Offene Immobilienfonds 2026: Kündigungsfrist, Mindesthaltefrist und die neuen Liquiditätsmanagement-Tools

Wer heute in einen offenen Immobilienfonds wie hausInvest, Deka-ImmobilienEuropa oder UniImmo investiert, bekommt sein Geld nicht auf Knopfdruck zurück. Seit 2013 gilt für die meisten Anteile eine 24-monatige Mindesthaltefrist plus eine 12-monatige Kündigungsfrist – eine Kombination, die viele Anlegerinnen und Anleger erst bemerken, wenn sie tatsächlich verkaufen wollen. Zum 16. April 2026 ist mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG) zusätzlich eine neue Pflicht in Kraft getreten: Jede Kapitalverwaltungsgesellschaft muss für jeden offenen Fonds mindestens zwei Liquiditätsmanagement-Tools vorhalten – etwa Rücknahmegebühren oder Rückgabebeschränkungen (Gating). Dieser Beitrag ordnet beide Ebenen ein: die seit Langem geltenden Fristen nach § 255 und § 257 KAGB und die neuen Regeln, die real werden, sobald die ersten Rückgaben unter dem neuen Regime abgewickelt werden – nach aktuellem Stand ab etwa April 2027.

Hinweis: RenditeRadar bietet keine Anlageberatung und keine Anlagevermittlung. Dieser Beitrag ordnet gesetzliche Regelungen und öffentlich zugängliche Informationen zu offenen Immobilienfonds allgemein ein und ersetzt weder eine individuelle Beratung noch die Lektüre der jeweils aktuellen Verkaufsprospekte und Anlagebedingungen der einzelnen Fonds. Konkrete Prozentsätze, Schwellenwerte und Auslöser für Liquiditätsmanagement-Tools können sich je Fonds und im Zeitverlauf ändern – maßgeblich ist immer der aktuelle Verkaufsprospekt des jeweiligen Fonds.

Was sind offene Immobilienfonds überhaupt?

Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen: Das eingesammelte Anlegergeld wird rechtlich getrennt vom Vermögen der Fondsgesellschaft gehalten und überwiegend in Gewerbeimmobilien investiert – Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, Logistikimmobilien. Bekannte Vertreter sind hausInvest (Commerz Real), Deka-ImmobilienEuropa und WestInvest InterSelect (Deka-Gruppe), UniImmo (Union Investment) sowie grundbesitz europa (DWS). Anders als bei geschlossenen Fonds oder bei einer direkt vermieteten Immobilie können Anteile grundsätzlich fortlaufend erworben werden, und der Anteilspreis wird arbeitstäglich auf Basis der von unabhängigen Gutachtern bewerteten Immobilien ermittelt.

Der zentrale Konstruktionsfehler, den die Finanzkrise 2008 offengelegt hat: Immobilien lassen sich nicht in Tagen verkaufen, Fondsanteile sollten aber täglich rückgabefähig sein. Genau dieses Spannungsfeld – tägliche Handelbarkeit auf der einen, mehrjährige Verwertungsdauer einzelner Objekte auf der anderen Seite – ist der Grund, warum der Gesetzgeber seit 2013 gestaffelte Fristen vorschreibt und ihn 2026 mit zusätzlichen Liquiditätsmanagement-Pflichten nachschärft. Wer offene Immobilienfonds mit einer direkt gehaltenen vermieteten Immobilie vergleicht, findet eine ausführliche Gegenüberstellung im Beitrag Vermietete Immobilie oder ETF-Sparplan? sowie im Ratgeber Vermietete Immobilie als Kapitalanlage: Rendite richtig berechnen.

Von offenen Immobilienfonds klar abzugrenzen sind zwei verwandte, aber rechtlich andersartige Konstruktionen: Geschlossene Immobilienfonds sammeln Kapital für ein oder wenige konkrete Objekte ein, haben von vornherein eine feste Laufzeit und kein Recht auf laufende Rückgabe – hier stellt sich die Frage nach Kündigungsfristen im hier beschriebenen Sinn gar nicht, dafür ist das Klumpenrisiko einzelner Objekte deutlich größer. Börsennotierte Immobilienaktien und REITs wiederum sind jederzeit handelbar wie Aktien, unterliegen aber auch der entsprechend höheren Kursvolatilität der Börse – die vergleichsweise ruhige Preisentwicklung offener Immobilienfonds erkaufen sich Anlegerinnen und Anleger also gerade durch die hier beschriebenen Rückgabebeschränkungen.

