Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Warum Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag getrennt werden sollten

Warum die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude überhaupt eine Rolle spielt

Wer eine vermietete Immobilie kauft, zahlt im Kaufvertrag einen Gesamtkaufpreis – für das Grundstück und das darauf stehende Gebäude zusammen. Steuerlich sind das aber zwei völlig unterschiedliche Wirtschaftsgüter: Grund und Boden nutzt sich nicht ab und darf deshalb steuerlich nicht abgeschrieben werden. Das Gebäude dagegen verliert nach Auffassung des Gesetzgebers über die Jahre an Wert – und genau dafür gibt es die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG).

Für Kapitalanleger und Vermieter heißt das konkret: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises bildet die Bemessungsgrundlage für die jährliche AfA, die als Werbungskosten die Steuerlast aus den Mieteinnahmen senkt. Wie diese AfA im Detail funktioniert und welche weiteren Kosten als Werbungskosten absetzbar sind, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung und die AfA erklärt.

Die Konsequenz aus der fehlenden Abschreibungsfähigkeit von Grund und Boden ist simpel, aber für die Rendite einer vermieteten Immobilie hoch relevant: Je höher der im Kaufvertrag angesetzte Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA – und desto größer der steuerliche Vorteil in der Anfangsphase der Vermietung. Genau deshalb neigen Käufer (und teils auch beratende Makler oder Notare) dazu, den Gebäudeanteil im Kaufvertrag möglichst hoch anzusetzen, während der Grundstücksanteil klein gerechnet wird. Wie stark sich das auf die Rendite einer vermieteten Immobilie auswirken kann, zeigen wir im Ratgeber Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen.

Genau an diesem Punkt setzt das Finanzamt an – und genau das soll die geplante Neuregelung im Jahressteuergesetz 2026 nun gesetzlich festschreiben.

> Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information zu einem aktuellen Gesetzgebungsverfahren und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die Rechtslage zum Jahressteuergesetz 2026 war zum Redaktionsstand (September 2026) noch nicht final beschlossen – das Gesetz hatte den Bundeskabinettsbeschluss durchlaufen, aber weder Bundestag noch Bundesrat hatten abschließend zugestimmt. Angaben zu Prozentsätzen, Fristen und dem Gesetzestext können sich im weiteren Verfahren noch ändern. Lassen Sie Ihre individuelle Kaufpreisaufteilung von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater bzw. bei Bedarf durch ein Wertgutachten prüfen.

Grundstück vs. Gebäude: Was steuerlich abschreibbar ist – und was nicht

Das Prinzip ist im Kern einfach, aber in der Praxis oft unterschätzt:

- Grund und Boden gilt steuerlich als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut. Der Wert eines Grundstücks kann steigen oder fallen, er „verbraucht" sich aber nicht durch Nutzung. Deshalb gibt es dafür keine AfA. - Das Gebäude dagegen unterliegt einem tatsächlichen (bau-)technischen Verschleiß. Dafür sieht § 7 Abs. 4 EStG eine lineare Abschreibung vor – bei fremdvermieteten Wohngebäuden je nach Baujahr: - 3 % pro Jahr bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 33 Jahren), - 2 % pro Jahr bei Fertigstellung zwischen dem 1.1.1925 und dem 31.12.2022 (rund 50 Jahre Nutzungsdauer), - 2,5 % pro Jahr bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925 (rund 40 Jahre Nutzungsdauer).

Diese AfA wird jedes Jahr von den Mieteinnahmen als Werbungskosten abgezogen und senkt so das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung – ohne dass dafür tatsächlich Geld fließt. Genau deshalb ist die AfA für die Nachsteuerrendite einer Kapitalanlageimmobilie ein zentraler Hebel, den wir im Renditerechner-Ratgeber ausführlicher einordnen.

Die Bemessungsgrundlage für diese AfA ist aber nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Anteil, der wirtschaftlich auf das Gebäude entfällt – zuzüglich bestimmter Anschaffungsnebenkosten wie Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten, die anteilig auf Grundstück und Gebäude verteilt werden. Was bei diesen Nebenkosten alles anfällt, erklären wir im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Wie das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung heute prüft

Im Kaufvertrag steht meist nur ein Gesamtkaufpreis – die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude wird häufig erst in der Steuererklärung vorgenommen, teils mit einer ergänzenden vertraglichen Klausel, teils ganz ohne vertragliche Grundlage. Für das Finanzamt ist das ein bekannter Hebel zur Steueroptimierung, und entsprechend genau wird hier hingeschaut.

