Annuitätendarlehen & Tilgungssatz: Restschuld, Laufzeit und Zinsen im Tabellenvergleich

*Hinweis: Dieser Ratgeber ist reine Information und weder Finanz-, Anlage- noch Rechtsberatung; er vermittelt keine Darlehen. Alle Tabellen sind eigene Beispielrechnungen mit den unten offengelegten Annahmen, keine Angebote und keine Marktzinsen. Rechtsangaben und Hinweise der Verbraucherzentralen stammen aus den am Ende genannten Quellen. Die Primärquelle gesetze-im-internet.de war beim Abruf nicht erreichbar (HTTP 503), die Gesetzesangabe zu § 489 BGB wurde deshalb über mehrere unabhängige Gesetzesportale geprüft; prüfe sie vor einer Entscheidung im amtlichen Text. Stand: 23.10.2026.*

Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, entscheidet sich bei der Baufinanzierung fast immer für ein Annuitätendarlehen und muss dann zwei Zahlen festlegen: den Sollzins und den anfänglichen Tilgungssatz. Über den Zins wird viel gesprochen, über den Tilgungssatz zu wenig. Dabei bestimmt er, wie hoch deine Monatsrate ausfällt, wie viel Restschuld nach 10, 15 oder 20 Jahren übrig bleibt, wie viele Zinsen du insgesamt zahlst und wie stark dich ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung trifft.

Dieser Ratgeber setzt dort an, wo andere Artikel aufhören. Die Grundlagen der Baufinanzierung findest du in Baufinanzierung Grundlagen, den Umgang mit Sondertilgungen in Sondertilgung bei der Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen in Anschlussfinanzierung: Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?. Hier bekommst du etwas anderes: eine vollständig durchgerechnete Entscheidungsgrundlage für den Tilgungssatz mit offengelegter Rechenkonvention, zwei Zinsniveaus (3,5 % und 4,0 %), fünf Tilgungssätzen und der Frage, was passiert, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung steigt.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, weil die Restschuld mit jeder Zahlung kleiner wird.
• Die Rate ergibt sich in der üblichen Näherung aus Darlehen × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz) ÷ 12. Der Tilgungssatz ist nur der Startwert, nicht die dauerhafte Tilgung.
• Im Rechenbeispiel (300.000 €, 4,0 % Sollzins): Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung rund 40 Jahre und kostet rund 304.500 € Zinsen. Bei 3 % sind es rund 21 Jahre und rund 145.600 € Zinsen. Nach 10 Jahren sind bei 1 % noch rund 263.200 € offen, bei 3 % rund 189.600 €.
• Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung kostet bei 300.000 € zusätzlich 250 € Rate im Monat. Über 10 Jahre sind das 30.000 € mehr Zahlung, die Restschuld sinkt aber um rund 36.800 €, weil die gesparten Zinsen dazukommen.
• Die Verbraucherzentralen raten zu einer Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent („besser mehr“), vor allem um das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung zu senken. Das ist eine Orientierung, kein Maßstab für deinen Einzelfall.
• Der Tilgungssatz lässt sich innerhalb der Zinsbindung meist nicht einfach erhöhen. Ein Tilgungssatzwechsel ist eine Vertragsoption, die du beim Abschluss vereinbaren musst. Prüfe, ob sie etwas kostet.
• Nach 10 Jahren kannst du nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, das mit gleichbleibenden Raten zurückgezahlt wird. Die gleichbleibende Rate heißt Annuität. Die Verbraucherzentrale beschreibt es so: Die Rate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindung gleich hoch, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Abgesichert wird das Darlehen in der Regel durch eine Grundschuld (mehr dazu in Grundschuld oder Hypothek).

Der Mechanismus in drei Schritten:

1. Die Bank berechnet auf die aktuelle Restschuld den Zins für den Zeitraum (hier: einen Monat). 2. Von deiner Rate wird zuerst dieser Zins bezahlt. Was übrig bleibt, ist Tilgung und senkt die Restschuld. 3. Im nächsten Monat ist die Restschuld etwas kleiner, der Zins daher etwas kleiner, und von der unveränderten Rate bleibt mehr für die Tilgung.

Das ist ein Zinseszins-Effekt in umgekehrter Richtung. Die Tilgung wächst mit der Zeit von selbst, du „sparst“ gewissermaßen die Zinsen, die auf bereits getilgte Beträge nicht mehr anfallen.