Die Basis, die viele nicht kennen: Mindesthaltefrist und Kündigungsfrist nach § 255 KAGB

Seit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) von 2013 gilt für die meisten Anteile an offenen Immobilienfonds ein zweistufiges Regime, das in § 255 KAGB geregelt ist:

• Mindesthaltefrist von 24 Monaten: „Die Rückgabe von Anteilen ist erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich" (§ 255 Abs. 3 KAGB). Anleger müssen also durchgehend mindestens zwei Jahre investiert gewesen sein, bevor sie ihre Anteile überhaupt zurückgeben dürfen.
• Rückgabefrist (Kündigungsfrist) von 12 Monaten: „Anteilrückgaben sind unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft zu erklären" (§ 255 Abs. 4 KAGB). Die Rückgabe muss also ein Jahr im Voraus unwiderruflich angekündigt werden.

Für welche Anteile gelten die Fristen?

Die vollen 24-Monats- und 12-Monats-Fristen gelten grundsätzlich für alle Anteile, die ab dem 22. Juli 2013 erworben wurden – ohne Freibetrag, unabhängig von der Anlagesumme. Für Anteile, die vor dem 22. Juli 2013 gekauft wurden, bestehen abweichende Übergangsregeln: Nach übereinstimmenden Angaben mehrerer Fondsanbieter und Finanzportale gilt für diese „Alt-Anteile" ein Freibetrag von bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr, den Anleger ohne die Mindesthaltefrist zurückgeben können; für darüberhinausgehende Beträge greift zumindest die 12-monatige Kündigungsfrist. Wer noch Alt-Bestände aus der Zeit vor 2013 hält, sollte die für seinen konkreten Fonds und sein Depot geltenden Übergangsregeln im Zweifel direkt bei der depotführenden Bank oder der Fondsgesellschaft erfragen, da die Ausgestaltung im Detail vom jeweiligen Verkaufsprospekt abhängt.

	Anteile ab 22.07.2013	Anteile vor 22.07.2013 (Alt-Anteile)
Mindesthaltefrist	24 Monate, ohne Ausnahme	Grundsätzlich keine Mindesthaltefrist
Kündigungsfrist	12 Monate, unwiderrufliche Erklärung	12 Monate – meist erst oberhalb eines Freibetrags
Freibetrag	Kein Freibetrag	Nach verbreiteter Praxis rund 30.000 € je Kalenderhalbjahr
Praktische Folge	Rückgabe frühestens nach 24 Monaten möglich	Kleinere Beträge oft kurzfristiger rückgabefähig

Wie die beiden Fristen zusammenspielen

Die entscheidende – und häufig missverstandene – Frage lautet: Muss man erst die 24 Monate abwarten und danach noch einmal 12 Monate Kündigungsfrist einhalten, sodass insgesamt 36 Monate vergehen? Oder lassen sich beide Fristen kombinieren?

In der Praxis, wie sie von Fondsanbietern und Finanzportalen anhand von Beispielrechnungen erklärt wird, gilt: Die 12-monatige Rückgabefrist kann bereits während der Mindesthaltefrist zu laufen beginnen. Wer seine unwiderrufliche Rückgabeerklärung spätestens nach Ablauf von zwölf Monaten Haltedauer abgibt, erreicht das Ende der Kündigungsfrist genau zu dem Zeitpunkt, an dem auch die 24-monatige Mindesthaltefrist abgelaufen ist – beide Fristen laufen dann parallel aus. Wird die Rückgabeerklärung dagegen erst später abgegeben, verzögert sich die tatsächliche Auszahlung entsprechend über den 24-Monats-Zeitpunkt hinaus.

Rechenbeispiel: Wann bekommt eine Anlegerin ihr Geld zurück?

Nehmen wir eine Anlegerin, die im September 2026 für 20.000 Euro Anteile an einem offenen Immobilienfonds kauft.

Zeitpunkt	Ereignis
September 2026	Kauf der Fondsanteile
September 2027 (nach 12 Monaten)	Frühestmöglicher Zeitpunkt für die unwiderrufliche Rückgabeerklärung
September 2028 (nach 24 Monaten)	Ende der Mindesthaltefrist und Ende der 12-monatigen Kündigungsfrist – Auszahlung möglich

Gibt die Anlegerin ihre Rückgabeerklärung dagegen erst im September 2028 ab – also erst nach Ablauf der Mindesthaltefrist –, verschiebt sich die tatsächliche Auszahlung um weitere zwölf Monate auf September 2029. Wer möglichst früh wieder über sein Geld verfügen möchte, sollte die Kündigungsfrist also nicht erst nach dem Ende der Mindesthaltefrist, sondern bereits nach zwölf Monaten Haltedauer in Gang setzen. Wichtig für die Praxis: Wer kurzfristig auf sein Geld angewiesen sein könnte, sollte offene Immobilienfonds ohnehin nicht als Ersatz für den Notgroschen einsetzen – dafür sind Tagesgeld oder Festgeld mit ihrer täglichen beziehungsweise klar terminierten Verfügbarkeit besser geeignet.