Die BMF-Arbeitshilfe

Um Kaufpreisaufteilungen einheitlich prüfen zu können, stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine kostenlose Arbeitshilfe zur Berechnung der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück als Excel-Tool zur Verfügung. Sie wird regelmäßig aktualisiert und arbeitet – vereinfacht gesagt – mit einem dreistufigen Ansatz:

1. Vergleichswertverfahren, wenn für Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen geeignete Vergleichsfaktoren vorliegen, 2. Ertragswertverfahren, insbesondere für vermietete Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte, 3. Sachwertverfahren als Auffanglösung, wenn die anderen Verfahren nicht anwendbar sind.

Der Bodenwert wird dabei regelmäßig über den amtlichen Bodenrichtwert der zuständigen Gutachterausschüsse ermittelt, den jede Kommune bzw. jedes Bundesland kostenlos oder gegen geringe Gebühr online zur Verfügung stellt (Bodenrichtwert-Auskunft). Der Gebäudewert wird über Normalherstellungskosten, Alter und Zustand des Gebäudes geschätzt.

Wichtig zu verstehen: Die Arbeitshilfe ist ein Hilfsmittel für eine qualifizierte Schätzung, keine bindende gesetzliche Vorgabe – jedenfalls nicht in der aktuell noch geltenden Rechtslage. Genau darüber gab es in den letzten Jahren wiederholt Streit vor den Finanzgerichten.

Die Leitlinie der Rechtsprechung: Wann eine vertragliche Aufteilung Bestand hat

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Entscheidungen die Leitplanken gesetzt, an denen sich die Praxis bis heute orientiert:

• Mit Urteil vom 16.9.2015 (Az. IX R 12/14) stellte der BFH klar, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen ist – es sei denn, sie ist nur zum Schein getroffen, stellt einen Gestaltungsmissbrauch dar oder verfehlt die realen Wertverhältnisse in einer Weise, die wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint.
• Mit Urteil vom 21.7.2020 (Az. IX R 26/19) bekräftigte der BFH diese Linie und ging noch einen Schritt weiter: Selbst wenn eine vertragliche Aufteilung verworfen werden darf, weil sie die realen Wertverhältnisse „in grundsätzlicher Weise verfehlt" und wirtschaftlich nicht mehr haltbar ist, darf das Finanzgericht sie nicht einfach schematisch durch das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe ersetzen. Nötig ist stattdessen eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls; Abweichungen zum Bodenrichtwert sind dabei nur ein Indiz, kein Automatismus.

In der Praxis heißt das: Eine vertragliche Aufteilung hat gute Chancen, anerkannt zu werden, wenn sie sich nachvollziehbar an realistischen Werten orientiert. Wird der Gebäudeanteil dagegen ohne erkennbare Grundlage sehr hoch angesetzt (in einem vom BFH entschiedenen Fall waren es beispielsweise nur 18 % Grundstücks- gegenüber 82 % Gebäudeanteil bei einer vermieteten Eigentumswohnung), ist mit einer Beanstandung durch das Finanzamt zu rechnen – mit der Folge, dass die AfA-Bemessungsgrundlage nachträglich gekürzt und Steuernachzahlungen fällig werden können. Wie Steuernachzahlungen inzwischen verzinst werden, erläutern wir im Beitrag zu den erhöhten Steuerzinsen ab 2027 im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2026.

Neu geplant: § 6f EStG-E im Jahressteuergesetz 2026

Genau diese Gemengelage aus BFH-Rechtsprechung, einer rechtlich nicht bindenden BMF-Arbeitshilfe und einer teils uneinheitlichen Praxis vor den Finanzgerichten will der Gesetzgeber nun beenden. Mit dem Jahressteuergesetz 2026 (JStG 2026) soll erstmals eine eigenständige gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken in das Einkommensteuergesetz aufgenommen werden – als neuer § 6f EStG-E.

Der aktuelle Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Damit hier keine Missverständnisse entstehen: § 6f EStG-E ist zum Redaktionszeitpunkt dieses Beitrags noch nicht geltendes Recht. Der Zeitplan im Überblick:

• 19. Mai 2026: Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlichte den Referentenentwurf für das Jahressteuergesetz 2026, der die neue Kaufpreisaufteilungs-Regelung erstmals enthielt.
• Bis 12. Juni 2026: Verbände und Fachöffentlichkeit konnten im Rahmen der Verbändeanhörung Stellung nehmen.
• 12. August 2026: Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf beschlossen (Kabinettsbeschluss) und damit den Weg für das parlamentarische Verfahren freigemacht.
• Offen (Stand September 2026): Das Gesetz muss noch die Lesungen im Bundestag durchlaufen und die Zustimmung des Bundesrats erhalten. Nach bisherigem Zeitplan wird mit einem Abschluss des Verfahrens gegen Ende 2026 gerechnet – verbindlich ist das aber nicht, da sich Details im parlamentarischen Verfahren noch ändern können.

