Nießbrauch bei Immobilienübertragung: Schenken mit Wohnrecht

Kurz gesagt

Beim Nießbrauch überträgt der Eigentümer eine Immobilie – meist an Kinder – und behält sich gleichzeitig das Recht vor, dort wohnen zu bleiben oder sie zu vermieten und die Miete zu behalten. Rechtlich geht das Eigentum über, wirtschaftlich bleibt fast alles beim bisherigen Eigentümer. Weil der Nießbrauch den Wert der Immobilie für den Beschenkten mindert, sinkt in aller Regel auch die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage – berechnet nach einer festen Formel aus Jahreswert und einem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger.

Der Nießbrauch ist damit ein zentrales Werkzeug der vorweggenommenen Erbfolge: Vermögen frühzeitig übertragen, Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen, aber die eigene Wohn- und Einkommenssicherheit nicht aufgeben. Er unterscheidet sich spürbar vom einfachen Wohnrecht, hat aber auch eigene Tücken – bei der Bewertung, bei Rückforderungsklauseln und im Pflegefall.

Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen, die Bewertungsmechanik nach dem Bewertungsgesetz, zeigt zwei durchgerechnete Beispiele und benennt die häufigsten Fehler bei der Vertragsgestaltung. Für die Schenkungsteuer-Freibeträge selbst und die allgemeine Nachlassplanung siehe Erbschaft und Schenkung von Geldvermögen und Testament und Vorsorgevollmacht; zur Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragungen Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

*Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über die Funktionsweise von Nießbrauch bei Immobilienübertragungen und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für die konkrete Vertragsgestaltung, die Berechnung des Kapitalwerts im Einzelfall und die steuerliche Optimierung sollten ein Notar sowie ein Steuerberater bzw. eine Steuerberaterin hinzugezogen werden. RenditeRadar berät nicht individuell und vermittelt keine Verträge.*

Was ist Nießbrauch rechtlich?

Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 1030 ff. BGB) und gehört zu den sogenannten dinglichen Nutzungsrechten. Er berechtigt dazu, „die Nutzungen der Sache zu ziehen" – also die Immobilie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das Recht wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und wirkt damit gegenüber jedem späteren Eigentümer, auch wenn die Immobilie weiterverkauft wird.

Bei der Immobilienübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt läuft es typischerweise so ab:

• Der bisherige Eigentümer überträgt das Eigentum an der Immobilie per notariellem Vertrag an das Kind oder eine andere nahestehende Person.
• Gleichzeitig behält er sich den Nießbrauch vor – meist lebenslang, manchmal befristet oder bis zu einem bestimmten Ereignis.
• Der neue Eigentümer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, der Nießbrauch als Belastung in Abteilung II.
• Solange der Nießbrauch besteht, kann der neue Eigentümer die Immobilie zwar verkaufen oder belasten, aber nicht selbst nutzen – der Nießbraucher bleibt wirtschaftlich „Herr im Haus".

Wichtig: Der Nießbraucher trägt im Gegenzug in der Regel die gewöhnlichen Unterhaltskosten (laufende Instandhaltung, öffentliche Lasten wie Grundsteuer) – außergewöhnliche Aufwendungen wie größere Sanierungen können vertraglich anders geregelt werden. Das Gesetz sieht dafür Grundregeln vor (§§ 1041, 1047 BGB), die Praxis weicht davon vertraglich oft ab.

Nießbrauch vs. Wohnrecht – der entscheidende Unterschied

Häufig wird der Nießbrauch mit dem beschränkten persönlichen Wohnrecht (§ 1093 BGB) verwechselt. Beide werden im Grundbuch eingetragen, beide sichern ein Nutzungsrecht – aber sie unterscheiden sich in einem zentralen Punkt: Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, nicht die Vermietung. Der Nießbrauch dagegen umfasst zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten (die sogenannte „Fruchtziehung").

Merkmal	Nießbrauch	Wohnrecht
Rechtsgrundlage	§§ 1030 ff. BGB	§ 1093 BGB
Selbst bewohnen	Ja	Ja
Vermieten und Miete behalten	Ja	Nein (grundsätzlich nicht)
Übertragbarkeit des Rechts selbst	Nicht übertragbar, aber Ausübung überlassbar	Grundsätzlich nicht übertragbar
Grundbucheintragung	Abteilung II	Abteilung II
Bewertung für Schenkungsteuer	Regelmäßig höher (Jahreswert = erzielbare Miete)	Regelmäßig niedriger (Jahreswert = ersparte Miete für tatsächlich genutzte Fläche)
Typischer Einsatzzweck	Auch bei künftig fremdvermieteten Objekten, umfassende Vorsorge	Reine Absicherung des Wohnens in der selbst genutzten Immobilie

Für Eltern, die weiterhin selbst in der übertragenen Immobilie wohnen und sie nicht vermieten wollen, ist das schlichte Wohnrecht oft die einfachere und steuerlich günstigere Variante, weil der anrechenbare Jahreswert niedriger ausfällt (er bemisst sich meist nur an der ersparten Miete für die tatsächlich genutzte Wohnfläche, nicht an der vollen erzielbaren Miete). Der Nießbrauch lohnt sich dagegen dort, wo Flexibilität gefragt ist – etwa wenn absehbar ist, dass die Immobilie später vermietet oder der Wohnsitz gewechselt werden könnte, oder wenn laufende Mieteinnahmen aus einer bereits vermieteten Immobilie zur Altersvorsorge weiterfließen sollen.

