Vermietete Immobilie als Kapitalanlage: Rendite richtig berechnen

Eine vermietete Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage wirkt auf den ersten Blick oft rentabler, als sie es am Ende tatsächlich ist. Wer nur die Kaltmiete durch den Kaufpreis teilt, sieht eine hübsche Prozentzahl – und übersieht Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Finanzierungskosten und Steuereffekte. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie du die Rendite einer vermieteten Immobilie sauber berechnest: von der einfachen Bruttomietrendite über die Nettomietrendite bis zur Cashflow- und Eigenkapitalrendite inklusive Finanzierungshebel und AfA-Abschreibung. Zwei vollständig durchgerechnete Beispiele zeigen, wie stark sich die Kennzahlen je nach Rechenweg unterscheiden können.

Dieser Text ist eine reine Rechenmethodik – keine Kaufempfehlung und keine Steuer- oder Anlageberatung. Wenn du grundsätzlich noch unsicher bist, ob eine vermietete Immobilie oder ein ETF-Sparplan besser zu deiner Situation passt, findest du dort einen Entscheidungsvergleich, und wenn es um die Frage Miete oder Eigennutzung geht, um den Ratgeber Miete oder Kaufen. Für die Finanzierung selbst lohnt sich ergänzend ein Blick in die Grundlagen der Baufinanzierung.

Warum die „Mietrendite" allein wenig aussagt

In Exposés und Verkaufsgesprächen taucht fast immer nur eine Zahl auf: die Bruttomietrendite. Sie ist schnell berechnet, aber auch schnell irreführend, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten noch Finanzierung berücksichtigt. Für eine realistische Einschätzung brauchst du mindestens drei unterschiedliche Kennzahlen, die jeweils eine andere Frage beantworten:

• Die Bruttomietrendite zeigt einen groben ersten Vergleichswert zwischen Objekten.
• Die Nettomietrendite bezieht Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten ein und ist damit realistischer.
• Die Cashflow-Rendite bzw. Eigenkapitalrendite berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung und zeigt, was tatsächlich auf deinem Konto ankommt – oder was du monatlich zuschießen musst.

Erst das Zusammenspiel dieser drei Ebenen ergibt ein vollständiges Bild. Wer nur mit der Bruttomietrendite rechnet, überschätzt die tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals in aller Regel deutlich.

Der Begriff „Rendite" wird dabei je nach Kontext unterschiedlich verwendet – im Aktien- oder ETF-Bereich meist als Gesamtrendite aus Kursentwicklung und Ausschüttung, bei Immobilien häufig zunächst nur als laufende Mietrendite ohne Wertentwicklung. Dieser Ratgeber konzentriert sich bewusst auf die laufende Rendite aus der Vermietung, da sich eine künftige Wertsteigerung – anders als bei breit gestreuten Wertpapieren mit langer historischer Datenbasis – bei einer einzelnen Immobilie kaum seriös quantifizieren lässt.

Die drei Rendite-Kennzahlen im Überblick

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis der Immobilie:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Sie ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung vollständig und eignet sich deshalb bestenfalls für einen ersten, groben Vergleich mehrerer Objekte – nicht für eine Investitionsentscheidung.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist die deutlich aussagekräftigere Variante. Sie zieht von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen laufenden Kosten (Bewirtschaftungskosten) ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

In der Praxis liegt die Nettomietrendite üblicherweise ein bis drei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite – wie stark die Differenz ausfällt, hängt vom Objekt, dem Baujahr und den regionalen Kaufnebenkosten ab.

Cashflow-Rendite und Eigenkapitalrendite

Die Nettomietrendite sagt noch nichts darüber aus, wie sich eine fremdfinanzierte Immobilie tatsächlich für dich auswirkt. Dafür braucht es die Cashflow-Betrachtung: Was bleibt nach Zins und Tilgung übrig – und wie verzinst sich dein eingesetztes Eigenkapital?

Cashflow vor Steuern = Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Zinsen − Tilgung

Eigenkapitalrendite (vereinfacht) = (Cashflow + Tilgungsanteil) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Die Tilgung ist dabei kein „Verlust", sondern Vermögensaufbau: Sie fließt zwar als Geld ab, baut aber gleichzeitig dein Eigenkapital in der Immobilie auf. Genau deshalb wird sie bei der Eigenkapitalrendite wieder hinzugerechnet – der reine Cashflow-Wert allein unterschätzt die tatsächliche Vermögensentwicklung.

Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Kaufnebenkosten werden in Renditerechnungen häufig unterschätzt, obwohl sie das eingesetzte Kapital spürbar erhöhen. Sie fallen einmalig beim Kauf an und lassen sich – anders als der Kaufpreis – steuerlich meist nicht separat, sondern nur über die AfA-Bemessungsgrundlage geltend machen.

Kostenart	Typische Bandbreite	Bemerkung
Grunderwerbsteuer	ca. 3,5–6,5 % des Kaufpreises	abhängig vom Bundesland
Notar- und Gerichtskosten	ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises	für Kaufvertrag und Grundbucheintrag
Maklerprovision	ca. 3,0–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)	Aufteilung Käufer/Verkäufer variiert, oft je zur Hälfte
Kaufnebenkosten gesamt	üblicherweise ca. 8–15 % des Kaufpreises	starke Schwankung je Bundesland und Maklerkonstellation

Die genauen Grunderwerbsteuersätze je Bundesland und die einzelnen Kostenblöcke beim Immobilienkauf sind im Detail in den Artikeln zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland aufgeschlüsselt.

Rechtlicher Rahmen: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

Mieteinnahmen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Besteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten – also genau der Betrag, der nach Abzug aller mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten übrig bleibt. Zu den klassischen Werbungskosten zählen neben der AfA insbesondere:

• Schuldzinsen für die Finanzierung des Objekts (nicht die Tilgung – sie ist steuerlich neutral, da sie lediglich Fremdkapital in Eigenkapital umwandelt)
• Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Steuerberatungskosten für die Vermietungseinkünfte
• Erhaltungsaufwendungen (laufende Reparaturen und Instandhaltung, im Unterschied zu Herstellungskosten)
• Fahrtkosten zur Immobilie, Maklerkosten für die Neuvermietung, Mitgliedsbeiträge in Haus- und Grundbesitzervereinen

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen – wie in beiden Beispielen dieses Artikels in den Anfangsjahren –, entsteht ein Werbungskostenüberschuss (umgangssprachlich „Verlust aus Vermietung"), der unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann und so die individuelle Steuerlast senkt. Voraussetzung ist dabei durchgehend eine sogenannte Überschusserzielungsabsicht: Die Finanzverwaltung erwartet, dass über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie unter dem Strich ein steuerlicher Überschuss entsteht. Wer dauerhaft und ohne erkennbare Aussicht auf Überschüsse vermietet (zum Beispiel bei dauerhaft deutlich unter dem Marktniveau liegender Miete), riskiert, dass das Finanzamt die Verluste als „Liebhaberei" nicht mehr anerkennt. Das ist ein steuerrechtliches Detailthema, das im Zweifel individuell mit einem Steuerberater zu klären ist.

Beispiel 1: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Cashflow einer Bestandswohnung

Ein durchgerechnetes Beispiel macht den Unterschied zwischen den Kennzahlen greifbar. Angenommen wird eine 65 m² große Eigentumswohnung in einer deutschen Mittelstadt, Baujahr 1998 (Bestandsimmobilie).

Eckdaten:

Position	Wert
Kaufpreis	240.000 €
Kaltmiete pro Monat	780 € (9.360 €/Jahr)
Grunderwerbsteuer (6,0 %)	14.400 €
Notar- und Grundbuchkosten (1,5 %)	3.600 €
Maklerprovision (3,57 %)	8.568 €
Kaufnebenkosten gesamt	26.568 €
Gesamtinvestition	266.568 €

Schritt 1 – Bruttomietrendite:

9.360 € ÷ 240.000 € × 100 = 3,9 %

Schritt 2 – Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig):

Hierzu zählen typischerweise Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten:

Kostenposition	Betrag/Jahr
Verwaltung (WEG-Hausverwaltung)	300 €
Instandhaltungsrücklage (ca. 12 €/m²)	780 €
Mietausfallwagnis (ca. 2 % der Kaltmiete)	187 €
Sonstige nicht umlagefähige Kosten	150 €
Summe Bewirtschaftungskosten	1.417 €

Schritt 3 – Nettomietrendite:

(9.360 € − 1.417 €) ÷ 266.568 € × 100 = 7.943 € ÷ 266.568 € × 100 ≈ 3,0 %

Die Nettomietrendite liegt hier also fast einen vollen Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite – allein durch Kaufnebenkosten und laufende Kosten, ohne dass überhaupt schon Finanzierung oder Steuern einbezogen wurden.