Die Rechenkonvention in diesem Artikel

Damit alle Zahlen nachvollziehbar sind, legen wir die Konvention offen. Alle Tabellen sind mit einem eigenen Python-Skript berechnet:

• Darlehen: 300.000 €, Auszahlung in voller Höhe zu Beginn, keine Nebenkosten, keine Gebühren, keine Sondertilgung, soweit nicht anders angegeben.
• Sollzins: fest über die gesamte Rechnung (3,5 % bzw. 4,0 % p. a.). Der Zins wird monatlich auf die Restschuld berechnet, also mit Sollzins ÷ 12 pro Monat, und monatlich nachträglich verrechnet.
• Rate: Darlehen × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz) ÷ 12. Bei 300.000 €, 4,0 % und 2 % ergibt das 300.000 × 0,06 ÷ 12 = 1.500 € pro Monat.
• Monat 1 bei diesem Beispiel: Zinsen 1.000,00 €, Tilgung 500,00 €, Restschuld 299.500,00 €. Monat 2: Zinsen 998,33 €, Tilgung 501,67 €, Restschuld 298.998,33 €. Dieselben Werte nennt auch das Rechenbeispiel von Finanztip (Stand Januar 2026) für dieses Darlehen, was die Konvention stützt.
• Die letzte Rate ist kleiner, weil nur noch der Rest getilgt wird. Die „Laufzeit“ ist die Zeit bis zur vollständigen Tilgung.
• Wichtig: Das ist eine Standardkonvention, kein Gesetz. Reale Verträge können Zinsen anders verrechnen (etwa jährlich), Tilgungsverrechnung zu Quartalsenden oder Bearbeitungsentgelte vorsehen. Zur Größenordnung: Würden die Zinsen im 4,0-%/2-%-Beispiel nur jährlich verrechnet, läge die Restschuld nach 10 Jahren bei rund 227.963 € statt 226.375 €, also rund 1.600 € höher. Die verbindlichen Zahlen liefert immer der Tilgungsplan deines Angebots.

Die Beispiele sind bewusst gewählte Zinsniveaus, keine Aussage über aktuelle Marktzinsen. Wie sich Bauzinsen aktuell entwickeln, ist ein eigenes Thema, das wir in Bauzinsen im Herbst 2026 behandeln.

Wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre verschieben

Das folgende Beispiel zeigt die konkrete Verschiebung innerhalb der konstanten Rate von 1.500 € (300.000 €, 4,0 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung):

Zeitpunkt	Zinsanteil der Rate	Tilgungsanteil der Rate	Restschuld danach
Monat 1	1.000,00 €	500,00 €	299.500 €
Monat 12 (Ende Jahr 1)	981,36 €	518,64 €	293.889 €
Monat 60 (Ende Jahr 5)	891,53 €	608,47 €	266.851 €
Monat 120 (Ende Jahr 10)	757,06 €	742,94 €	226.375 €
Monat 180 (Ende Jahr 15)	592,87 €	907,13 €	176.955 €
Monat 240 (Ende Jahr 20)	392,40 €	1.107,60 €	116.613 €
Monat 300 (Ende Jahr 25)	147,63 €	1.352,37 €	42.935 €

Zwei Dinge sind bemerkenswert. Erstens: Im ersten Jahr geht nur rund ein Drittel der Rate in die Tilgung, und von den insgesamt 18.000 € Jahreszahlung sinkt die Restschuld nur um rund 6.111 €. Zweitens: Nach zehn Jahren ist das Verhältnis fast halbe-halbe. Wer 2 % Anfangstilgung ansetzt, tilgt also nicht dauerhaft 2 % pro Jahr, sondern beginnt dort und beschleunigt ohne eigenes Zutun.

Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung (Rate 1.375 €) startet der Zinsanteil bei 875,00 € und der Tilgungsanteil bei 500,00 €. Nach 10 Jahren liegt der Zinsanteil bei 667,89 € und die Tilgung bei 707,11 €.