Warum überhaupt übertragen – mit Nießbrauch?

Die Grundidee der vorweggenommenen Erbfolge: Statt die Immobilie erst im Todesfall zu vererben, wird sie schon zu Lebzeiten übertragen. Das hat mehrere mögliche Vorteile:

• Freibeträge mehrfach nutzen. Die schenkungsteuerlichen Freibeträge (siehe unten) gelten je Schenker-Empfänger-Paar alle zehn Jahre neu. Wer frühzeitig überträgt, kann bei entsprechendem Vermögen über mehrere Zehnjahreszeiträume hinweg mehr steuerfrei weitergeben als bei einer einmaligen Übertragung im Erbfall.
• Wertsteigerungen aus der Bemessungsgrundlage herausnehmen. Steigt der Immobilienwert nach der Übertragung weiter, fällt diese Wertsteigerung nicht mehr in den (späteren) Nachlass des Schenkers und wird beim Beschenkten nicht nochmals besteuert.
• Vermögen früh und geordnet an die nächste Generation weitergeben, etwa um Streit unter mehreren Erben vorzubeugen oder eine Immobilie gezielt einer Person zuzuordnen.
• Wirtschaftliche Absicherung behalten. Genau hier setzt der Nießbrauch an: Der Schenker gibt das Eigentum ab, behält aber Wohnrecht und/oder Mieteinnahmen – und damit seine Lebensgrundlage.

Der Nießbrauch ist also kein Steuersparmodell im engeren Sinn, sondern in erster Linie ein Instrument, um Vermögensübertragung und Versorgungssicherheit miteinander zu verbinden. Der steuerliche Effekt (dazu gleich mehr) ist ein Nebeneffekt der Bewertungsmethodik – kein Selbstzweck, und er sollte nicht der einzige Grund für die Entscheidung sein.

Wie der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet wird

Für schenkungsteuerliche Zwecke muss der Nießbrauch mit einem Geldwert angesetzt werden – dem sogenannten Kapitalwert. Er wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt und mindert die Bereicherung des Beschenkten. Die Formel lautet:

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger

Der Jahreswert

Der Jahreswert ist der geldwerte Vorteil, den der Nießbraucher pro Jahr aus der Immobilie zieht. Bei einer vermieteten oder vermietbaren Immobilie ist das in der Praxis die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete abzüglich der vom Nießbraucher zu tragenden, nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Bei einer selbst genutzten Immobilie wird stattdessen üblicherweise die ortsübliche Vergleichsmiete für die genutzte Fläche angesetzt.

Wichtig ist eine gesetzliche Kappungsgrenze: Nach § 16 BewG darf der anzusetzende Jahreswert höchstens den Betrag erreichen, der sich ergibt, wenn der (Grundbesitz-)Wert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird. Diese Deckelung verhindert, dass bei besonders hohen erzielbaren Mieten ein unrealistisch hoher Kapitalwert entsteht, der den Wert der Immobilie selbst übersteigen könnte.

Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger bildet ab, wie viele Jahre der Nießbrauch statistisch voraussichtlich noch besteht – bei einem lebenslangen Nießbrauch also im Kern die statistische Lebenserwartung der nießbrauchsberechtigten Person. Rechtsgrundlage ist § 14 BewG: Der Vervielfältiger wird aus einer amtlichen Tabelle abgelesen, die das Bundesministerium der Finanzen (BMF) jährlich per Schreiben veröffentlicht (Anlage zu § 14 BewG, umgangssprachlich oft „Sterbetafel-Vervielfältiger" genannt). Grundlage sind die aktuelle Allgemeine Sterbetafel des Statistischen Bundesamts sowie ein gesetzlich vorgegebener Kalkulationszinssatz.

Drei Faktoren bestimmen den Vervielfältiger:

• Alter der nießbrauchsberechtigten Person zum Bewertungsstichtag – je jünger, desto höher der Vervielfältiger (längere statistische Restlaufzeit, damit höherer Kapitalwert).
• Geschlecht, da Frauen und Männer unterschiedliche statistische Lebenserwartungen haben und dafür unterschiedliche Tabellenwerte gelten.
• Art des Nießbrauchs: lebenslang oder befristet auf eine bestimmte Anzahl von Jahren (dann wird nicht die Lebenserwartungstabelle, sondern eine Verrentungstabelle für befristete Nutzungen herangezogen).