Ein Ausweg aus den Fristen existiert formal: der Verkauf der Anteile über die Börse, an der viele offene Immobilienfonds zusätzlich notiert sind. Das umgeht Mindesthaltefrist und Kündigungsfrist, allerdings in aller Regel nur zu einem Preis, der spürbar unter dem offiziellen Rücknahmepreis liegt – der Spread ist der Preis für die sofortige Liquidität.

Kündigungsfrist ist nicht gleich Fondsschließung: § 257 KAGB und die Aussetzung der Rücknahme

Ein häufiges Missverständnis besteht darin, die reguläre Kündigungsfrist nach § 255 KAGB mit einem ganz anderen, deutlich selteneren Mechanismus zu verwechseln: der Aussetzung der Anteilrücknahme nach § 257 KAGB. Das ist der „Notfallmechanismus", der greift, wenn ein Fonds selbst nach Ablauf aller regulären Fristen nicht genug liquide Mittel hat, um Rückgabewünsche zu bedienen.

Vereinfacht dargestellt sieht § 257 KAGB folgende Eskalationsstufen vor:

1. Aussetzung: Reichen die liquiden Mittel nicht aus, um fällige Rückgaben zu bezahlen, kann die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme aussetzen und ist gehalten, Vermögensgegenstände zu marktgerechten Bedingungen zu veräußern, um Liquidität zu beschaffen. 2. Nach 12 Monaten Aussetzung: Bleibt die Liquidität weiterhin unzureichend, dürfen Immobilien auch mit größeren Preisabschlägen verkauft werden, um die Rückgabe zu ermöglichen. 3. Nach 24 Monaten Aussetzung: Die zulässigen Preisabschläge beim Verkauf steigen weiter. 4. Nach 36 Monaten Aussetzung bzw. bei der dritten Aussetzung innerhalb von fünf Jahren: Der Fonds muss abgewickelt werden – die Immobilien werden verkauft und der Erlös an die Anleger verteilt.

Dieser Mechanismus ist keine theoretische Fußnote: Nach der Finanzkrise 2008 mussten binnen weniger Jahre nach übereinstimmenden Rückblicken der Finanzpresse acht bis neun offene Immobilienfonds für deutsche Privatanleger die Anteilrücknahme dauerhaft aussetzen und wurden am Ende abgewickelt – darunter bekannte Namen wie CS Euroreal, KanAm Grundinvest und SEB ImmoInvest. Auslöser war jeweils eine Kombination aus hohen, gleichzeitigen Rückgabewünschen institutioneller Großanleger und einer zu diesem Zeitpunkt zu geringen Liquiditätsreserve der Fonds. Rückblickende Auswertungen mehrere Jahre nach der Abwicklung zeigten für die betroffenen Fonds Verluste, die je nach Fonds von wenigen Prozent bis in manchen Fällen deutlich über 50 Prozent des eingesetzten Kapitals reichten – ein Ergebnis, das seinerzeit viele Anleger überraschte, weil offene Immobilienfonds bis dahin als vergleichsweise ruhiger Baustein galten.

Der entscheidende Unterschied zur regulären Kündigungsfrist: § 255 KAGB betrifft den Normalbetrieb – jeder Anleger kann jederzeit kündigen, muss dafür aber die Fristen einhalten. § 257 KAGB dagegen betrifft eine Krisensituation, in der selbst nach Ablauf der regulären Fristen kein Geld ausgezahlt werden kann, weil der Fondsgesellschaft schlicht die liquiden Mittel fehlen. Genau an dieser Stelle setzen die neuen Regeln des Fondsrisikobegrenzungsgesetzes an: Sie sollen verhindern, dass es überhaupt so weit kommt, indem Fondsgesellschaften schon deutlich früher – über Rücknahmegebühren oder Gating – gegensteuern können, statt erst bei akuter Liquiditätsnot zur vollständigen Aussetzung greifen zu müssen.

Was ab 16. April 2026 neu ist: das Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG)

Mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG) hat der deutsche Gesetzgeber die europäische AIFMD-II-Richtlinie in das KAGB umgesetzt. Nach übereinstimmenden Angaben mehrerer auf Investmentrecht spezialisierter Kanzleien und Prüfungsgesellschaften (u. a. PwC Deutschland) sind die zentralen Änderungen zum 16. April 2026 in Kraft getreten. Die BaFin hat dazu im Juni 2026 unter dem Titel „Konsultation 07/2026" den Entwurf eines Rundschreibens zur Umsetzung des FRiG zur Stellungnahme veröffentlicht, das unter anderem die neuen Anforderungen an das Liquiditätsmanagement konkretisiert.

