Ferienimmobilie im Ausland vermieten: Steuern, DBA und Progressionsvorbehalt erklärt

Eine Ferienwohnung in Spanien, ein Apartment in Italien oder ein Haus in Österreich, das übers Jahr vermietet wird: Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und zusätzlich eine Immobilie im Ausland vermietet, landet schnell in einem steuerlichen Zusammenspiel aus deutschem Recht und einem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Die verbreitete Annahme „das wird doch schon im Ausland versteuert, also ist es in Deutschland steuerfrei" ist dabei nur die halbe Wahrheit. Dieser Beitrag erklärt, wie der sogenannte Progressionsvorbehalt funktioniert, was eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs dazu klarstellt – und warum die ausländische Mieteinnahme trotz Steuerfreistellung in Deutschland Folgen für die eigene Steuerlast haben kann.

*Hinweis: Dieser Artikel erklärt die grundsätzliche Systematik anhand allgemeiner Regeln und eines konkreten Gerichtsurteils. Doppelbesteuerungsabkommen unterscheiden sich im Detail von Land zu Land, und die Zuordnung einzelner Einkunftsarten kann im Einzelfall komplex sein. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: September 2026.*

Das Grundprinzip: Welteinkommen und Belegenheitsprinzip

Wer in Deutschland seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist hier grundsätzlich mit seinem Welteinkommen unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 EStG) – also auch mit Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland. Gleichzeitig weisen die meisten deutschen Doppelbesteuerungsabkommen, in Anlehnung an Artikel 6 des OECD-Musterabkommens, das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich dem Belegenheitsstaat zu – also dem Land, in dem die Immobilie liegt. Für eine spanische Ferienwohnung heißt das zunächst: Spanien darf die Mieteinnahmen besteuern, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt.

Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt

Um zu verhindern, dass dieselbe Einnahme in beiden Ländern voll besteuert wird, wenden die meisten deutschen DBAs für ausländische Immobilieneinkünfte die Freistellungsmethode an: Deutschland verzichtet auf die eigene Besteuerung dieser Einkünfte. Das bedeutet aber nicht, dass die ausländischen Mieteinnahmen steuerlich folgenlos bleiben. Nach § 32b EStG unterliegen sie dem sogenannten Progressionsvorbehalt: Die freigestellten Einkünfte werden zwar nicht selbst besteuert, aber bei der Berechnung des Steuersatzes für das übrige, in Deutschland zu versteuernde Einkommen so berücksichtigt, als wären sie steuerpflichtig. Im Ergebnis kann eine hohe ausländische Mieteinnahme den durchschnittlichen Steuersatz auf das deutsche Einkommen erhöhen, obwohl die Mieteinnahme selbst in Deutschland nicht direkt besteuert wird.

Rechenbeispiel (rein illustrativ)

Ein lediger Steuerpflichtiger hat ein zu versteuerndes Einkommen in Deutschland von 55.000 Euro sowie zusätzlich 10.000 Euro Nettomieteinnahmen aus einer Ferienimmobilie in einem DBA-Land, die nach dem Abkommen in Deutschland freigestellt sind. Ohne Progressionsvorbehalt würde nur auf 55.000 Euro Steuer anfallen. Mit Progressionsvorbehalt wird der anzuwendende Durchschnittssteuersatz stattdessen so ermittelt, als läge das Einkommen bei 65.000 Euro – dieser (höhere) Durchschnittssteuersatz wird anschließend auf die tatsächlich zu versteuernden 55.000 Euro angewendet. Die konkrete Mehrbelastung hängt vom individuellen Grenzsteuersatzverlauf ab und lässt sich nur mit einer vollständigen Veranlagungsrechnung exakt beziffern – das Beispiel zeigt lediglich das Prinzip, nicht eine allgemeingültige Formel.