Die konkreten Zahlenwerte der Vervielfältiger-Tabelle ändern sich, wenn eine neue Sterbetafel oder ein neuer Zinssatz zugrunde gelegt wird, und werden dann vom BMF per Schreiben neu bekannt gegeben. Für die praktische Berechnung sollte deshalb immer die zum jeweiligen Bewertungsstichtag aktuell gültige BMF-Tabelle herangezogen werden – etwa über einen Steuerberater, einen Notar oder die offizielle Fundstelle im Bundessteuerblatt. Eine pauschale Nennung einzelner Altersjahrgänge und deren Faktoren an dieser Stelle wäre nicht belastbar, weil sich die Werte mit jeder neuen Sterbetafel verschieben.

Die Formel im Überblick

Baustein	Grundlage	Wirkung
Jahreswert	Erzielbare Jahresnettomiete bzw. ersparte Miete, gedeckelt nach § 16 BewG (Immobilienwert ÷ 18,6)	Je höher die erzielbare Miete, desto höher der Jahreswert
Vervielfältiger	Amtliche BMF-Tabelle zu § 14 BewG, abhängig von Alter, Geschlecht, Befristung	Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger
Kapitalwert	Jahreswert × Vervielfältiger	Mindert die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer

Der Kapitalwert wird von dem für schenkungsteuerliche Zwecke ermittelten Immobilienwert (Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, nicht zwingend identisch mit dem Verkehrswert) abgezogen. Was übrig bleibt, ist die sogenannte „belastete Bereicherung" des Beschenkten – die eigentliche Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.

Wie der Nießbrauch die Schenkungsteuer senkt

Schenkungsteuerlich gilt: Übertragen wird die Immobilie als Ganzes, aber der Beschenkte erhält durch den vorbehaltenen Nießbrauch faktisch nur ein „nacktes Eigentum" ohne unmittelbaren Nutzen. Das Finanzamt berücksichtigt das, indem es den Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abzieht. Die Formel lautet vereinfacht:

Steuerpflichtiger Erwerb = Grundbesitzwert der Immobilie − Kapitalwert des Nießbrauchs

Je jünger und damit statistisch langlebiger der Nießbraucher, desto höher fällt der Kapitalwert aus – und desto stärker sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei älteren Nießbrauchern ist der Effekt entsprechend kleiner, weil die statistische Restlaufzeit kürzer ist.

Freibeträge und 10-Jahres-Frist

Ob überhaupt Schenkungsteuer anfällt, hängt zusätzlich von den persönlichen Freibeträgen ab, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten (§ 16 ErbStG). Nach aktuell geltendem Recht gelten unter anderem:

• 400.000 Euro je Kind und je Elternteil (Kinder können also von Vater und Mutter zusammen bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten).
• 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner.
• Niedrigere Freibeträge für entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte.

Diese Freibeträge gelten pro Schenker-Empfänger-Paar für einen Zehnjahreszeitraum (§ 14 ErbStG) und können danach erneut in voller Höhe genutzt werden. Für die Immobilienübertragung mit Nießbrauchsvorbehalt bedeutet das: Liegt der um den Nießbrauch geminderte steuerpflichtige Erwerb unter dem persönlichen Freibetrag, fällt keine Schenkungsteuer an. Übersteigt er ihn, wird nur der übersteigende Betrag nach dem gestaffelten Schenkungsteuertarif besteuert.

Die genauen Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze sowie Gestaltungsfragen rund um die Zehnjahresfrist werden ausführlich in Erbschaft und Schenkung von Geldvermögen behandelt – dort finden sich auch die Regeln für die Anrechnung früherer Schenkungen innerhalb desselben Zehnjahreszeitraums.

Nießbrauch und Erbschaftsteuer beim Tod des Nießbrauchers

Eine der praktisch wichtigsten – und oft missverstandenen – Fragen betrifft das, was passiert, wenn die nießbrauchsberechtigte Person stirbt. Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht: Er erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB), ohne dass es dafür eines gesonderten Rechtsakts bedarf. Der neue Eigentümer – also das Kind oder die andere beschenkte Person – ist ab diesem Zeitpunkt nicht mehr nur „nackter Eigentümer", sondern kann die Immobilie fortan uneingeschränkt selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.

Schenkungsteuerlich ist dieser Wegfall des Nießbrauchs kein eigener, neu zu versteuernder Erwerb: Der Beschenkte erhält durch das Erlöschen nichts hinzu, das er nicht ohnehin schon zivilrechtlich – wenn auch zunächst belastet – erworben hatte. Er wird lediglich von einer von Anfang an zeitlich begrenzten Last befreit. Nach dem seit 2009 geltenden Recht findet deshalb keine rückwirkende Korrektur oder Nachversteuerung der ursprünglich beim Schenkungszeitpunkt festgesetzten Steuer statt – auch dann nicht, wenn die nießbrauchsberechtigte Person deutlich früher verstirbt, als es der bei der Bewertung zugrunde gelegte statistische Vervielfältiger unterstellt hatte.