Schritt 4 – Finanzierung und Cashflow:

Angenommen werden 60.000 € Eigenkapital und ein Darlehen über 206.568 € zu 3,8 % Sollzins und 2,0 % anfänglicher Tilgung (Annuitätendarlehen).

Position	Betrag/Jahr (ca.)
Zinsen (Jahr 1, 3,8 % von 206.568 €)	7.850 €
Tilgung (Jahr 1, 2,0 % von 206.568 €)	4.131 €
Kapitaldienst gesamt	11.981 €

Cashflow vor Steuern = 9.360 € − 1.417 € − 7.850 € − 4.131 € = −4.038 €

Das Ergebnis ist ein negativer Cashflow: In den ersten Jahren musst du monatlich rund 335 € aus eigener Tasche zuschießen. Rechnet man die Tilgung als Vermögensaufbau wieder hinzu, ergibt sich näherungsweise: (−4.038 € + 4.131 €) ÷ 60.000 € × 100 ≈ 0,2 % Eigenkapitalrendite – also praktisch eine Nullrunde, solange man eine Wertsteigerung der Immobilie außen vor lässt. Das liegt daran, dass die Nettomietrendite (rund 3,0 %) hier unter dem Fremdkapitalzins (3,8 %) liegt – ein Fall von negativem Leverage-Effekt, den der folgende Abschnitt genauer erklärt.

Alle Kennzahlen aus Beispiel 1 im Überblick:

Kennzahl	Ergebnis
Bruttomietrendite	3,9 %
Nettomietrendite	3,0 %
Cashflow vor Steuern	−4.038 €/Jahr
Eigenkapitalrendite (ohne Wertsteigerung)	ca. 0,2 %

Der Abstand zwischen der ersten und der letzten Zeile dieser Tabelle ist genau der Unterschied, den eine seriöse Renditeberechnung gegenüber einer Exposé-Kennzahl ausmacht.

AfA-Abschreibung verstehen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) mindert nicht den Cashflow, sondern das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Bemessungsgrundlage ist dabei nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises – der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar und muss beim Kauf separat geschätzt oder aus dem Kaufvertrag/Gutachten abgeleitet werden.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Der lineare AfA-Satz für Gebäude richtet sich nach dem Baujahr (Fertigstellung), nicht nach dem Kaufdatum:

Baujahr / Fertigstellung	Linearer AfA-Satz	Abschreibungsdauer
vor 1925	2,5 %	40 Jahre
1925 bis 2022	2,0 %	50 Jahre
ab 2023 (Neubau)	3,0 %	ca. 33⅓ Jahre

Bei nachweislich kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer kann unter bestimmten Voraussetzungen ein höherer AfA-Satz angesetzt werden; das ist in der Praxis nachweispflichtig und eher die Ausnahme.

Degressive AfA für Neubauten (§ 7 Abs. 5a EStG)

Für neue Wohngebäude im EU-/EWR-Raum mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es zusätzlich die Möglichkeit einer degressiven AfA von 5 % vom jeweiligen Buchwert (Restwert), statt der linearen 3 %. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich und wird ab einem bestimmten Restbuchwert meist steuerlich vorteilhaft. Da sich Regelungen zu Sonderabschreibungen und Fristen im Steuerrecht ändern können, solltest du den aktuellen Stand für dein Anschaffungsjahr in jedem Fall mit einem Steuerberater oder direkt anhand des Gesetzestexts prüfen, bevor du eine Abschreibungsmethode wählst.

Ergänzend existiert die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG), die unter bestimmten Voraussetzungen – unter anderem ein Bauantrag/eine Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und eine mindestens zehnjährige Vermietung – zusätzlich zur linearen AfA in den ersten Jahren nach Fertigstellung geltend gemacht werden kann. Auch hier gelten enge zeitliche und inhaltliche Voraussetzungen, die sich ändern können; verlass dich für den Einzelfall nicht auf pauschale Aussagen, sondern auf eine aktuelle steuerliche Prüfung.

Sonderfall: Denkmalschutz und Sanierungsgebiete

Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) sowie für Baudenkmale (§ 7i EStG) existieren erhöhte Abschreibungssätze, die sich allerdings nur auf die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten beziehen, nicht auf den Kaufpreis der Bausubstanz selbst. Diese Sonderabschreibungen können einen deutlich größeren Teil der Investitionssumme in wenigen Jahren steuerlich wirksam werden lassen als die reguläre Gebäude-AfA – sie setzen aber eine formale Bescheinigung der zuständigen Gemeinde bzw. Denkmalbehörde voraus und sind mit einem eigenen, oft höheren Kaufpreisniveau verbunden. Für die meisten „normalen" Bestands- und Neubauobjekte ohne Denkmal- oder Sanierungsgebietsstatus sind sie nicht relevant, weshalb sie in den folgenden Beispielrechnungen nicht weiter berücksichtigt werden.

