzusehen – auch wenn ein Anstieg allein noch keinen Fehler beweist (siehe Abschnitt zur Aufkommensneutralität).
• Bei starker Abweichung vom Marktwert: Wer annimmt, dass der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert um rund 40 % oder mehr übersteigt, kann prüfen (lassen), ob ein Nachweis über ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis infrage kommt.
• Bei Unsicherheit: Steuerberater:in einschalten, insbesondere bei vermieteten, gewerblich genutzten oder komplex geschnittenen Grundstücken, bei Erbfällen oder wenn eine Einspruchsfrist bereits knapp wird. Dieser Artikel bietet nur allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Prüfung.
• Laufende Zahlungen nicht aussetzen: Ein eingelegter Einspruch oder Widerspruch führt nicht automatisch dazu, dass die Zahlungspflicht entfällt – ohne gesondert bewilligte Aussetzung der Vollziehung bleibt die festgesetzte Grundsteuer zunächst fällig.

Wer die eigenen vier Wände erst noch finanziert oder kauft, findet ergänzend Hintergründe in unseren Ratgebern zu Grundlagen der Baufinanzierung und zur Frage Miete oder Kaufen – beide ordnen die laufenden Kosten des Wohneigentums, zu denen auch die Grundsteuer zählt, in den größeren finanziellen Kontext ein.

*Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr, Stand: Juli 2026.*