Die BFH-Entscheidung vom Mai 2025: Warum die Ausnahme vom Progressionsvorbehalt eng auszulegen ist

§ 32b Abs. 1 Satz 2 EStG sieht für bestimmte Fälle eine Ausnahme vom Progressionsvorbehalt vor – bestimmte durch ein DBA freigestellte Einkünfte sollen den Steuersatz dann gerade nicht erhöhen. Mit Urteil vom 21. Mai 2025 (Az. I R 5/22) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, wie eng diese Ausnahme zu verstehen ist. Der amtliche Leitsatz lautet: „Die in § 32b Abs. 1 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelten Ausnahmen vom Progressionsvorbehalt gelten nur für diejenigen Einkünfte, die aufgrund einer abkommensrechtlichen Steuerfreistellung nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG dem Progressionsvorbehalt unterliegen."

In der Praxis bedeutet das: Die Ausnahme lässt sich nicht großzügig auf jede Art von ausländischem, DBA-freigestelltem Einkommen übertragen, sondern ist auf den in Nr. 3 genau bezeichneten Anwendungsfall beschränkt. Wer also darauf hofft, dass eine ausländische Mieteinnahme automatisch von der Progressionswirkung ausgenommen ist, sollte das im Einzelfall genau prüfen (lassen) – die pauschale Annahme „EU-Einkünfte sind ohnehin ausgenommen" trägt nach dieser Entscheidung nicht in jedem Fall.

Gilt für Spanien eine Sonderregel? Vorsicht vor einer verbreiteten Fehlinformation

In diversen Ratgebertexten kursiert die Behauptung, Spanien sei ein Sonderfall, weil dort angeblich noch ein „unverändertes Doppelbesteuerungsabkommen von 1977" gelte. Das ist nachweislich falsch: Das aktuell gültige DBA zwischen Deutschland und Spanien wurde am 3. Februar 2011 unterzeichnet, trat am 18. Oktober 2012 in Kraft und gilt anwendbar seit dem 1. Januar 2013 – es hat das alte Abkommen von 1966 abgelöst, nicht eines von 1977. Nach Artikel 23 des aktuellen DBA-Spanien wendet Deutschland für spanische Einkünfte, die nach dem Abkommen in Spanien besteuert werden dürfen, ebenfalls die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an – im Grundsatz also denselben Mechanismus, den auch die meisten anderen deutschen DBAs vorsehen, keinen grundlegend abweichenden Sondermechanismus.

Ob es im technischen Detail – etwa bei der genauen Einordnung bestimmter Einkunftsarten unter § 32b Abs. 1 Satz 2 bzw. 3 EStG im Zusammenspiel mit der genauen Formulierung von Artikel 23 DBA-Spanien – Unterschiede zu anderen Ländern gibt, ließ sich im Rahmen dieser Recherche nicht abschließend klären. Wer konkret eine spanische (oder andere ausländische) Immobilie vermietet, sollte diesen Punkt von einem Steuerberater mit Erfahrung im internationalen Steuerrecht individuell prüfen lassen, statt sich auf pauschale Online-Aussagen zu verlassen – auch nicht auf die in diesem Artikel genannten allgemeinen Grundsätze.

Nicht jedes DBA arbeitet mit derselben Methode

Neben der Freistellungsmethode kennt das internationale Steuerrecht auch die Anrechnungsmethode: Dabei besteuert Deutschland die ausländischen Einkünfte grundsätzlich mit, rechnet aber die im Ausland bereits gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld an. Welche Methode für welche Einkunftsart in welchem Land gilt, regelt jedes Doppelbesteuerungsabkommen einzeln – pauschale Aussagen wie „bei Immobilien gilt immer die Freistellungsmethode" sind daher mit Vorsicht zu genießen, auch wenn sie für die meisten deutschen DBAs bei Vermietungseinkünften zutreffen. Wer eine Immobilie in einem Land ohne DBA mit Deutschland hält, kann sich zudem nicht auf eine abkommensrechtliche Freistellung berufen; hier greift allenfalls die einseitige Anrechnung ausländischer Steuer nach § 34c EStG.