Beispiel 2: Wie die AfA die Rendite nach Steuern verändert

Um den Steuereffekt sichtbar zu machen, folgt ein zweites, unabhängiges Beispiel mit einer neu gebauten Eigentumswohnung.

Eckdaten:

Position	Wert
Kaufpreis gesamt (Neubau, Baubeginn 2024)	320.000 €
davon Gebäudeanteil (AfA-Bemessungsgrundlage, geschätzt 75 %)	240.000 €
Kaltmiete pro Monat	950 € (11.400 €/Jahr)
Bewirtschaftungskosten/Jahr (Neubau, geringer)	1.700 €
Darlehen	260.000 € zu 3,9 % Zins, 2,0 % Tilgung
Zinsen Jahr 1 (ca.)	10.140 €
Tilgung Jahr 1 (ca.)	5.200 €
Angenommener persönlicher Grenzsteuersatz	42 %

AfA-Vergleich Jahr 1:

• Linear (3 %): 240.000 € × 3 % = 7.200 €
• Degressiv (5 % vom Buchwert): 240.000 € × 5 % = 12.000 €

Steuerliches Ergebnis mit degressiver AfA:

Mieteinnahmen 11.400 € − (Zinsen 10.140 € + Bewirtschaftungskosten 1.700 € + AfA 12.000 €) = −12.440 € Werbungskostenüberschuss

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich daraus eine überschlägige Steuerersparnis von rund 12.440 € × 42 % ≈ 5.225 € (Solidaritätszuschlag und individuelle Freibeträge sind hier vereinfachend nicht berücksichtigt).

Cashflow-Effekt:

Cashflow vor Steuern = 11.400 € − 1.700 € − 10.140 € − 5.200 € = −5.640 €

Cashflow nach Steuern (inkl. Steuererstattung) ≈ −5.640 € + 5.225 € = −415 €

Die degressive AfA macht aus einem deutlich negativen Cashflow von −5.640 € einen fast ausgeglichenen Wert von rund −415 €. Wichtig: Das ist eine vereinfachte Modellrechnung mit einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz – die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von deiner individuellen Steuersituation ab und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftungskosten richtig ansetzen

Ein häufiger Fehler ist es, die Instandhaltungsrücklage zu niedrig anzusetzen oder ganz zu vergessen. Als grobe Orientierung wird in der Praxis oft die sogenannte Peterssche Formel herangezogen: Sie geht davon aus, dass über eine Nutzungsdauer von rund 80 Jahren Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der ursprünglichen Baukosten anfallen – umgelegt auf ein Jahr und die Wohnfläche ergibt das häufig zitierte Richtwerte in der Größenordnung von etwa 8 bis 15 € pro Quadratmeter und Jahr, abhängig von Baujahr, Zustand und Ausstattung. Bei älteren Gebäuden oder absehbarem Sanierungsbedarf (Dach, Fassade, Heizung, Fenster) sollte eher der obere Bereich angesetzt werden.

Neben der Instandhaltungsrücklage gehören typischerweise folgende Positionen zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten:

• Verwaltungskosten (Hausverwaltung bzw. Eigenverwaltungsaufwand)
• Mietausfallwagnis (kalkulatorischer Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle)
• nicht umlagefähige Betriebskosten (z. B. Verwaltungskosten der WEG, bestimmte Instandhaltungsanteile)
• gegebenenfalls Kosten für Sondereigentumsverwaltung oder Mietverwaltung, falls extern beauftragt

Diese Posten werden in Online-Renditerechnern oder Verkaufsexposés häufig gar nicht oder nur pauschal mit ein bis zwei Prozent der Miete berücksichtigt – realistisch sind in vielen Fällen 15 bis 25 % der Kaltmiete an nicht umlagefähigen Kosten, teils mehr bei älteren Gebäuden.

Eine steuerliche Feinheit betrifft den Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs bei Eigentumswohnungen: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (Az. IX R 19/24) entschieden, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bereits im Zeitpunkt der Einzahlung als Werbungskosten abziehbar sind, sondern erst dann, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Für die laufende Renditeplanung bedeutet das: Die monatliche Rücklagenzahlung ist wirtschaftlich weiterhin ein Kostenblock, der die Nettomietrendite und den Cashflow mindert – steuerlich wirkt sie sich aber erst mit zeitlichem Versatz aus, wenn die Mittel tatsächlich verbaut werden.