Die neue Pflicht: mindestens zwei Liquiditätsmanagement-Tools

Kernstück für offene Immobilienfonds ist der neu eingefügte § 30a KAGB. Er verpflichtet jede Kapitalverwaltungsgesellschaft, für jedes von ihr verwaltete offene Investmentvermögen mindestens zwei geeignete Liquiditätsmanagementinstrumente (LMTs) auszuwählen – für Geldmarktfonds genügt nach § 30a Abs. 3 KAGB ausnahmsweise ein einziges Instrument. Die auswählbaren Instrumente stammen aus einem unionsrechtlich vorgegebenen Katalog (den entsprechenden Anhängen der OGAW- und der AIFM-Richtlinie). Nach den Erläuterungen mehrerer Fachbeiträge zur Umsetzung zählen dazu insbesondere:

• Rückgabebeschränkungen (Gates): Rückgabewünsche werden bei Überschreiten einer Schwelle nur anteilig ausgeführt, der Rest wird auf spätere Termine verschoben.
• Verlängerte Rückgabefristen: eine über die gesetzliche Mindestfrist hinausgehende Ankündigungsfrist.
• Rücknahmegebühren (Redemption Fees): ein Abschlag auf den Rücknahmepreis, der bei Rückgabe fällig wird und dem verbleibenden Fondsvermögen zugutekommt.
• Swing Pricing / Dual Pricing: eine Anpassung des Anteilspreises, mit der die durch Rückgaben verursachten Transaktionskosten anteilig auf die aussteigenden statt auf die verbleibenden Anleger verlagert werden.
• Aussetzung der Rücknahme sowie die Möglichkeit, illiquide Vermögensgegenstände in gesonderte „Side Pockets" auszugliedern.

Für viele Immobilienfonds gilt dabei ein praktischer Sonderfall: Die ohnehin gesetzlich vorgeschriebene Kombination aus 24-monatiger Mindesthaltefrist und 12-monatiger Kündigungsfrist nach § 255 KAGB zählt selbst bereits als eines der beiden vorgeschriebenen Liquiditätsmanagement-Tools. Für die zweite Pflichtkomponente müssen sich die Fondsgesellschaften zusätzlich für ein weiteres Instrument entscheiden – in der Praxis meist eine Rücknahmegebühr oder Gating.

Warum die Regeln jetzt kommen

Die neuen Liquiditätspflichten sind eine unmittelbare Lehre aus genau den Krisenfällen, die im vorigen Abschnitt beschrieben wurden: 2008 und in den Folgejahren zeigte sich, dass viele offene Immobilienfonds zu geringe Liquiditätspuffer hielten und im Ernstfall nur noch die scharfe Notbremse der Rücknahmeaussetzung zur Verfügung hatten. Mit den neuen LMT-Pflichten sollen Fondsgesellschaften schon deutlich früher und abgestufter reagieren können, bevor es überhaupt zu einer vollständigen Aussetzung kommt.

Welche Tools die großen Fonds gewählt haben

Die konkrete Ausgestaltung der zweiten LMT-Komponente liegt im Ermessen der jeweiligen Kapitalverwaltungsgesellschaft und ist in den aktualisierten Anlagebedingungen der einzelnen Fonds dokumentiert. Nach Berichten der Fachpresse (Stand: erste Jahreshälfte 2026) haben sich einige der größten Anbieter wie folgt positioniert – diese Angaben sind Momentaufnahmen und können sich durch spätere Anpassungen der Anlagebedingungen ändern:

Fondsgesellschaft / Fonds	Gewähltes Zusatz-Tool	Auslöser (laut Berichten)
Commerz Real (hausInvest)	Rücknahmegebühr, bis zu 5 %	Rückgabeanträge übersteigen die Hälfte der verfügbaren liquiden Mittel
Deka (u. a. Deka-ImmobilienEuropa)	Rücknahmegebühr, bis zu 2 %	Liquiditätsquote fällt unter 8 %
Union Investment (UniImmo-Fonds)	Gating (Rückgabebeschränkung)	Optionaler Trigger ab 0,1 % der liquiden Fondsmittel, keine automatische Auslösung
DWS (grundbesitz europa)	Wahlweise Rücknahmegebühr oder Gating	Rückgaben von 10 % der liquiden Mittel an einem Tag oder kumuliert über bis zu 20 Handelstage
Leading Cities Invest	Rücknahmegebühr, bis zu 3 %	Rückgabeanträge über 10 % des Netto-Fondsvermögens; seit 16.04.2026 aktiv
Habona Nahversorgungsfonds Deutschland	Rücknahmegebühr, bis zu 5,5 %	Liquide Mittel unter 7,5 % des Fondsvermögens; seit 08.05.2026 aktiv