Das ist in der Praxis sogar ein zusätzlicher Vorteil der Gestaltung: Der beim Schenkungszeitpunkt abgezogene Kapitalwert bleibt endgültig, selbst wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der tatsächliche wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs (gemessen an der tatsächlichen Lebensdauer) niedriger war als der statistisch angenommene. Es gibt keine dem alten § 25 ErbStG vergleichbare Stundungs- und Ablöseregelung mehr, die eine spätere Anpassung vorsähe – diese Vorschrift wurde bereits vor Jahren abgeschafft.

Von diesem Grundsatz zu unterscheiden ist eine andere, unabhängige Regel: Verstirbt der Schenker (der in der Praxis oft, aber nicht immer, mit der nießbrauchsberechtigten Person identisch ist) innerhalb der laufenden Zehnjahresfrist nach der Schenkung, wird diese frühere Schenkung nach § 14 ErbStG mit einem späteren Erwerb von Todes wegen desselben Schenkers zusammengerechnet. Das betrifft aber nicht die Bewertung des Nießbrauchs selbst, sondern die allgemeine Zehnjahresfrist-Regel zur Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe und die dadurch mögliche (Teil-)Aufzehrung des Freibetrags. Wer plant, sollte diese beiden unterschiedlichen Mechanismen – „keine Korrektur des Nießbrauchswerts" einerseits und „Zusammenrechnung von Erwerben innerhalb von zehn Jahren" andererseits – nicht miteinander verwechseln. Im Zweifel klärt eine Steuerberatung, wie sich der jeweilige Einzelfall darstellt.

Der Unterschied: Verzicht zu Lebzeiten

Ganz anders liegt der Fall, wenn der Nießbraucher zu Lebzeiten freiwillig auf sein Nießbrauchsrecht verzichtet – etwa weil die Immobilie verkauft werden soll und ein Käufer ein unbelastetes Eigentum wünscht, oder weil der Nießbraucher selbst umzieht und die Mieteinnahmen nicht mehr benötigt. Ein solcher lebzeitiger Verzicht ist rechtlich und steuerlich etwas grundlegend anderes als das Erlöschen durch Tod: Der Verzicht stellt eine eigene, neue Schenkung des Nießbrauchers an den Eigentümer dar, weil dieser durch den Wegfall der Belastung bereichert wird. Der Kapitalwert dieser „Zweitschenkung" wird nach denselben Grundsätzen berechnet wie der ursprüngliche Nießbrauch (Jahreswert × Vervielfältiger, gedeckelt nach § 16 BewG) und unterliegt grundsätzlich erneut der Schenkungsteuer.

Fällt dieser Verzicht in denselben Zehnjahreszeitraum wie die ursprüngliche Übertragung, werden beide Erwerbe – die seinerzeitige Übertragung des „nackten Eigentums" und der spätere Wegfall des Nießbrauchs – zusammengerechnet, wobei der persönliche Freibetrag insgesamt nur einmal zur Verfügung steht. Das kann zu einer Steuerbelastung führen, die bei der ursprünglichen Planung leicht übersehen wird. In der Praxis wird ein vorzeitiger Verzicht deshalb häufig entgeltlich ausgestaltet, das heißt gegen eine angemessene Ablösezahlung des Eigentümers an den bisherigen Nießbraucher: Wird die Ablösesumme in Höhe des tatsächlichen Werts des Nießbrauchs gezahlt, liegt keine (oder nur eine geringere) unentgeltliche Bereicherung und damit auch keine oder nur eine reduzierte Schenkungsteuer vor. Ob und in welcher Höhe eine Ablösezahlung sinnvoll ist, sollte im Einzelfall mit steuerlicher Beratung geprüft werden.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Die folgenden Beispiele dienen ausschließlich der Veranschaulichung der Rechenmechanik. Sie verwenden runde, plausible Beispielwerte und keine realen Vervielfältiger aus der aktuellen BMF-Tabelle – für eine belastbare Berechnung im Einzelfall ist immer die zum Übertragungsstichtag gültige amtliche Tabelle heranzuziehen.

Beispiel 1: Übertragung mit 68 Jahren

Ausgangslage: Eine Mutter, 68 Jahre alt, überträgt eine vermietete Eigentumswohnung mit einem für schenkungsteuerliche Zwecke ermittelten Grundbesitzwert von 500.000 Euro an ihre Tochter. Sie behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor und erzielt daraus weiterhin Mieteinnahmen.

• Nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete (Jahreswert vor Deckelung): 18.000 Euro
• Deckelungsgrenze nach § 16 BewG: 500.000 € ÷ 18,6 ≈ 26.882 Euro → die tatsächliche Jahresmiete von 18.000 Euro liegt darunter, die Deckelung greift hier also nicht
• Angenommener Vervielfältiger für eine 68-jährige Frau (Beispielwert, nicht die aktuelle amtliche Zahl): 12,0
• Kapitalwert des Nießbrauchs = 18.000 € × 12,0 = 216.000 Euro

Steuerpflichtiger Erwerb der Tochter:

• Grundbesitzwert der Immobilie: 500.000 Euro
• abzüglich Kapitalwert Nießbrauch: 216.000 Euro
• verbleibende Bereicherung: 284.000 Euro

Vergleich mit dem persönlichen Freibetrag: Der Freibetrag der Tochter gegenüber ihrer Mutter beträgt 400.000 Euro. Da die verbleibende Bereicherung von 284.000 Euro darunter liegt, fällt in diesem Beispiel keine Schenkungsteuer an – obwohl der volle Immobilienwert von 500.000 Euro den Freibetrag allein bereits weit überschritten hätte, wäre ohne Nießbrauchsvorbehalt übertragen worden (hier wären 100.000 Euro steuerpflichtig gewesen, vor Anwendung des Steuersatzes).