Der Finanzierungshebel (Leverage-Effekt)

Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite verstärkt – in beide Richtungen. Die zugrunde liegende Formel lautet vereinfacht:

Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins) × (Fremdkapital ÷ Eigenkapital)

Der Mechanismus ist entscheidend zu verstehen:

• Liegt die Objektrendite (näherungsweise die Nettomietrendite) über dem Fremdkapitalzins, wirkt der Hebel positiv: Jeder zusätzliche Euro Fremdkapital steigert die Eigenkapitalrendite.
• Liegt die Objektrendite unter dem Fremdkapitalzins, wirkt der Hebel negativ: Die Fremdfinanzierung verschlechtert die Eigenkapitalrendite gegenüber einer (hypothetischen) Vollfinanzierung aus eigenen Mitteln.

Genau das war in Beispiel 1 der Fall: Die Nettomietrendite lag bei rund 3,0 %, der Fremdkapitalzins bei 3,8 % – der Hebel wirkte also leicht negativ, und die rechnerische Eigenkapitalrendite ohne Wertsteigerung blieb nahe null.

Zum Vergleich ein Gegenbeispiel mit denselben Grundzahlen, aber einer Objektrendite oberhalb des Zinssatzes: Läge die Nettomietrendite bei 5,0 % statt 3,0 % (etwa durch eine höhere Miete oder einen günstigeren Kaufpreis) und der Zins weiterhin bei 3,8 %, würde der Hebel positiv wirken – die Eigenkapitalrendite läge dann rechnerisch über der Objektrendite von 5,0 %, weil jeder Euro Fremdkapital mehr erwirtschaftet, als er an Zinsen kostet. Der Unterschied zwischen beiden Fällen zeigt: Dieselbe Finanzierungsstruktur kann die Eigenkapitalrendite verbessern oder verschlechtern – je nachdem, wie das Verhältnis von Objektrendite zu Zinssatz ausfällt. Der Leverage-Effekt ist deshalb kein Argument für „möglichst viel Fremdkapital", sondern ein Werkzeug, das nur dann funktioniert, wenn die Objektrendite den Finanzierungszins übersteigt. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie über die Haltedauer ist bei alledem nicht garantiert und in beiden Beispielen bewusst nicht eingerechnet, da sie sich nicht seriös vorhersagen lässt.

Wie sich Finanzierungskonditionen konkret auf Rate, Zins- und Tilgungsanteil auswirken, lässt sich zusätzlich mit einem Kreditrechner durchspielen – etwa um verschiedene Zins- und Tilgungssätze für die eigene Kalkulation zu testen.

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

• Nur mit der Bruttomietrendite rechnen. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Finanzierung und Steuern vollständig und führt regelmäßig zu deutlich zu optimistischen Einschätzungen.
• Kaufnebenkosten unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten summieren sich schnell auf 8 bis 15 % des Kaufpreises und gehören in jede Renditerechnung.
• Instandhaltungsrücklage vergessen oder zu niedrig ansetzen. Gerade bei älteren Gebäuden reichen pauschale 1 bis 2 % der Miete meist nicht aus.
• Tilgung als „Verlust" behandeln. Tilgung ist Kapitaldienst, der gleichzeitig Vermögen aufbaut – sie gehört zwar in die Cashflow-Rechnung, sollte bei der Eigenkapitalrendite aber wieder hinzugerechnet werden.
• Wertsteigerung fest einplanen. Zukünftige Wertsteigerungen sind keine sichere Rendite, sondern eine Annahme mit Unsicherheit – sie sollten in Berechnungen, wenn überhaupt, getrennt und konservativ ausgewiesen werden.
• Steuervorteile durch AfA mit „Ersparnis in bar" verwechseln. Die AfA senkt das zu versteuernde Einkommen, nicht direkt den Cashflow; die tatsächliche Wirkung hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und der individuellen Steuersituation ab.
• Leerstand und Mietausfall ignorieren. Auch bei guter Lage sind Mieterwechsel, Renovierungslücken oder Zahlungsausfälle realistisch einzuplanen.
• Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung übersehen. Die Kalkulation für die Zinsbindungsfrist ist nicht automatisch die Kalkulation für die gesamte Haltedauer – für die Anschlussfinanzierung können nach Ablauf der Zinsbindung deutlich andere Konditionen gelten.
• Verkaufssteuer beim späteren Exit ignorieren. Ob ein Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt oder nicht, hängt von der Haltedauer ab – das betrifft die Gesamtrendite über den kompletten Anlagehorizont, nicht nur die laufende Mietrendite.