Die große Tabelle: Tilgungssatz 1 bis 5 Prozent bei 4,0 % Sollzins

Alle Werte für ein Darlehen von 300.000 € und 4,0 % Sollzins (monatliche Verzinsung, Rate konstant, keine Sondertilgung):

Anfangs-tilgung	Monatsrate	Laufzeit bis Volltilgung	Zinsen gesamt	Restschuld nach 10 J.	nach 15 J.	nach 20 J.
1 %	1.250 €	rund 40,3 J. (484 Monate)	304.545 €	263.188 €	238.477 €	208.306 €
2 %	1.500 €	rund 27,6 J. (331 Monate)	195.199 €	226.375 €	176.955 €	116.613 €
3 %	1.750 €	rund 21,2 J. (255 Monate)	145.573 €	189.563 €	115.432 €	24.919 €
4 %	2.000 €	rund 17,4 J. (209 Monate)	116.582 €	152.750 €	53.910 €	0 €
5 %	2.250 €	rund 14,8 J. (177 Monate)	97.418 €	115.938 €	0 €	0 €

Bei 1 % Anfangstilgung zahlst du in 40 Jahren mehr Zinsen als das gesamte Darlehen: 304.545 € Zinsen bei 300.000 € Kredit.

Dieselbe Rechnung bei 3,5 % Sollzins

Anfangs-tilgung	Monatsrate	Laufzeit bis Volltilgung	Zinsen gesamt	Restschuld nach 10 J.	nach 15 J.	nach 20 J.
1 %	1.125 €	rund 43,1 J. (517 Monate)	280.990 €	264.142 €	240.928 €	213.283 €
2 %	1.375 €	rund 29,0 J. (348 Monate)	177.593 €	228.284 €	181.857 €	126.565 €
3 %	1.625 €	rund 22,2 J. (266 Monate)	131.406 €	192.426 €	122.785 €	39.848 €
4 %	1.875 €	rund 18,0 J. (216 Monate)	104.695 €	156.567 €	63.714 €	0 €
5 %	2.125 €	rund 15,2 J. (183 Monate)	87.165 €	120.709 €	4.642 €	0 €

Auffällig ist, dass bei gleichem Tilgungssatz der niedrigere Zins die Laufzeit verlängert, nicht verkürzt (z. B. 2 %: 29,0 statt 27,6 Jahre). Das liegt daran, dass die Rate mit dem Zins sinkt: Sie ist als Prozentsatz der Darlehenssumme definiert. Die Gesamtzinsen sinken trotzdem deutlich (177.593 € statt 195.199 €). Die Faustregel „je niedriger der Zins, desto höher sollte der Tilgungssatz sein“, die in vielen Ratgebern steht, folgt genau daraus: Bei niedrigem Zins bewirkt ein Tilgungssatz von 1 % eine fast endlose Laufzeit.

Gleiche Rate, anderer Zins

Statt gleichem Tilgungssatz kann man auch eine gleiche Rate vergleichen, weil das Budget meist die feste Größe ist. Bei 1.500 € Monatsrate und 300.000 €:

Sollzins	Rate	Laufzeit	Zinsen gesamt	Restschuld nach 10 J.
4,0 % (2 % Anfangstilgung)	1.500 €	rund 27,6 J.	195.199 €	226.375 €
3,5 % (2,5 % Anfangstilgung)	1.500 €	rund 25,1 J. (301 Monate)	150.898 €	210.355 €

Ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied entspricht hier rund 2,5 Jahren kürzerer Laufzeit und rund 44.300 € weniger Gesamtzinsen. Die Wirkung ist größer, als die „0,5“ vermuten lässt, weil sie sich über Jahrzehnte aufbaut. Zur Frage, wie du Kosten mehrerer Angebote vergleichst, lies auch Effektiver Jahreszins erklärt.

Was kostet ein Prozentpunkt mehr Tilgung wirklich?

Eine häufig übersehene Rechnung: Wie verhält sich die höhere Rate zu dem, was du dafür bekommst? Beim 4,0-%-Beispiel (300.000 €):

Anfangstilgung	Rate	Gezahlt in 10 Jahren	davon Zinsen	davon Tilgung	Restschuld
1 %	1.250 €	150.000 €	113.188 €	36.812 €	263.188 €
2 %	1.500 €	180.000 €	106.375 €	73.625 €	226.375 €
3 %	1.750 €	210.000 €	99.563 €	110.437 €	189.563 €
4 %	2.000 €	240.000 €	92.750 €	147.250 €	152.750 €
5 %	2.250 €	270.000 €	85.938 €	184.062 €	115.938 €

Der Wechsel von 2 % auf 3 % kostet 250 € mehr pro Monat, also 30.000 € in zehn Jahren. Diese 30.000 € wandern vollständig in die Tilgung und sparen zusätzlich 6.812 € Zinsen. Deshalb sinkt die Restschuld um 36.812 €. Mehrtilgung ist also eine Umschichtung von laufender Liquidität in Restschuldabbau, die sich mit dem Sollzins „verzinst“, den du vermeidest. Ob das für dich sinnvoll ist, hängt von Liquidität, Rücklagen und Alternativen ab, nicht von einer Faustregel. Die Gegenüberstellung mit einer Geldanlage haben wir in der Sondertilgungs-Analyse Sondertilgung oder ETF? behandelt.