Auffällig: Die meisten großen Publikumsfonds haben sich für eine Rücknahmegebühr statt für Gating entschieden. Der Grund liegt nahe: Eine Gebühr belastet gezielt die Anleger, die tatsächlich aussteigen, und verwässert nicht automatisch das Vermögen der verbleibenden Anlegerinnen und Anleger – während Gating zwar den sofortigen Mittelabfluss begrenzt, aber operativ aufwendiger zu kommunizieren ist. Wer aktuell in einen bestimmten Fonds investiert ist oder es erwägt, sollte die tatsächlich geltenden Schwellen und Prozentsätze im jeweils aktuellen Verkaufsprospekt beziehungsweise in den „Wesentlichen Anlegerinformationen" nachlesen, da sich einzelne Werte seit der Einführung bereits angepasst haben können.

Praktischer Fahrplan: So finden Sie heraus, welche Regeln für Ihren Fonds gelten

Da die konkreten Schwellenwerte je Fonds unterschiedlich sind und sich ändern können, lohnt sich eine kurze eigene Prüfung, bevor Sie eine Rückgabe erklären oder eine Neuanlage erwägen:

1. Aktuellen Verkaufsprospekt und „Wesentliche Anlegerinformationen" (WAI/KIID) besuchen. Beide Dokumente stellt die Fondsgesellschaft auf ihrer Website bereit und muss sie seit der FRiG-Umsetzung um die gewählten Liquiditätsmanagement-Tools ergänzt haben. 2. Nach dem Abschnitt zu Liquiditätsmanagement oder Rücknahmebedingungen suchen. Dort steht, ob eine Rücknahmegebühr, Gating oder ein anderes Instrument als zweites LMT vereinbart wurde – inklusive der genauen Auslöseschwelle. 3. Halbjahres- und Jahresberichte auf Liquiditätskennzahlen prüfen. Diese zeigen, wie nah ein Fonds aktuell an der jeweiligen Auslöseschwelle liegt – ein Fonds mit komfortabler Liquiditätsreserve löst ein LMT seltener aus als ein Fonds, der knapp an der Grenze operiert. 4. Bei Unklarheiten direkt bei der depotführenden Bank oder der Kapitalverwaltungsgesellschaft nachfragen. Gerade bei älteren Alt-Anteilen aus der Zeit vor 2013 lohnt sich eine individuelle Klärung, welche Übergangsregeln konkret greifen.

Der April-2027-Effekt: Wann die neuen Regeln erstmals wirklich greifen

Auch wenn die LMT-Pflicht bereits zum 16. April 2026 in Kraft getreten ist, wird ein zweiter Termin ein Jahr später in mehrfacher Hinsicht relevant – nach aktuellem Stand aus zwei unterschiedlichen, aber zusammenhängenden Gründen:

Erstens: technische Kalibrierung auf EU-Ebene. Für die genaue Kalibrierung der Liquiditätsmanagement-Tools – etwa welche Schwellenwerte und Parameter zulässig sind – sieht das europäische Recht ergänzende technische Regulierungsstandards (Level-2-Rechtsakte) vor, die nach Angaben von auf Investmentrecht spezialisierten Kanzleien zum 16. April 2027 verbindlich anwendbar werden. Bis dahin gilt für bereits zum 16. April 2026 bestehende Fonds eine Übergangsvermutung, dass ihre gewählten Instrumente den späteren technischen Standards grundsätzlich entsprechen.

Zweitens: das Zusammenspiel mit der bestehenden Kündigungsfrist. Weil viele Fondsgesellschaften ihre neuen Rücknahmegebühren erst mit Wirkung ab dem 16. April 2026 aktiviert haben und gleichzeitig die reguläre 12-monatige Kündigungsfrist nach § 255 KAGB weiterläuft, greifen die neuen Gebühren nach Berichten der Fachpresse in der Breite erstmals bei Rückgaben, die ab etwa April 2027 tatsächlich ausgeführt werden – nämlich bei jenen Anlegerinnen und Anlegern, die ihre unwiderrufliche Rückgabeerklärung frühestens ab dem Stichtag im April 2026 eingereicht haben. Wer seine Kündigung bereits vor dem 16. April 2026 erklärt hatte, fällt für diese Rückgabe in der Regel nicht mehr unter die neue Gebühr.