Wertsteigerung und Verkauf: die Spekulationsfrist im Blick behalten

Die in diesem Artikel berechneten Kennzahlen betreffen ausschließlich die laufende Rendite aus der Vermietung. Für die Gesamtrendite über die gesamte Haltedauer spielt zusätzlich eine Rolle, ob und wann die Immobilie irgendwann verkauft wird. Nach § 23 EStG zählt der Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen, vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft – ein dabei erzielter Gewinn ist dann einkommensteuerpflichtig. Nach Ablauf der zehnjährigen Frist ist ein Veräußerungsgewinn bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen in der Regel steuerfrei. Da sich gesetzliche Regelungen ändern können, ist der genaue Stand für den eigenen Verkaufszeitpunkt im Zweifel aktuell zu prüfen. Mehr zur Berechnung und zu Ausnahmen findest du im Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Rendite einordnen – ohne Pauschalurteil

Es gibt keine pauschal „gute" Mietrendite, die für jede Lage, jedes Objekt und jede individuelle Finanzierungssituation gilt. Eine Nettomietrendite, die in einer strukturschwachen Region hoch erscheint, kann mit höherem Leerstands- und Wertentwicklungsrisiko einhergehen; eine niedrigere Rendite in einer gefragten Großstadtlage kann durch stabilere Vermietbarkeit und potenziell andere Wertentwicklung ausgeglichen werden. Wer verschiedene Objekte vergleicht, sollte deshalb immer dieselbe Berechnungsmethodik – inklusive Kaufnebenkosten, realistischer Bewirtschaftungskosten und Finanzierungsannahmen – auf alle Kandidaten anwenden, statt Bruttomietrenditen aus unterschiedlichen Quellen direkt gegenüberzustellen.

Auch der Vergleich mit anderen Anlageformen sollte auf gleicher methodischer Grundlage erfolgen: Eine Bruttomietrendite von 4 % ist nicht automatisch mit einer erwarteten Wertpapierrendite von 4 % gleichzusetzen, da beide Kennzahlen unterschiedliche Kosten, Risiken, Liquidität und Steuerlogik enthalten.

Sinnvoll ist außerdem, die berechnete Rendite regelmäßig zu aktualisieren statt sie einmalig beim Kauf zu bestimmen und dann unverändert stehen zu lassen. Mieterhöhungen, gestiegene Instandhaltungskosten, eine ausgelaufene Zinsbindung oder ein verändertes Marktumfeld wirken sich unmittelbar auf Netto- und Eigenkapitalrendite aus – eine einmal berechnete Zahl aus dem Kaufjahr sagt über die tatsächliche Wertentwicklung der Anlage nach fünf oder zehn Jahren oft wenig aus.

Fazit

Die Rendite einer vermieteten Immobilie lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl seriös abbilden. Erst das Zusammenspiel aus Bruttomietrendite als grobem Einstieg, Nettomietrendite unter Einbezug von Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten, sowie Cashflow- und Eigenkapitalrendite unter Berücksichtigung von Finanzierung, Leverage-Effekt und AfA-Abschreibung ergibt ein belastbares Bild. Die beiden Beispiele zeigen, wie stark sich die Kennzahlen unterscheiden können – von einer scheinbar attraktiven Bruttomietrendite von 3,9 % bis zu einer Eigenkapitalrendite nahe null ohne Wertsteigerung. Wer eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage in Erwägung zieht, sollte deshalb konsequent mit realistischen, vollständigen Annahmen rechnen und einzelne Positionen wie AfA-Satz, Grenzsteuersatz oder Instandhaltungsrücklage im Zweifel mit Steuerberatung und aktuellen Marktdaten absichern.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zur Berechnungsmethodik und ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. RenditeRadar berät nicht individuell und vermittelt keine Immobilien, Finanzierungen oder sonstigen Finanzprodukte. Alle genannten Zahlen, Formeln und Beispielrechnungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und sind keine Prognose oder Zusicherung einer bestimmten Rendite. Prüfe steuerliche und rechtliche Fragen im Einzelfall mit einem Steuerberater oder einer entsprechend qualifizierten Fachperson.