Beispiel 2: Dieselbe Immobilie, aber Übertragung mit 55 Jahren

Zum Vergleich dasselbe Szenario mit einer 13 Jahre jüngeren, statistisch entsprechend länger lebenden nießbrauchsberechtigten Person – etwa weil die Übertragung deutlich früher im Leben stattfindet oder ein jüngerer Elternteil überträgt.

• Grundbesitzwert der Immobilie: unverändert 500.000 Euro
• Jahreswert: unverändert 18.000 Euro (weiterhin unterhalb der Deckelungsgrenze von rund 26.882 Euro)
• Angenommener Vervielfältiger für eine 55-jährige Frau (Beispielwert, deutlich höher als mit 68 Jahren, da die statistische Lebenserwartung länger ist): 16,5
• Kapitalwert des Nießbrauchs = 18.000 € × 16,5 = 297.000 Euro

Steuerpflichtiger Erwerb der Tochter:

• Grundbesitzwert der Immobilie: 500.000 Euro
• abzüglich Kapitalwert Nießbrauch: 297.000 Euro
• verbleibende Bereicherung: 203.000 Euro

Auch hier liegt die verbleibende Bereicherung deutlich unter dem Freibetrag von 400.000 Euro, sodass ebenfalls keine Schenkungsteuer anfiele. Der Vergleich zeigt aber den Mechanismus sehr klar: Bei identischem Immobilienwert und identischer Jahresmiete sinkt die steuerpflichtige Bereicherung mit jüngerem Alter der nießbrauchsberechtigten Person stärker (hier: 203.000 statt 284.000 Euro), weil der höhere Vervielfältiger einen größeren Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt. Umgekehrt gilt: Je älter die Person zum Übertragungszeitpunkt ist, desto geringer fällt der mindernde Effekt aus – bei sehr hochbetagten Nießbrauchern kann der Kapitalwert entsprechend klein werden.

Beide Beispiele zeigen den grundsätzlichen Mechanismus: Der Nießbrauchsvorbehalt kann eine Übertragung, die ohne ihn teilweise steuerpflichtig gewesen wäre, ganz oder teilweise in den Freibetrag „hineinrücken". Der tatsächliche Effekt hängt im Einzelfall stark vom Alter der nießbrauchsberechtigten Person, der erzielbaren Miete und dem konkreten Grundbesitzwert ab und muss individuell mit der zum Stichtag gültigen Vervielfältiger-Tabelle nachgerechnet werden.

Nießbrauch, Wohnrecht oder Vollübertragung – der Überblick

Gestaltung	Wirtschaftliche Wirkung für den Übergeber	Effekt auf die Schenkungsteuer-Bemessungsgrundlage	Typischer Einsatzzweck
Vollübertragung ohne Vorbehalt	Keine – Eigentum und Nutzung gehen vollständig über	Kein mindernder Abzug, voller Immobilienwert ist maßgeblich	Wenn keine eigene Nutzung mehr benötigt wird
Wohnrecht (§ 1093 BGB)	Selbst bewohnen, keine Vermietung möglich	Mindernd, meist geringerer Abzug als Nießbrauch	Reine Wohnsicherung in selbst genutzter Immobilie
Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)	Selbst bewohnen oder vermieten und Miete behalten	Mindernd, meist höherer Abzug als Wohnrecht	Wohnsicherung plus Erhalt von Mieteinnahmen, auch bei künftig fremdvermieteten Objekten

Eine Vollübertragung ohne jeden Vorbehalt maximiert zwar die sofortige Verfügungsmacht des Beschenkten, nimmt dem Übergeber aber jede wirtschaftliche Absicherung aus der Immobilie – ein Aspekt, der besonders bei der Altersvorsorge sorgfältig bedacht werden sollte. Nießbrauch und Wohnrecht sind demgegenüber Kompromisslösungen: weniger steuerliche Entlastung als gar keine Übertragung, aber deutlich mehr Absicherung als eine Vollübertragung.

Zuwendungsnießbrauch: die Alternative zum Vorbehaltsnießbrauch

Alles bisher Beschriebene betrifft den sogenannten Vorbehaltsnießbrauch: Das Eigentum an der Immobilie geht auf den Beschenkten über, der Schenker behält sich aber den Nießbrauch vor. Es gibt jedoch eine zweite, deutlich seltener genutzte Grundform, die genau umgekehrt funktioniert: den Zuwendungsnießbrauch.