Für die praktische Einordnung heißt das: 2026 ist das Jahr, in dem die neuen Regeln formal eingeführt und in den Anlagebedingungen verankert wurden. 2027 ist das Jahr, in dem sie erstmals in nennenswertem Umfang bei tatsächlichen Auszahlungen spürbar werden können – vorausgesetzt, das jeweilige Instrument ist zu diesem Zeitpunkt überhaupt aktiv, was von der Liquiditätslage des einzelnen Fonds abhängt.

Rechenbeispiel: Rücknahmegebühr bei einer Kündigung im Jahr 2026

Herr Beck hält seit 2019 Anteile im Wert von 40.000 Euro an einem offenen Immobilienfonds, der sich für eine Rücknahmegebühr von bis zu 5 Prozent als zweites LMT entschieden hat. Er reicht im Juni 2026 seine unwiderrufliche Rückgabeerklärung ein.

Position	Betrag / Zeitpunkt
Anteilswert bei Kündigung	40.000 €
Kündigungserklärung	Juni 2026
Ablauf der 12-monatigen Kündigungsfrist	Juni 2027
Mögliche Rücknahmegebühr (Beispiel: Höchstsatz 5 %, wenn zum Auszahlungszeitpunkt ausgelöst)	bis zu 2.000 €
Möglicher Auszahlungsbetrag (bei maximaler Gebühr)	ab 38.000 €

Ob die Gebühr im Juni 2027 tatsächlich in voller Höhe, in reduzierter Höhe oder gar nicht anfällt, hängt vom dann geltenden Auslöser ab – etwa davon, ob die Liquiditätsquote des Fonds zum Zeitpunkt der Auszahlung tatsächlich unter die im Verkaufsprospekt genannte Schwelle gefallen ist. Die 2.000 Euro in der Tabelle sind daher ein Höchstwert zur Einordnung, kein garantierter Abzug. Wichtig ist der grundsätzliche Mechanismus: Anders als bei Tagesgeld oder Festgeld, wo Anleger eine feste Zinszahlung erwarten können, ist bei offenen Immobilienfonds seit 2026 selbst der Nettobetrag bei Rückgabe nicht mehr in jedem Fall exakt planbar.

Kurzer Blick auf die Besteuerung: die Teilfreistellung

Unabhängig von den Rückgabefristen lohnt sich ein kurzer Blick auf die steuerliche Behandlung, weil sie offene Immobilienfonds von reinen Aktien-ETFs unterscheidet. Nach § 20 Investmentsteuergesetz (InvStG) gilt für Immobilienfonds eine sogenannte Teilfreistellung: 60 Prozent der Erträge bleiben steuerfrei, wenn laut Anlagebedingungen dauerhaft mehr als 50 Prozent des Fondsvermögens in Immobilien und Immobiliengesellschaften investiert sind; bei Fonds, die überwiegend in ausländische Immobilien investieren, sind es sogar 80 Prozent. Nur der verbleibende Anteil der Erträge unterliegt der Abgeltungsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Diese Teilfreistellung ist ein steuerlicher Ausgleich dafür, dass die Fonds selbst bereits auf Ebene der Immobilienerträge und Veräußerungsgewinne teilweise vorbelastet sind, und gilt unabhängig davon, ob die Anteile über die Fondsgesellschaft zurückgegeben oder über die Börse verkauft werden.