Restschuld nach der Zinsbindung: Warum das Ende der Zinsbindung der entscheidende Moment ist

Das Annuitätendarlehen ist nach 10 oder 15 Jahren in aller Regel nicht abbezahlt. Was dann offen ist, wird zum dann geltenden Marktzins neu finanziert. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Restschulden nach Ende der Zinsbindung zum dann aktuellen Marktzins neu zu finanzieren sind und dass steigende Zinsen die Belastung stark erhöhen können. Als Gegenmittel nennt sie eine höhere Anfangstilgung (mindestens 2 Prozent, besser mehr) und eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren.

Die folgende Tabelle quantifiziert das. Ausgangspunkt ist das 4,0-%-Darlehen über 300.000 €. Nach 10 Jahren sei der Zins für die Restschuld höher (Annahme für die Rechnung, keine Prognose). Zwei Fragen: Wie lange würde die Restschuld bei unveränderter Rate noch laufen? Und wie viel mehr Zinsen fallen im ersten Jahr an, wenn der Zins um zwei Punkte steigt?

Anfangs-tilgung (4,0 %)	Rate	Restschuld nach 10 J.	Restlaufzeit bei neuem Zins 4 %	bei 5 %	bei 6 %	Mehr Zinsen im 1. Jahr bei +2 Punkten
1 %	1.250 €	263.188 €	30,3 J.	42,1 J.	Rate deckt Zinsen nicht mehr	rund 5.264 €
2 %	1.500 €	226.375 €	17,6 J.	19,9 J.	23,5 J.	rund 4.528 €
3 %	1.750 €	189.563 €	11,3 J.	12,1 J.	13,1 J.	rund 3.791 €
4 %	2.000 €	152.750 €	7,4 J.	7,8 J.	8,1 J.	rund 3.055 €

Lesehilfe: Bei 1 % Anfangstilgung und 6 % Folgezins wäre der Zinsanteil im ersten Monat der Anschlussfinanzierung (263.188 € × 6 % ÷ 12 ≈ 1.316 €) bereits größer als die bisherige Rate von 1.250 €. Die Restschuld würde dann nicht mehr sinken, solange du die Rate nicht anpasst.

Wie sieht diese neue Rate aus, wenn die Anschlussfinanzierung wieder mit 2 % Anfangstilgung (bezogen auf die Restschuld) geschlossen würde? Beispiel bei 6 % Folgezins: Restschuld × (6 % + 2 %) ÷ 12.

Anfangstilgung in Phase 1	alte Rate	Restschuld nach 10 J.	neue Rate bei 6 % Folgezins und 2 % Anfangstilgung	Veränderung der Rate
1 %	1.250 €	263.188 €	1.755 €	+505 €
2 %	1.500 €	226.375 €	1.509 €	+9 €
3 %	1.750 €	189.563 €	1.264 €	−486 €

Der Vergleich ist nur eine Illustration, denn die Anschlussrate hängt von den dann geltenden Konditionen ab. Die Aussage dahinter: Wer früher stärker tilgt, hat im Anschluss weniger Restschuld, die dem Zinsrisiko ausgesetzt ist. Zum Vorgehen bei Prolongation oder Umschuldung lies Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen.

Zinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre: Was bedeutet das für die Restschuld?

Die Länge der Zinsbindung bestimmt, wann das Restschuld-Risiko eintritt. Mit den Zahlen oben (4,0 % Sollzins):

Anfangstilgung	Restschuld nach 10 J. (Anteil)	nach 15 J. (Anteil)	nach 20 J. (Anteil)
1 %	263.188 € (87,7 %)	238.477 € (79,5 %)	208.306 € (69,4 %)
2 %	226.375 € (75,5 %)	176.955 € (59,0 %)	116.613 € (38,9 %)
3 %	189.563 € (63,2 %)	115.432 € (38,5 %)	24.919 € (8,3 %)
4 %	152.750 € (50,9 %)	53.910 € (18,0 %)	0 € (0 %)

Bei 2 % Anfangstilgung sind nach einer 10-jährigen Zinsbindung noch rund drei Viertel der Summe offen, nach 15 Jahren rund 59 %, nach 20 Jahren noch rund 39 %. Eine längere Zinsbindung verschiebt das Zinsänderungsrisiko in die Zukunft, kostet laut Verbraucherzentrale aber meist einen etwas höheren Zins. Üblich seien 15 oder 20 Jahre. Gleichzeitig gibt das Gesetz dir nach 10 Jahren ein Ausstiegsrecht (siehe unten), sodass eine lange Zinsbindung nicht zwingend bis zum Ende laufen muss.