Bis zur endgültigen Verkündung im Bundesgesetzblatt bleibt es bei der aktuellen Rechtslage: Kaufpreisaufteilungen werden weiterhin nach den oben beschriebenen BFH-Grundsätzen und der BMF-Arbeitshilfe beurteilt, nicht nach § 6f EStG-E.

Was die Regelung inhaltlich vorsieht

Nach dem vorliegenden Entwurf soll § 6f EStG im Kern die bisherige BFH-Rechtsprechung gesetzlich nachzeichnen und zugleich präzisieren:

• Vertragliche Aufteilung bleibt grundsätzlich maßgeblich (Abs. 1): Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits soll weiterhin der Besteuerung zugrunde gelegt werden – sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Das entspricht im Grundsatz der bisherigen Linie des BFH.
• Wertermittlung nach ImmoWertV, wenn keine tragfähige Vertragsaufteilung vorliegt (Abs. 2): Fehlt eine belastbare vertragliche Aufteilung oder wird sie verworfen, soll der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis separat zu ermittelnder Boden- und Gebäudewerte aufgeteilt werden – methodisch orientiert an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021.
• Die BMF-Arbeitshilfe erhält eine Aufwertung (Abs. 3): Die vom BMF bereitgestellte Arbeitshilfe soll als anerkannte Grundlage für eine „qualifizierte Schätzung" dienen. Wer davon abweichen will, soll dies nach dem Entwurf nur noch durch ein Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. eines entsprechend akkreditierten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken nachweisen können – regelmäßig auf Basis einer Objektbesichtigung.

Praktisch bedeutet das im Entwurfsstadium: Die reine vertragliche Behauptung einer bestimmten Aufteilung dürfte in Zukunft schwerer gegen eine Prüfung anhand der BMF-Arbeitshilfe zu verteidigen sein, wenn keine belastbare fachliche Grundlage dahintersteht. Wer eine vom Standardschema abweichende, für ihn günstigere Aufteilung durchsetzen möchte, dürfte tendenziell eher ein kostenpflichtiges Sachverständigengutachten benötigen als heute.

Ob diese Regelung in exakt dieser Form Gesetz wird, ist – wie erwähnt – zum jetzigen Zeitpunkt offen. Wir werden diesen Beitrag aktualisieren, sobald der Bundestag final entschieden hat.

Rechenbeispiel: Wie sich der Gebäudeanteil auf die AfA auswirkt

Um die Größenordnung greifbar zu machen, folgt ein rein illustratives Rechenbeispiel – keine Steuerberatung und keine Aussage zu einem konkreten Objekt. Angenommen wird ein Kaufpreis von 400.000 € für eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 2005.

Variante A: Konservative, gutachterlich gestützte Aufteilung

Position	Betrag	Anteil
Kaufpreis gesamt	400.000 €	100 %
Grundstücksanteil	100.000 €	25 %
Gebäudeanteil (AfA-Basis)	300.000 €	75 %
Jährliche AfA bei 2 % (Baujahr 2005)	6.000 €	–

Variante B: Hoher, im Kaufvertrag frei angesetzter Gebäudeanteil

Position	Betrag	Anteil
Kaufpreis gesamt	400.000 €	100 %
Grundstücksanteil	40.000 €	10 %
Gebäudeanteil (AfA-Basis)	360.000 €	90 %
Jährliche AfA bei 2 % (Baujahr 2005)	7.200 €	–

Die Differenz von 1.200 € zusätzlicher jährlicher AfA in Variante B wirkt auf den ersten Blick verlockend – bei einem Grenzsteuersatz von beispielsweise 42 % entspricht das rund 500 € geringerer Einkommensteuer pro Jahr. Über die AfA-Laufzeit summiert sich das schnell auf einen fünfstelligen Betrag.

Genau ein solcher Sprung von 25 % auf 10 % Grundstücksanteil ohne erkennbare fachliche Begründung ist aber typischerweise der Fall, in dem das Finanzamt genauer hinschaut und die Aufteilung anhand der BMF-Arbeitshilfe oder – künftig womöglich – anhand von § 6f EStG-E überprüft. Wird die Aufteilung verworfen und auf realistischere Werte zurückgestuft, entfällt der Steuervorteil rückwirkend, und es können Nachzahlungszinsen anfallen.