Risiken und Nachteile offener Immobilienfonds im neuen Regime

• Doppelte Illiquidität: Zur ohnehin bestehenden 24-Monats-Mindesthaltefrist und 12-Monats-Kündigungsfrist kommt seit 2026 potenziell eine zusätzliche Rücknahmegebühr oder Rückgabebeschränkung hinzu. Wer kurzfristig Zugriff auf sein Geld braucht, ist mit offenen Immobilienfonds grundsätzlich falsch beraten – dafür eignen sich eher der Tagesgeld-Ratgeber oder für fest planbare Laufzeiten der Festgeld-Ratgeber.
• Bewertungsrisiko: Die Anteilspreise basieren auf Gutachterbewertungen der Immobilien, nicht auf Börsenkursen. Bewertungsänderungen zeigen sich oft zeitversetzt und teils sprunghaft, wenn Gutachter ihre Einschätzungen an veränderte Marktbedingungen anpassen – ein Effekt, der sich zuletzt in mehreren Marktphasen mit fallenden Gewerbeimmobilienpreisen gezeigt hat.
• Klumpenrisiko trotz „offen": Auch wenn ein Fonds viele Objekte hält, bleibt die Abhängigkeit vom Gewerbeimmobilienmarkt – insbesondere von Büroimmobilien, deren Nachfrage sich durch Homeoffice-Trends strukturell verändert hat – ein Konzentrationsrisiko, das ein breit gestreutes ETF-Portfolio in dieser Form nicht kennt. Mehr zur Streuung über Anlageklassen hinweg im Ratgeber Asset Allocation: Risiko und Rendite richtig austarieren.
• Kostenstruktur: Ausgabeaufschläge und laufende Kosten offener Immobilienfonds liegen tendenziell über denen breit gestreuter Indexfonds.
• Neue Unsicherheit durch LMTs: Die neuen Liquiditätsmanagement-Tools sollen Fonds stabiler machen, verschieben aber einen Teil des Liquiditätsrisikos direkt auf einzelne aussteigende Anleger – wer zur „falschen Zeit" kündigt, kann eine Gebühr zahlen, die andere Anleger zum selben Zeitpunkt nicht zahlen mussten.
• Zinssensitivität von Gewerbeimmobilien: Die Bewertung von Büro- und Gewerbeimmobilien reagiert auf veränderte Zinsniveaus, weil sich damit auch die von Gutachtern angesetzten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze ändern. Ein spürbarer Zinsanstieg kann sich daher – mit zeitlicher Verzögerung – in niedrigeren Objektbewertungen und damit niedrigeren Anteilspreisen niederschlagen, selbst wenn sich an den Mieteinnahmen selbst nichts ändert.
• Kein Kapitalschutz, keine Garantie: Wie bei jeder Kapitalanlage mit Sachwertcharakter gibt es keine Garantie auf den Erhalt des eingesetzten Kapitals. Die Historie der abgewickelten Fonds nach 2008 zeigt, dass reale Verluste möglich sind, auch wenn sie nicht die Regel sind.

Häufige Missverständnisse

„Ich kann meine Anteile jederzeit wie einen ETF verkaufen." Nein – anders als bei börsengehandelten ETFs gilt für die reguläre Rückgabe an die Fondsgesellschaft die Kombination aus Mindesthaltefrist und Kündigungsfrist. Ein Verkauf über die Börse ist zwar theoretisch schneller möglich, aber üblicherweise nur zu einem Preis unterhalb des offiziellen Rücknahmewerts.

„Die 12-Monats-Kündigungsfrist beginnt erst nach Ablauf der 24-Monats-Haltefrist, ich muss also 36 Monate warten." Nicht zwingend: Wird die unwiderrufliche Rückgabeerklärung bereits nach zwölf Monaten Haltedauer abgegeben, läuft die Kündigungsfrist parallel zur Mindesthaltefrist aus – beide enden dann gemeinsam nach 24 Monaten. Nur wer die Kündigung später erklärt, verlängert die Gesamtwartezeit entsprechend.

„Aussetzung der Rücknahme bedeutet, dass mein Geld weg ist." Eine Aussetzung nach § 257 KAGB bedeutet zunächst nur, dass die Fondsgesellschaft vorübergehend keine Rückgaben bedienen kann, weil ihr die Liquidität fehlt – nicht automatisch einen Verlust. Erst wenn ein Fonds am Ende tatsächlich abgewickelt wird, entscheidet der erzielte Verkaufserlös der Immobilien über die Höhe der Rückzahlung, die unter oder über dem zuletzt gehandelten Anteilspreis liegen kann.

„Die neuen Liquiditätsmanagement-Tools gelten nur für neu aufgelegte Fonds." Im Gegenteil: Die Pflicht zur Auswahl von mindestens zwei LMTs nach § 30a KAGB betrifft grundsätzlich alle offenen Investmentvermögen, die eine Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet – auch bereits bestehende, langjährig etablierte Fonds mussten ihre Anlagebedingungen entsprechend anpassen.

„Eine Rücknahmegebühr fällt bei jeder Kündigung automatisch an." Die meisten Fondsgesellschaften haben ihre Rücknahmegebühr an einen konkreten Auslöser gekoppelt – etwa eine bestimmte Liquiditätsquote oder ein bestimmtes Volumen an gleichzeitigen Rückgabeanträgen. Wird diese Schwelle zum Zeitpunkt der Auszahlung nicht erreicht, kann die Rückgabe auch ohne Gebührenabzug erfolgen.

„Offene Immobilienfonds sind seit den neuen Regeln komplett sicher vor einer erneuten Krise wie 2008." Die LMT-Pflicht verbessert die Möglichkeiten der Fondsgesellschaften, frühzeitig gegenzusteuern, beseitigt aber nicht das grundsätzliche Spannungsfeld zwischen täglich handelbaren Anteilen und mehrjährigen Verwertungszeiten für Immobilien. Ein Restrisiko für Marktverwerfungen und im Extremfall auch für eine Aussetzung der Rücknahme bleibt bestehen.