Wie wähle ich den Tilgungssatz? Die Kriterien statt einer Faustformel

Eine pauschale Empfehlung gibt dieser Artikel nicht. Die folgenden Kriterien helfen dir, die Tabellen auf deine Lage zu übertragen.

1. Die Rate, die du auch bei Einkommensschwankungen tragen kannst. Eine hohe Tilgung bringt nichts, wenn du bei einem Jobwechsel, Elternzeit oder Reparaturen in Liquiditätsprobleme gerätst. Prüfe, ob nach Abzug aller Fixkosten, Nebenkosten und Rücklagen für Instandhaltung noch ein Puffer bleibt. ImmoScout24 nennt als Orientierung, Einnahmen und Ausgaben zu vergleichen und Rücklagen für Reparaturen und Geräte einzuplanen. Die Nebenkosten beim Kauf selbst erklärt Nebenkosten beim Immobilienkauf.

2. Zinsniveau. Bei niedrigen Zinsen bewirkt ein niedriger Tilgungssatz eine sehr lange Laufzeit (siehe 3,5-%-Tabelle). Bei höheren Zinsen frisst der Zinsanteil einen größeren Teil der Rate, sodass die gleiche Rate weniger Tilgung bedeutet.

3. Zinsbindung. Je kürzer die Zinsbindung, desto wichtiger ist eine zügige Tilgung, damit bei der Anschlussfinanzierung weniger Restschuld offen ist. Bei sehr langen Bindungen ist ein niedrigerer Tilgungssatz eher vertretbar, aber auch hier verschiebt sich nur der Zeitpunkt des Risikos.

4. Lebensphase und Zieljahr. Ist das Darlehen bis zum Rentenbeginn nicht getilgt, belastet die Rate dein Budget im Ruhestand. Ein „Zieljahr der Schuldenfreiheit“ lässt sich über die Laufzeitspalte der Tabelle rückwärts rechnen: Willst du etwa in 15 Jahren bei 4,0 % schuldenfrei sein, brauchst du nach der Tabelle rund 5 % Anfangstilgung. Finanztip nennt für 15 Jahre bei 4 % ebenfalls knapp 5 %.

5. Flexibilität im Vertrag. Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel erlauben dir, die Entscheidung später zu korrigieren (siehe nächster Abschnitt). Ein niedriger Starttilgungssatz mit der echten Option, später hochzugehen, ist etwas anderes als ein niedriger Satz ohne diese Option.

6. Bank-Mindestwerte. Finanztip nennt 2 % als übliche Mindesttilgung der Banken, ImmoScout24 empfiehlt „mindestens zwei Prozent“. Die Verbraucherzentrale rät ebenfalls zu mindestens 2 Prozent, besser mehr. Ob eine Bank im Einzelfall weniger akzeptiert, hängt von Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Bonität ab.

Tilgungssatzwechsel, Sondertilgung und Tilgungsaussetzung

Alle drei Mechanismen verändern den Tilgungsverlauf während der Laufzeit. Sie unterscheiden sich in ihren Voraussetzungen. Wir erklären sie hier nur grundsätzlich und rechnen die Wirkung der Tilgungsänderungen am 4,0-%-Beispiel (Start: 2 % Anfangstilgung, Rate 1.500 €).

Tilgungssatzwechsel. Das ist ein vertraglich vereinbartes Recht, die Rate (und damit die Tilgung) während der Zinsbindung zu erhöhen oder zu senken. Laut ImmoScout24 lässt sich der Tilgungssatz innerhalb der Sollzinsbindung in der Regel nicht erhöhen, es sei denn, du vereinbarst ihn so. Eine höhere Tilgung ist dann meist erst bei der Anschlussfinanzierung möglich. Die Verbraucherzentrale rät, den Vertrag flexibel zu gestalten und den Tilgungssatz während der Laufzeit mehrfach wechseln zu können, etwa um bei einer Bonuszahlung schneller zu tilgen. Frage im Angebot ausdrücklich nach, ob diese Option enthalten ist und ob sie einen Zinsaufschlag kostet.