Bei anderen Baujahren ändert sich nur der AfA-Satz, nicht die Systematik. Bei einem Neubau mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 würde derselbe Gebäudeanteil von 300.000 € beispielsweise mit 3 % linear abgeschrieben, also 9.000 € pro Jahr; bei einem Altbau mit Baujahr vor 1925 wären es 2,5 %, also 7.500 € pro Jahr. Wie sich AfA, Zinsen und weitere Kosten insgesamt auf die Rendite einer Kapitalanlageimmobilie auswirken, können Sie mit den Kennzahlen aus unserem Ratgeber Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen selbst durchrechnen.

Praxistipps: So begründen Sie eine belastbare Kaufpreisaufteilung

1. Bodenrichtwert-Auskunft frühzeitig einholen. Die zuständigen Gutachterausschüsse der Länder bzw. Kommunen stellen amtliche Bodenrichtwerte bereit – teils kostenlos online (z. B. über die länderübergreifenden Bodenrichtwertportale), teils gegen eine geringe Gebühr für eine individuelle Auskunft. Der Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche liefert einen ersten belastbaren Anhaltspunkt für den Grundstückswert. 2. Die BMF-Arbeitshilfe selbst durchrechnen – bevor das Finanzamt es tut. Das Excel-Tool des BMF ist frei zugänglich. Wer die eigene vertragliche Aufteilung vorab damit gegenrechnet, erkennt frühzeitig, ob eine geplante Aufteilung realistisch ist oder deutlich vom Ergebnis der Arbeitshilfe abweicht. 3. Die Aufteilung möglichst bereits im Kaufvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung festhalten – nicht erst nachträglich in der Steuererklärung frei erfinden. Eine im notariellen Kaufvertrag konkret benannte, plausibel hergeleitete Aufteilung hat vor dem Finanzamt mehr Gewicht als eine erst später vorgenommene Schätzung. 4. Bei höherwertigen Objekten oder deutlich abweichenden Werten ein Sachverständigengutachten in Erwägung ziehen. Insbesondere wenn die Verkehrswertverhältnisse vor Ort (z. B. sehr hohe Grundstückspreise in Ballungsräumen bei vergleichsweise altem Gebäudebestand) von den vereinfachten Annahmen der Arbeitshilfe abweichen, kann ein Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen die eigene Position absichern – und wird nach dem Entwurf zu § 6f EStG-E künftig ohnehin der zentrale Nachweisweg für abweichende Aufteilungen sein. 5. Nachvollziehbare Unterlagen sammeln und aufbewahren: Exposé, Energieausweis mit Baujahr, Grundrisse, Fotos vom Zustand des Gebäudes, Vergleichspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung. Das erleichtert sowohl die eigene Plausibilisierung als auch eine spätere Auseinandersetzung mit dem Finanzamt. 6. Anschaffungsnebenkosten korrekt mit aufteilen. Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer zählen zu den Anschaffungskosten und werden verhältnismäßig auf Grundstücks- und Gebäudeanteil verteilt – nur der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Details dazu finden Sie im Ratgeber zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf sowie zur regional unterschiedlichen Grunderwerbsteuer.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

• Willkürlich hoher Gebäudeanteil ohne jede Begründung. Wird im Kaufvertrag ein Gebäudeanteil von 90 % oder mehr angesetzt, ohne dass Lage, Bodenrichtwert oder Zustand des Gebäudes dies stützen, ist eine Beanstandung durch das Finanzamt wahrscheinlich.
• Aufteilung wird erst Jahre später „nachgebastelt". Wer die Aufteilung nicht zeitnah zum Kauf dokumentiert, sondern erst bei einer Betriebsprüfung oder auf Nachfrage des Finanzamts eine Begründung liefert, gerät schnell in eine schwache Verhandlungsposition.
• Die BMF-Arbeitshilfe wird ignoriert, statt sie proaktiv zu nutzen. Auch wenn die Arbeitshilfe rechtlich (noch) nicht bindend ist, orientieren sich Finanzämter in der Praxis regelmäßig daran. Eine erhebliche Abweichung ohne Gegenargument führt fast automatisch zu Rückfragen.
• Grundstücksanteil bei zentralen Innenstadtlagen unterschätzt. Gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten ist der Grundstücksanteil am Gesamtwert oft deutlich höher, als intuitiv angenommen – eine pauschale 80/20- oder 90/10-Aufteilung zugunsten des Gebäudes ist dort besonders angreifbar.
• Anschaffungsnebenkosten pauschal komplett dem Gebäude zugeschlagen, statt sie im gleichen Verhältnis wie den Kaufpreis aufzuteilen.
• Verwechslung von Grundstücksgröße und Grundstückswert. Ein großes Grundstück ist nicht automatisch wertvoller als ein kleines in besserer Lage – für die Aufteilung zählt der Wert, nicht allein die Fläche.