Lokale Steuerpflichten nicht unterschätzen

Neben der deutschen Einkommensteuer und dem Progressionsvorbehalt bestehen im Belegenheitsstaat häufig eigenständige Pflichten: In Spanien etwa müssen auch nicht dort ansässige Eigentümer eine jährliche Einkommensteuererklärung für Mieteinnahmen (bzw. bei Eigennutzung eine fiktive Einkünftezurechnung) abgeben – unabhängig davon, wie die Einkünfte anschließend in Deutschland behandelt werden. Diese lokalen Pflichten bestehen unabhängig vom deutschen Progressionsvorbehalt und sollten separat mit einem Steuerberater vor Ort geklärt werden.

Doppelte Erklärungspflicht: lokal und in Deutschland

Das Belegenheitsprinzip bedeutet in der Praxis eine doppelte Erklärungspflicht: Die Mieteinnahmen müssen in dem Land erklärt und dort ggf. versteuert werden, in dem die Immobilie liegt – unabhängig von deutschen Fristen und Formularen. Zusätzlich müssen die (in Deutschland freigestellten) Einkünfte auch in der deutschen Einkommensteuererklärung angegeben werden, damit das Finanzamt den Progressionsvorbehalt korrekt berechnen kann. Wer die ausländischen Einkünfte in der deutschen Erklärung schlicht weglässt, weil sie „ja sowieso freigestellt" sind, riskiert eine unvollständige und damit fehlerhafte Steuererklärung.

Häufige Fehler

• Annahme, ausländische Mieteinnahmen seien in Deutschland komplett steuerfrei. Sie sind zwar meist von der direkten Besteuerung freigestellt, erhöhen über den Progressionsvorbehalt aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen.
• Ausländische Einkünfte in der deutschen Steuererklärung gar nicht angeben. Auch freigestellte Einkünfte müssen für die Berechnung des Progressionsvorbehalts angegeben werden.
• Sich auf pauschale „Sonderregeln" für einzelne Länder verlassen, die in Foren oder Ratgebertexten kursieren, ohne das konkrete DBA und die aktuelle Rechtsprechung zu prüfen.
• Lokale Steuerpflichten im Belegenheitsstaat übersehen. Das Recht Deutschlands, den Steuersatz über den Progressionsvorbehalt anzupassen, ändert nichts an eigenständigen Erklärungs- und Zahlungspflichten im Ausland.

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Wer sich generell für die steuerliche Behandlung vermieteter Immobilien interessiert, findet die Grundlagen zu Abschreibung und absetzbaren Kosten in unserem Beitrag Werbungskosten bei Vermietung: AfA, Erhaltungsaufwand sowie zur Renditeberechnung in Vermietete Immobilie als Kapitalanlage – beide Beiträge beziehen sich allerdings auf inländische Immobilien und behandeln nicht die grenzüberschreitende DBA-Thematik. Wer zusätzlich einen Wegzug ins Ausland plant, sollte sich unabhängig davon mit der Wegzugsteuer bei ETF- und Aktien-Depots befassen – ein eigenständiges Thema, das nicht die laufende Vermietung, sondern den Wegzug selbst betrifft.

Fazit

Wer eine Immobilie im Ausland vermietet, profitiert bei den meisten deutschen Doppelbesteuerungsabkommen von der Freistellungsmethode – die Mieteinnahmen selbst werden in Deutschland in der Regel nicht noch einmal direkt besteuert. Der Progressionsvorbehalt sorgt aber dafür, dass diese Einkünfte den Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen erhöhen können, und die vom Bundesfinanzhof im Mai 2025 bestätigte enge Auslegung der Ausnahmeregelung zeigt: Pauschale Annahmen zu vermeintlichen Sonderregeln für einzelne Länder sind mit Vorsicht zu genießen. Wer konkret betroffen ist, sollte die eigene Situation mit einem im internationalen Steuerrecht erfahrenen Steuerberater klären, statt sich auf verbreitete, aber teils unzutreffende Online-Aussagen zu verlassen.

*Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Stand: September 2026.*