Sondertilgung. Außerplanmäßige Zahlungen, meist bis zu einem vertraglich festgelegten Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr. Die Verbraucherzentrale nennt jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme als sinnvolle Vertragsflexibilität. Details und Rechenbeispiele stehen in Sondertilgung bei der Baufinanzierung.

Tilgungsaussetzung (Tilgungspause). Hier zahlst du für einen begrenzten Zeitraum nur Zinsen. Das kann bei Einkommensausfall Luft verschaffen, kostet aber später Geld, weil die Restschuld nicht sinkt.

Die Wirkung im Rechenbeispiel (300.000 €, 4,0 %, Start mit 1.500 € Rate):

Szenario	Restschuld nach 10 J.	Restschuld nach 15 J.	Laufzeit bis Volltilgung	Zinsen gesamt
Rate konstant 1.500 €	226.375 €	176.955 €	rund 27,6 J.	195.199 €
Rate 1.500 € für 5 J., dann 2.000 € (Tilgungssatzwechsel nach oben)	193.226 €	103.330 €	rund 19,8 J. (237 Monate)	143.592 €
Rate 1.500 € für 5 J., dann 1.250 € (Tilgungssatzwechsel nach unten)	242.950 €	213.767 €	rund 36,2 J. (434 Monate)	257.057 €
12 Monate Tilgungspause (Monat 25 bis 36 nur Zinsen), sonst 1.500 €	235.129 €	–	rund 28,6 J. (343 Monate)	206.700 €

Die Rechnung zeigt Verhältnisse: Eine einzelne Tilgungspause über 12 Monate verlängert die Laufzeit hier um rund ein Jahr und erhöht die Gesamtzinsen um rund 11.500 €. Ein Wechsel auf 2.000 € nach fünf Jahren spart gegenüber der konstanten Rate rund 51.600 € Zinsen. Ein Absenken der Rate nach fünf Jahren dagegen kostet rund 61.900 € zusätzliche Zinsen und verlängert die Laufzeit um rund 8,6 Jahre. Reale Tilgungssatzwechsel sind vertraglich an Fristen, Mindest- und Höchstgrenzen geknüpft.

Annuität, Ratenkredit (linear) und endfälliges Darlehen im Vergleich

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es zwei weitere Grundmuster, die Zins und Tilgung anders verteilen. Zum Vergleich nehmen wir dasselbe Darlehen (300.000 €, 4,0 %), aber über einheitlich 25 Jahre:

• Annuitätendarlehen: konstante Rate, die in 25 Jahren genau auf null tilgt (Volltilger). Rate: 1.583,51 €.
• Lineares (Raten-)Tilgungsdarlehen: konstante Tilgung von 1.000 € pro Monat (300.000 € ÷ 300 Monate), dazu Zinsen auf die jeweilige Restschuld. Die Rate sinkt: Sie beginnt bei 2.000,00 € (1.000 € Tilgung + 1.000 € Zinsen) und endet bei rund 1.003,33 €.
• Endfälliges Darlehen: Du zahlst 25 Jahre lang nur Zinsen (1.000 € pro Monat) und löst das Darlehen am Ende auf einmal ab, meist aus einem separaten Spar- oder Anlagevertrag.

Merkmal	Annuität	Linear	Endfällig
Erste Monatsrate	1.583,51 €	2.000,00 €	1.000,00 € (nur Zinsen)
Letzte Monatsrate	1.583,51 € (gerundet)	rund 1.003,33 €	1.000,00 € + Ablösung 300.000 €
Zinsen in den ersten 10 Jahren	rund 104.099 €	96.200 €	120.000 €
Restschuld nach 10 Jahren	rund 214.078 €	180.000 €	300.000 €
Zinsen gesamt (25 Jahre)	rund 175.053 €	150.500 €	300.000 €
Gesamtzahlung an die Bank	rund 475.053 €	450.500 €	600.000 € zzgl. separater Ansparung von 300.000 €

Annuität und linear sind beide „echte“ Tilgungsdarlehen. Das lineare Modell ist insgesamt billiger, weil es früher mehr tilgt, verlangt aber die höchste Anfangsrate (hier 2.000 € gegenüber 1.583,51 €). Das ist im Wohnungsbau selten tragbar, deshalb dominiert das Annuitätendarlehen. Ein klassischer Ratenkredit für Konsum (siehe Ratenkredit-Ratgeber) ist technisch ebenfalls ein Annuitätendarlehen, hat aber eine feste Laufzeit und eine volle Tilgung bis zum Ende.