Für wen können offene Immobilienfonds überhaupt noch infrage kommen?

Offene Immobilienfonds werden in der Beratungspraxis meist als Baustein für Anlegerinnen und Anleger positioniert, die einen Teil ihres Vermögens in Sachwerte mit vergleichsweise geringen kurzfristigen Wertschwankungen investieren möchten, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen und zu verwalten. Ob das für die individuelle Situation passt, hängt unter anderem davon ab,

• wie lange das Geld ohnehin nicht benötigt wird (angesichts der Fristen realistischerweise deutlich mehr als zwei Jahre),
• wie das übrige Portfolio bereits strukturiert ist (etwa Aktien-, Anleihen- und Immobilienquote im Sinne der Asset Allocation),
• ob eine ausreichende, jederzeit verfügbare Liquiditätsreserve – der Notgroschen – bereits getrennt davon vorhanden ist,
• und wie wichtig eine planbare, garantierte Verzinsung im Vergleich zu einer schwankenden, aber potenziell höheren Wertentwicklung ist – wer in erster Linie Sicherheit und feste Zinsen sucht, ist mit Tagesgeld oder Festgeld in aller Regel besser bedient.

Wer offene Immobilienfonds ausschließlich wegen der im Vergleich zu Aktien geringeren wahrgenommenen Schwankungen in Betracht zieht, sollte diese Ruhe realistisch einordnen: Sie ist zu einem erheblichen Teil eine Folge der trägen, gutachterbasierten Bewertung und der beschriebenen Rückgabebeschränkungen – nicht automatisch ein Zeichen für ein geringeres wirtschaftliches Risiko der zugrunde liegenden Immobilien. Wer stattdessen über eine direkt gehaltene Immobilie als Kapitalanlage nachdenkt, findet den passenden Vergleich im Beitrag Vermietete Immobilie oder ETF-Sparplan?. Für Anlegerinnen und Anleger, die Sachwertdiversifikation über einen völlig anderen Weg suchen, kann auch ein Blick auf den Beitrag zu Photovoltaikanlagen als Kapitalanlage hilfreich sein, um verschiedene Sachwert-Konzepte hinsichtlich Liquidität und Risiko einzuordnen. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Anlageberatung – RenditeRadar vermittelt keine Fondsanteile und empfiehlt keine konkreten Produkte.

Quellen und weiterführende Informationen

Die in diesem Beitrag genannten gesetzlichen Regelungen und Einordnungen stützen sich unter anderem auf:

• Gesetzestext § 255 KAGB und § 257 KAGB auf gesetze-im-internet.de sowie § 30a KAGB (Liquiditätsmanagementinstrumente).
• BaFin: Konsultation 07/2026 zum Rundschreiben-Entwurf zur Umsetzung des Fondsrisikobegrenzungsgesetzes, veröffentlicht am 17. Juni 2026.
• PwC Deutschland: Fachbeiträge zum Fondsrisikobegrenzungsgesetz und den neuen Anforderungen an registrierte und zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaften.
• DAS INVESTMENT: Berichterstattung zu den von einzelnen Fondsgesellschaften gewählten Liquiditätsmanagement-Tools und den jeweiligen Auslöseschwellen (Stand erste Jahreshälfte 2026).

Da sich sowohl die europäischen technischen Regulierungsstandards als auch die konkreten Anlagebedingungen einzelner Fonds noch weiterentwickeln können, lohnt sich vor einer Anlageentscheidung stets ein Blick in den aktuellen Verkaufsprospekt sowie in die „Wesentlichen Anlegerinformationen" des jeweiligen Fonds.

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Wer sich mit offenen Immobilienfonds beschäftigt, sollte diese in den größeren Kontext der eigenen Vermögensstruktur einordnen. Wie sich eine direkt gehaltene, vermietete Immobilie im Vergleich zu einem ETF-Sparplan schlägt, zeigt der Beitrag Vermietete Immobilie oder ETF-Sparplan?; wie die Rendite einer vermieteten Immobilie korrekt berechnet wird, erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie als Kapitalanlage: Rendite richtig berechnen. Wer die eigene Liquiditätsreserve grundsätzlich neu ordnen möchte, findet Orientierung im Ratgeber Notgroschen aufbauen: wie viel und wohin?, während der Ratgeber Asset Allocation zeigt, wie Sachwerte wie Immobilienfonds sich in ein diversifiziertes Gesamtportfolio einfügen. Alternative Sachwert-Kapitalanlagen mit eigenen Chancen und Risiken beleuchtet der Beitrag zu Photovoltaikanlagen als Kapitalanlage.