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das zivilrechtliche Eigentum vollständig beim bisherigen Eigentümer – es wird also gar nichts übertragen. Stattdessen räumt der Eigentümer einer anderen Person, etwa einem Kind, lediglich das Nutzungsrecht an der Immobilie ein: das Recht, dort zu wohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Das Kind wird für die Dauer des Nießbrauchs wirtschaftlich wie ein Vermieter gestellt, ohne dass sich am Grundbuch (Abteilung I) etwas ändert.

Die wichtigsten Unterschiede zum Vorbehaltsnießbrauch:

• Eigentum vs. reine Nutzung. Beim Vorbehaltsnießbrauch wandert die Substanz (das Eigentum) zum Kind, die Nutzung bleibt beim Elternteil. Beim Zuwendungsnießbrauch ist es umgekehrt: Die Substanz bleibt bei den Eltern, nur die Nutzung wandert zum Kind.
• Typischer Zweck. Der Zuwendungsnießbrauch wird vor allem eingesetzt, um Mieteinnahmen einkommensteuerlich auf eine Person mit niedrigerem persönlichen Steuersatz zu verlagern – etwa auf ein studierendes oder gering verdienendes Kind – ohne die Immobilie selbst aus der Hand zu geben. Er ist damit in erster Linie ein Instrument der Einkommensteuerplanung, weniger der Nachlassplanung im engeren Sinn.
• Schenkungsteuerliche Relevanz. Wird der Zuwendungsnießbrauch unentgeltlich eingeräumt, stellt bereits die Einräumung des Nutzungsrechts selbst eine Schenkung dar, deren Kapitalwert nach denselben Grundsätzen (Jahreswert × Vervielfältiger) ermittelt und gegen den persönlichen Freibetrag des Kindes gerechnet wird.
• Befristung. Anders als der oft lebenslange Vorbehaltsnießbrauch wird der Zuwendungsnießbrauch in der Praxis häufig zeitlich befristet eingeräumt, etwa für die Dauer einer Ausbildung.
• Fremdvergleich und Missbrauchskontrolle. Weil Eltern und Kinder hier eng wirtschaftlich verflochten bleiben, prüfen Finanzämter solche Gestaltungen genauer auf eine fremdübliche, ernsthafte Durchführung (etwa: tatsächliche Überlassung der Mieteinnahmen, klare vertragliche Regelung, keine Rückführung der Erträge an die Eltern) – bei nicht fremdüblicher Gestaltung droht eine steuerliche Nichtanerkennung.

Für die klassische Konstellation dieses Beitrags – Eltern übertragen eine selbst genutzte oder vermietete Immobilie an ihre Kinder und sichern sich Wohnrecht beziehungsweise Mieteinnahmen – ist der Vorbehaltsnießbrauch die relevante und in der Praxis mit Abstand häufigere Gestaltung. Der Zuwendungsnießbrauch bleibt eine Sonderkonstellation für gezielte Einkommensverlagerung bei unverändertem Eigentum und wird hier nur der Vollständigkeit halber als Abgrenzung erwähnt.

Nießbrauch bei mehreren Beschenkten oder mehreren Nießbrauchern (Ehepaar)

In der Praxis sind Eigentümer einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie häufig Ehepaare als gemeinsame Eigentümer. Übertragen sie die Immobilie an ein oder mehrere Kinder, stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Nießbrauch für beide Ehepartner ausgestaltet wird.

Zwei Grundmodelle sind üblich:

• Nießbrauch als Gesamtberechtigte („und-Nießbrauch"). Beide Ehepartner erhalten gemeinsam ein einheitliches Nießbrauchsrecht, das nicht in Anteile aufgeteilt ist. Stirbt einer der beiden, wächst dem überlebenden Ehepartner automatisch das volle Nießbrauchsrecht an – der Nießbrauch besteht in vollem Umfang fort, bis auch der zweite Ehepartner verstirbt. Das ist die in der Praxis häufigste Variante, weil sie beiden Ehepartnern bis zuletzt die volle wirtschaftliche Nutzung sichert.
• Quotennießbrauch. Jedem Ehepartner wird stattdessen ein eigener, wertmäßig oder anteilig festgelegter Teil des Nießbrauchs eingeräumt (z. B. je hälftig). Stirbt ein Ehepartner, erlischt nur sein Anteil; der andere Ehepartner behält nur seinen eigenen, ursprünglich vereinbarten Anteil – das Nießbrauchsrecht wächst ihm nicht automatisch in vollem Umfang an, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde.