Zum endfälligen Darlehen: Die Verbraucherzentrale beschreibt es als zwei Verträge, ein Darlehen und ein Sparvertrag, bei dem die Darlehenssumme nicht sinkt, die Zinsen über die gesamte Laufzeit hoch bleiben und das Kapital im verpfändeten Sparvertrag nicht frei verfügbar ist. Sie warnt, dass Prognosen sich als falsch erweisen können und ein Börsencrash die Rückzahlung gefährden kann, und rät bei selbstgenutzten Immobilien, die endfällige Variante zu meiden und direkt zu tilgen. In unserer Rechnung sind es allein bei den Zinsen 124.947 € mehr als bei der Annuität, bevor überhaupt Ansparkosten oder Anlageerträge hinzukommen.

Dein Recht nach 10 Jahren: § 489 BGB

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Dieses Kündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden.

Für die Tilgungsplanung heißt das: Bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kannst du nach 10 Jahren die Restschuld neu verhandeln oder ablösen. Für diese gesetzliche Kündigung fällt nach üblicher Lesart keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das Recht hilft dir aber nur, wenn der Markt dann günstiger ist als dein Vertrag: Steigen die Zinsen, ist die Alternative teurer, und der Zinsvorteil deines bestehenden Vertrags ist der Grund, ihn nicht zu kündigen. Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie sie berechnet wird, erklärt Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

*Prüfhinweis:* Der Wortlaut von § 489 BGB wurde über zwei voneinander unabhängige Gesetzesportale (dejure.org, gesetze.legal bzw. lxgesetze.de) geprüft, weil gesetze-im-internet.de beim Abruf einen Serverfehler (503) lieferte. Gesetzesstand und Einzelfall (z. B. Verträge mit Sonderkonstruktionen) solltest du vor einer Kündigung im amtlichen Text oder mit einer Rechtsberatung prüfen.

Typische Fehler beim Tilgungssatz

• Nur auf die Rate schauen. Die niedrigste Rate gewinnt den Vergleich, kostet aber über 40 Jahre ein Vielfaches an Zinsen. Vergleiche immer Laufzeit, Gesamtzinsen und Restschuld nach Zinsbindung.
• Die Restschuld bei Zinsbindungsende vergessen. Bei 1 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung sind rund 88 % des Darlehens offen. Plane die Anschlussfinanzierung mit mehreren Zinsszenarien durch, nicht nur mit dem heutigen Zins.
• Tilgung zu hoch ansetzen und keinen Puffer lassen. Eine zu hohe Rate zwingt im Notfall zu Zwangsmaßnahmen oder teuren Kreditlinien. Prüfe die Kombination aus Tilgungssatz und Sondertilgungsrecht, damit du die Flexibilität behältst.
• Tilgungssatzwechsel für selbstverständlich halten. Er ist meist eine Vertragsoption, die du beim Abschluss vereinbaren musst, und kann einen Zinsaufschlag kosten.
• Sondertilgung ohne Blick in den Vertrag. Bezugsgröße, Übertragbarkeit nicht genutzter Beträge und Fristen sind individuell. Details in Sondertilgung bei der Baufinanzierung.
• Nebenkosten und Instandhaltung ignorieren. Der Tilgungssatz steht nie allein, sondern neben Wohnnebenkosten, Rücklagen und gegebenenfalls Förderkrediten (KfW-Förderung für energetische Sanierung).

So rechnest du selbst nach

Mit einer Tabellenkalkulation geht das in wenigen Minuten:

1. Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. 2. Zinsen eines Monats = Restschuld × Sollzins ÷ 12. 3. Tilgung eines Monats = Rate − Zinsen. 4. Neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgung. Weiter bis Monat 120 (10 Jahre), 180 (15 Jahre) oder 240 (20 Jahre).

Zum Überprüfen kannst du auch den Kreditrechner nutzen, der aber nicht jede Konvention einer Baufinanzierung abbildet. Weicht die Rate eines Angebots stark von Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12 ab, frage nach der Verrechnungsart und nach Gebühren.

Zur Einbettung in die Kaufentscheidung selbst (Eigenkapital, Nebenkosten, Alternative Miete) siehe Miete oder Kaufen?.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie berechnet sich die Rate bei einem Annuitätendarlehen?