Einordnung: Was Kapitalanleger jetzt tun sollten

Auch wenn § 6f EStG-E noch nicht in Kraft ist, lohnt es sich für angehende Vermieter und Kapitalanleger schon heute, die eigene Kaufpreisaufteilung so zu gestalten, als würde die strengere Nachweispflicht bereits gelten. Die zugrundeliegenden BFH-Maßstäbe – realistische Wertverhältnisse, wirtschaftliche Haltbarkeit, kein bloßes Konstrukt zur Steueroptimierung – gelten schließlich schon jetzt. Wer beim Immobilienkauf ohnehin eine Finanzierung plant, sollte die Kaufpreisaufteilung außerdem frühzeitig mit den weiteren Anschaffungskosten und der laufenden Rendite zusammen betrachten; einen Überblick über typische Fallstricke beim Vergleich von Immobilie und anderen Anlageformen gibt der Beitrag Vermietete Immobilie oder ETF.

Wer eine bestehende, bereits im Grundbuch eingetragene Finanzierung hat oder eine neue plant, findet ergänzende Hintergründe außerdem im Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung und die AfA erklärt, der die AfA im Gesamtkontext der abzugsfähigen Werbungskosten einordnet.

Was genau zu den Anschaffungskosten des Gebäudes zählt

Die AfA-Bemessungsgrundlage besteht nicht nur aus dem im Kaufvertrag genannten Gebäudeanteil des Kaufpreises. Hinzu kommen die anteiligen Anschaffungsnebenkosten, die im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis selbst auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden. Dazu zählen typischerweise:

• Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags,
• Grundbuchkosten (Eintragung des Eigentums, ggf. der Grundschuld),
• die Maklerprovision, soweit sie auf den Käufer entfällt,
• die Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt.

Diese Nebenkosten machen häufig zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises aus und erhöhen damit spürbar die Bemessungsgrundlage für die AfA – vorausgesetzt, sie werden korrekt und im richtigen Verhältnis dem Gebäudeanteil zugeordnet, statt sie pauschal komplett dem Gebäude zuzuschlagen. Eine vollständige Übersicht der einzelnen Kostenblöcke und ihrer typischen Höhe finden Sie im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf; wie sich die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterscheidet, zeigt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer im Bundesländervergleich.

Zusammenhang mit der Spekulationssteuer beim späteren Verkauf

Die Kaufpreisaufteilung wirkt sich nicht nur auf die laufende AfA während der Vermietungsphase aus, sondern kann auch beim späteren Verkauf der Immobilie relevant werden. Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG wieder veräußert, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Für die Ermittlung dieses Gewinns werden die Anschaffungskosten um die in der Zwischenzeit geltend gemachte AfA gemindert – wer also über die Jahre eine hohe AfA-Bemessungsgrundlage und entsprechend hohe jährliche Abschreibungen genutzt hat, muss beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mit einem entsprechend höheren steuerpflichtigen Gewinn rechnen, da die kumulierte AfA den ursprünglichen Buchwert stärker gemindert hat. Wie die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf im Detail berechnet wird und welche Ausnahmen gelten (etwa bei Eigennutzung), erklären wir im Ratgeber Immobilienverkauf und Spekulationssteuer.

Für die reine Kaufentscheidung heißt das: Eine überhöhte, vom Finanzamt später korrigierte Aufteilung bringt nicht nur das Risiko einer Nachzahlung für die Vergangenheit, sondern verzerrt auch die eigene Renditeplanung für einen möglichen späteren Verkauf. Eine von Anfang an realistische, gut dokumentierte Aufteilung ist deshalb nicht nur aus Compliance-Sicht, sondern auch für die eigene Finanzplanung die robustere Wahl.