Für die Bewertung ist die Unterscheidung wichtig: Bei einem gemeinsamen Nießbrauch, der erst mit dem Tod des länger lebenden Ehepartners endet, ist nach § 14 Abs. 3 BewG für die Berechnung des Vervielfältigers die Person mit dem höheren Vervielfältiger maßgeblich – regelmäßig also die jüngere oder statistisch länger lebende Person. Der niedrigere Vervielfältiger des anderen Ehepartners tritt dabei zurück. Das führt in der Praxis dazu, dass ein gemeinsamer „und-Nießbrauch" von Ehepaaren tendenziell einen höheren Kapitalwert ergibt als ein Nießbrauch nur einer einzelnen älteren Person – mit entsprechend stärkerer Minderung der schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage, aber auch höheren Notar- und Grundbuchkosten, da diese sich am Gebührenwert des Nießbrauchs orientieren.

Auch auf der Seite der Beschenkten ist eine Aufteilung möglich: Wird die Immobilie an mehrere Kinder gemeinsam übertragen, werden diese in der Regel als Miteigentümer nach Bruchteilen (häufig hälftig) im Grundbuch eingetragen, während der Nießbrauch die Immobilie als Ganzes belastet und beiden Miteigentümern gegenüber gleichermaßen wirkt. Schenkungsteuerlich wird der um den Nießbrauch geminderte Wert dann entsprechend der jeweiligen Eigentumsquote den einzelnen Kindern zugerechnet – jedes Kind hat dabei seinen eigenen, individuellen Freibetrag gegenüber den Eltern zur Verfügung, den es unabhängig von seinen Geschwistern ausschöpfen kann.

Grunderwerbsteuer bei der Übertragung

Anders als bei einem Verkauf fällt bei einer Schenkung unter nahen Angehörigen in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Nach § 3 Nr. 6 GrEStG sind Erwerbe zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind – also insbesondere zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln –, von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unabhängig vom Bundesland und unabhängig davon, ob ein Nießbrauch vorbehalten wird oder nicht. Der Hintergrund: Der Gesetzgeber wollte eine doppelte Besteuerung derselben Vermögensübertragung durch Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer vermeiden.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nicht in gerader Linie übertragen wird – etwa an Geschwister, Nichten/Neffen oder nicht verwandte Personen. Dann kann Grunderwerbsteuer anfallen, deren Höhe je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt. Details zu den Steuersätzen der einzelnen Bundesländer und weiteren Befreiungstatbeständen finden sich in Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Risiken und häufige Fehler

Der Nießbrauchsvorbehalt ist rechtlich etabliert, aber in der Umsetzung fehleranfällig. Typische Stolperfallen:

• Fehlende Rückforderungsklauseln. Ohne vertraglich vereinbarte Rückforderungsrechte kann der Übergeber die Immobilie später nicht zurückverlangen – auch nicht, wenn das Kind vor dem Übergeber verstirbt, sich scheiden lässt, insolvent wird oder die Immobilie ohne Zustimmung veräußern will. Übliche vertragliche Rückforderungsgründe sind unter anderem der Vorversterbensfall des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsvollstreckung in die Immobilie, grober Undank oder Veräußerung ohne Zustimmung des Nießbrauchers.
• Unklare Kostenverteilung. Wer trägt Instandhaltung, Sanierungen, Versicherungen, Grundsteuer? Das Gesetz gibt eine Grundverteilung vor (laufende Lasten trägt grundsätzlich der Nießbraucher, § 1041 BGB), in der Praxis wird das aber häufig individuell und abweichend vertraglich geregelt – wird das versäumt, drohen spätere Streitigkeiten.
• Pflegefall und Sozialhilferegress. Wird der Übergeber später pflegebedürftig und reichen seine Mittel nicht aus, kann der Sozialhilfeträger unter bestimmten Voraussetzungen Schenkungen der letzten zehn Jahre nach § 528 BGB in Verbindung mit sozialrechtlichen Vorschriften zurückfordern beziehungsweise den Anspruch auf sich überleiten. Ob und in welchem Umfang das auch bei vorbehaltenem Nießbrauch greift, ist im Einzelfall zu prüfen – ein bestehender Nießbrauch sichert den Übergeber zwar wirtschaftlich ab, schließt eine sozialrechtliche Auseinandersetzung aber nicht automatisch aus. Das ist ein komplexes Zusammenspiel aus Zivil- und Sozialrecht, das anwaltlich geprüft werden sollte.
• Verkauf während laufendem Nießbrauch. Der neue Eigentümer kann die mit Nießbrauch belastete Immobilie zwar grundsätzlich verkaufen, ein Käufer wird dafür aber in aller Regel einen deutlich reduzierten Preis zahlen, solange der Nießbrauch fortbesteht – schließlich erwirbt er zunächst nur „nacktes Eigentum". In der Praxis wird ein Verkauf während laufendem Nießbrauch daher meist nur einvernehmlich funktionieren, etwa indem der Nießbraucher gegen eine Abfindung auf sein Recht verzichtet.
• Beschenkter finanziert Umbau oder Belastung. Will der neue Eigentümer die Immobilie beleihen (z. B. für eine energetische Sanierung), ist das mit bestehendem Nießbrauch grundbuchrechtlich komplizierter und für Banken oft weniger attraktiv, weil ihre Grundschuld im Rang hinter dem Nießbrauchrecht steht, sofern dieses vorrangig eingetragen ist.
• Steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen unklar gelassen. Bleiben die Mieteinnahmen beim Nießbraucher, versteuert grundsätzlich er sie weiterhin als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – nicht der neue Eigentümer. Auch die AfA (Abschreibung) verbleibt bei entgeltlichem oder vorbehaltenem Nießbrauch regelmäßig beim Nießbraucher, wenn er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich weiterhin trägt beziehungsweise ursprünglich getragen hat – die konkrete steuerliche Einordnung ist einzelfallabhängig und gehört in die Hände einer Steuerberatung.