In der üblichen Näherung: Darlehen × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz) ÷ 12. Bei 300.000 €, 4,0 % und 2 % sind das 1.500 € pro Monat. Der Zinsanteil wird jeden Monat auf die aktuelle Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt.

Welcher Tilgungssatz ist üblich?

Die Verbraucherzentrale rät zu mindestens 2 Prozent, besser mehr. Finanztip nennt 2 % als übliche Mindesttilgung der Banken. Welche Höhe zu dir passt, hängt von Rate, Rücklagen, Zinsbindung und Zinsniveau ab.

Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren?

Im Beispiel (300.000 €, 4,0 %) sind es bei 1 % rund 263.188 €, bei 2 % rund 226.375 €, bei 3 % rund 189.563 € und bei 4 % rund 152.750 €. Bei 3,5 % Sollzins liegt die Restschuld bei gleichem Tilgungssatz leicht höher, bei 2 % sind es 228.284 €.

Warum dauert die Tilgung bei niedrigem Zins länger?

Weil die Rate als Prozentsatz der Darlehenssumme festgelegt wird. Sinkt der Zins, sinkt bei gleichem Tilgungssatz auch die Rate, und es wird weniger je Monat getilgt. Bei 2 % Anfangstilgung sind es 29,0 Jahre bei 3,5 % statt 27,6 Jahre bei 4,0 %.

Kann ich den Tilgungssatz später ändern?

Nur, wenn du das vertraglich vereinbart hast. Laut ImmoScout24 lässt sich der Tilgungssatz innerhalb der Zinsbindung in der Regel nicht erhöhen, höhere Tilgung ist meist erst bei der Anschlussfinanzierung möglich. Die Verbraucherzentrale rät deshalb zu einem Vertrag mit Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsrecht.

Was ist besser: Annuitätendarlehen oder lineares Darlehen?

Das lineare Darlehen kostet im Beispiel insgesamt weniger Zinsen (150.500 € gegenüber rund 175.053 € bei 25 Jahren), verlangt aber eine deutlich höhere Anfangsrate von 2.000 € statt rund 1.583,51 €. Annuitätendarlehen sind deshalb im Wohnungsbau der übliche Standard. Welche Form für dich tragbar ist, hängt von deinem Budget ab.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Die Restschuld wird zum dann geltenden Marktzins weiterfinanziert, bei der bisherigen oder einer anderen Bank. Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt ein Zinsanstieg. Details zu Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen findest du in Anschlussfinanzierung: Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?.

Kann ich nach 10 Jahren aus dem Vertrag aussteigen?

Ja, nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen. Das Recht ist vertraglich nicht abdingbar. Prüfe vor einer Kündigung den amtlichen Gesetzestext und deinen Vertrag.

Fazit

Der Tilgungssatz ist die unterschätzte Stellschraube der Baufinanzierung. Die Rechnungen zeigen: Zwischen 1 % und 3 % Anfangstilgung liegen bei 300.000 € und 4,0 % Sollzins 500 € Monatsrate, aber rund 19 Jahre Laufzeit und rund 159.000 € Gesamtzinsen. Nach zehn Jahren ist bei 1 % fast alles noch offen, bei 3 % knapp zwei Drittel. Ein niedriger Tilgungssatz ist deshalb keine reine Komfortfrage, sondern eine Wette darauf, dass die Anschlussfinanzierung nicht teurer wird.

Das spricht nicht automatisch für die höchste mögliche Tilgung. Eine Rate, die dein Budget sprengt, ist ebenso riskant. Was die Tabellen leisten: Sie machen sichtbar, was jede Variante kostet und welche Restschuld sie am Ende der Zinsbindung hinterlässt. Die Verbraucherzentrale rät zu mindestens 2 Prozent, besser mehr, zu einer Zinsbindung über 10 Jahre und zu einem flexiblen Vertrag mit Sondertilgungs- und Tilgungssatzwechsel-Option. Das sind Orientierungspunkte, keine Vorgaben für deinen Fall.

Vergleiche Angebote deshalb nicht nur nach Zins und Rate, sondern nach Tilgungsplan: Restschuld nach 10 und 15 Jahren, Gesamtzinsen, Flexibilität und Kosten dieser Flexibilität. Wenn du die Zahlen für deinen Fall prüfen lassen willst, ist ein individuelles Angebot und gegebenenfalls eine unabhängige Beratung der richtige Weg. RenditeRadar bietet dafür keine Beratung und vermittelt keine Darlehen.