Sonderfall: Eigentumswohnungen und Miteigentumsanteile

Bei Eigentumswohnungen ist die Kaufpreisaufteilung noch etwas komplexer als beim Kauf eines ganzen Hauses, weil hier zusätzlich ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück erworben wird. Der Grundstücksanteil einer einzelnen Wohnung ergibt sich aus dem im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung ausgewiesenen Miteigentumsanteil, multipliziert mit dem Bodenrichtwert des Gesamtgrundstücks. Gerade bei Neubauprojekten mit vielen kleinen Einheiten auf einem verhältnismäßig kleinen, aber teuren innerstädtischen Grundstück kann der rechnerische Grundstücksanteil pro Wohnung überraschend hoch ausfallen – ein Umstand, der bei der Kaufpreisaufteilung häufig übersehen wird und der in der bereits erwähnten BFH-Entscheidung vom 21.7.2020 (IX R 26/19) eine Rolle spielte.

Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, sollte deshalb nicht nur auf die Instandhaltungsrücklage und die laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft achten, sondern auch früh klären, wie hoch der eigene Miteigentumsanteil am Grundstück ausfällt und welcher Bodenrichtwert dafür anzusetzen ist. Das ist Teil der ohnehin gebotenen Sorgfaltsprüfung beim Kauf einer vermieteten Wohnung.

Warum diese Neuregelung gerade jetzt kommt

Die Motivation hinter § 6f EStG-E ist aus Sicht der Finanzverwaltung nachvollziehbar: Kaufpreisaufteilungen, die weit von realistischen Verkehrswertverhältnissen entfernt sind, führen zu spürbaren Steuermindereinnahmen, sind aber im Einzelfall aufwendig zu prüfen und vor Gericht nicht immer eindeutig zu widerlegen – wie die beiden zitierten BFH-Urteile zeigen, die dem Finanzamt zwar einen Prüfungsmaßstab, aber keine automatische Ersetzungsbefugnis durch die BMF-Arbeitshilfe zugestehen. Eine gesetzliche Regelung soll hier für mehr Rechtssicherheit auf beiden Seiten sorgen: Steuerpflichtige wissen von vornherein, nach welchem Maßstab ihre Aufteilung geprüft wird, und die Finanzverwaltung erhält eine klarere Rechtsgrundlage, um offensichtlich überhöhte Gebäudeanteile zurückzuweisen, ohne jeden Einzelfall bis zum Bundesfinanzhof durchprozessieren zu müssen.

Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das in der Tendenz: weniger Gestaltungsspielraum bei der freien Wahl der Aufteilung, dafür mehr Klarheit darüber, welche Nachweise im Zweifel akzeptiert werden. Wer schon heute mit einer nachvollziehbaren, an Bodenrichtwerten und ggf. einem Gutachten orientierten Aufteilung arbeitet, muss sich vor der Neuregelung ohnehin nicht fürchten – die eigentliche Zielgruppe der Verschärfung sind Fälle mit erkennbar willkürlich hohen Gebäudeanteilen ohne fachliche Grundlage.

Fazit

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude ist keine Formalie, sondern einer der Hebel mit dem größten Einfluss auf die laufende Steuerlast einer vermieteten Immobilie – weil nur der Gebäudeanteil über die AfA abgeschrieben werden kann. Schon nach aktueller Rechtslage akzeptiert das Finanzamt eine vertragliche Aufteilung nur dann ohne Weiteres, wenn sie sich an realistischen Wertverhältnissen orientiert; Grundlage dafür sind vor allem die BFH-Urteile vom 16.9.2015 (IX R 12/14) und vom 21.7.2020 (IX R 26/19) sowie die BMF-Arbeitshilfe als Prüfmaßstab der Finanzverwaltung.

Mit § 6f EStG-E im Jahressteuergesetz 2026 soll dieser Maßstab erstmals ausdrücklich gesetzlich verankert werden – der Entwurf hat den Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026 bereits durchlaufen, war zum Redaktionsstand dieses Beitrags aber noch nicht von Bundestag und Bundesrat verabschiedet und damit noch kein geltendes Recht. Wer eine vermietete Immobilie kauft oder bereits hält, ist unabhängig vom Ausgang des Gesetzgebungsverfahrens gut beraten, die eigene Kaufpreisaufteilung schon jetzt sauber zu dokumentieren: mit einer Bodenrichtwert-Auskunft, einem Abgleich anhand der BMF-Arbeitshilfe und – bei größeren Objekten oder deutlichen Abweichungen – einem Sachverständigengutachten. Das reduziert nicht nur das Risiko einer späteren Korrektur durch das Finanzamt, sondern schafft auch die verlässliche Datengrundlage für eine realistische Renditeplanung über die gesamte Haltedauer.