Praktischer Ablauf: Notarvertrag und Grundbuch

Eine Immobilienübertragung mit Nießbrauchsvorbehalt erfordert zwingend die notarielle Beurkundung – sowohl die Auflassung (Eigentumsübertragung) als auch die Bestellung des Nießbrauchs müssen notariell beurkundet werden (§ 311b BGB für die Grundstücksübertragung, § 873 BGB für die dingliche Rechtsänderung). Der übliche Ablauf:

• Vorgespräch und Wertermittlung. Klärung, was übertragen werden soll, ob eine Vollübertragung, ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht sinnvoll ist, und Einholung einer ersten steuerlichen Einschätzung.
• Entwurf des Übergabevertrags durch den Notar. Darin werden Eigentumsübertragung, Nießbrauchsbestellung, Kostenverteilung, Rückforderungsrechte und gegebenenfalls ein Pflegefall-Vorbehalt geregelt.
• Beurkundungstermin. Übergeber und Übernehmer unterzeichnen gemeinsam vor dem Notar; der Vertrag wird verlesen und erläutert.
• Grundbucheintragung. Der Notar reicht die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Der neue Eigentümer wird in Abteilung I eingetragen, der Nießbrauch als Belastung in Abteilung II – erst mit dieser Eintragung wirkt der Nießbrauch auch gegenüber Dritten.
• Anzeige beim Finanzamt. Notare sind gesetzlich verpflichtet, Schenkungen dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen; dieses prüft dann, ob und in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt.
• Meldung an Versicherungen und Versorger, ggf. Anpassung von Mietverträgen, falls die Immobilie vermietet ist.

Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und – bei der Nießbrauchsbestellung – regelmäßig zusätzlich nach dem Kapitalwert des Nießbrauchs, da dieser als eigener Gebührenwert in die Kostenberechnung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einfließt.

Unterlagen für den Notartermin

Damit der Notar den Vertrag vorbereiten kann, werden in der Regel folgende Unterlagen und Angaben benötigt:

• Aktueller Grundbuchauszug der zu übertragenden Immobilie, um Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen (z. B. noch laufende Grundschulden) zu prüfen.
• Personalausweise oder Reisepässe aller Beteiligten sowie gegebenenfalls Nachweise über das Verwandtschaftsverhältnis für die Einordnung in die richtige Steuerklasse.
• Angaben zur Immobilie, etwa Wohnfläche, Baujahr, Anzahl der Einheiten und – bei Eigentumswohnungen – die Teilungserklärung.
• Angaben zur erzielten oder erzielbaren Miete, falls die Immobilie vermietet ist oder vermietet werden soll, als Grundlage für den Jahreswert des Nießbrauchs.
• Bestehende Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken) und gegebenenfalls eine schriftliche Bestätigung der finanzierenden Bank, dass sie der Übertragung zustimmt, falls das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist.
• Wünsche zu Rückforderungsrechten und Kostenverteilung, damit der Notar diese von Anfang an in den Vertragsentwurf aufnehmen kann, statt sie nachträglich zu ergänzen.

Ein frühzeitiges, vollständiges Zusammenstellen dieser Unterlagen verkürzt in der Praxis die Zeit bis zur Beurkundung spürbar und reduziert das Risiko, dass der Vertragsentwurf mehrfach überarbeitet werden muss.

Fazit

Der Nießbrauch ist ein bewährtes und rechtlich klar geregeltes Instrument, um eine Immobilie frühzeitig zu übertragen, ohne die eigene Wohn- und Einkommenssicherheit aufzugeben. Die Bewertung nach Jahreswert und amtlichem Vervielfältiger sorgt in vielen Fällen dafür, dass die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage sinkt – teils deutlich, und dieser einmal berechnete Vorteil bleibt selbst dann bestehen, wenn der Nießbraucher früher als statistisch angenommen verstirbt. Gleichzeitig ist die Gestaltung im Detail anspruchsvoll: von der Wahl zwischen Nießbrauch und Wohnrecht über die Ausgestaltung bei Ehepaaren und mehreren Beschenkten bis zu Rückforderungsklauseln und der Frage, wie ein späterer Pflegefall abgesichert wird. Wer eine Immobilienübertragung mit Nießbrauchsvorbehalt plant, sollte deshalb frühzeitig Notar, Steuerberatung und – bei komplexeren Familienkonstellationen – auch anwaltliche Beratung einbeziehen, statt sich allein auf pauschale Faustregeln zu verlassen.