REIT erklärt: Steuern auf deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften

Kurz erklärt: Der wichtigste Unterschied

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist zunächst nur ein Label für Immobiliengesellschaften, die nach bestimmten Regeln arbeiten. Für Anleger in Deutschland zählt aber vor allem eine Unterscheidung:

• Kaufst du die Aktie einer deutschen REIT-AG direkt (z. B. über dein Depot), hältst du eine ganz normale Aktie. Es gibt keine steuerliche Teilfreistellung – die volle Dividende und jeder Kursgewinn werden mit der Abgeltungssteuer von 26,375 % (zzgl. Kirchensteuer, falls du kirchensteuerpflichtig bist) besteuert.
• Kaufst du stattdessen einen Fonds oder ETF, der in REIT-Aktien investiert (rechtlich ein „Aktienfonds" im Sinne des Investmentsteuergesetzes, InvStG), profitierst du von der 30-prozentigen Aktien-Teilfreistellung – weil hier nicht die Immobilienaktie selbst, sondern ein Fondsmantel besteuert wird.

Der Grund dafür liegt nicht in einer Ausnahme für REITs, sondern in einer Systemlücke zwischen zwei komplett unterschiedlichen Steuerregimen: dem REIT-Gesetz (REITG) auf Unternehmensebene und dem Investmentsteuergesetz (InvStG) auf Fondsebene. Beide haben nichts direkt miteinander zu tun – und genau das führt zu dem Effekt, dass die exakt gleiche Immobilie, einmal als Direktaktie und einmal über einen Fondsmantel gehalten, unterschiedlich besteuert wird. Dieser Artikel erklärt, warum das so ist, was eine REIT-AG rechtlich überhaupt ausmacht, und rechnet vor, wie groß der Nettounterschied für dich als Anleger tatsächlich ist.

Was ist ein REIT eigentlich – und was nicht?

„REIT" wird im deutschen Sprachgebrauch oft locker für jede Aktie mit Immobilienbezug verwendet – für Vonovia, LEG Immobilien, TAG Immobilien genauso wie für Hamborner REIT. Das ist fachlich ungenau und einer der häufigsten Denkfehler in diesem Bereich (mehr dazu weiter unten im Abschnitt zu typischen Fehlern).

Ein REIT im engeren, rechtlichen Sinn ist in Deutschland eine REIT-Aktiengesellschaft nach dem REIT-Gesetz (Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, kurz REITG), das seit 2007 in Kraft ist. Nur eine Aktiengesellschaft, die die im REITG festgelegten Voraussetzungen erfüllt und sich beim Handelsregister als „REIT-Aktiengesellschaft" hat eintragen lassen, darf diese Bezeichnung führen und kommt in den Genuss der damit verbundenen Steuerbefreiung. Vonovia, LEG oder TAG Immobilien sind keine REIT-Aktiengesellschaften in diesem Sinne – es sind normale Immobilien-AGs, die ganz regulär Körperschaft- und Gewerbesteuer zahlen.

Das Grundprinzip hinter dem REITG ist das sogenannte Transparenzprinzip: Der Staat verzichtet auf Ebene der Gesellschaft auf Körperschaft- und Gewerbesteuer, weil die Erträge stattdessen zeitnah und nahezu vollständig an die Aktionäre weitergereicht und dort besteuert werden sollen – ähnlich wie bei einer Direktanlage in Immobilien, nur eben über die Börse handelbar. International orientiert sich Deutschland damit an einem Modell, das in den USA, Frankreich, den Niederlanden oder Großbritannien schon länger existiert.

Eingeführt wurde das REITG 2007, unter anderem mit dem Ziel, in Aktiengesellschaften gebundenes Immobilienvermögen für institutionelle wie private Anleger über die Börse zugänglicher zu machen und deutsche Kapitalmärkte im internationalen Vergleich wettbewerbsfähiger zu machen. In der Praxis ist die Zahl deutscher REIT-Aktiengesellschaften bis heute überschaubar geblieben – deutlich kleiner als etwa in den USA, wo REITs einen etablierten, breiten Marktsegment darstellen. Das hat auch mit den strengen, laufend zu erfüllenden Voraussetzungen des REITG zu tun, die im nächsten Abschnitt im Detail erklärt werden.

Die Mechanik des REIT-Gesetzes (REITG)

Damit eine Aktiengesellschaft den REIT-Status erhält und behält, muss sie eine ganze Reihe von Vorgaben laufend einhalten. Die wichtigsten, mit den exakten Paragrafen aus dem REITG (Stand: geprüft gegen den Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, August 2026):

Börsennotierung und Mindeststreubesitz (§ 10, § 11 REITG)

Eine REIT-AG muss an einem organisierten Markt in einem EU- oder EWR-Staat notiert sein. Zusätzlich schreibt § 11 REITG einen Mindeststreubesitz vor:

• Bei der Börsenzulassung müssen mindestens 25 Prozent der Aktien im Streubesitz sein.
• Danach darf der Streubesitz dauerhaft 15 Prozent nicht unterschreiten.
• Als Streubesitz zählen dabei die Aktien von Aktionären, denen jeweils weniger als 3 Prozent der Stimmrechte zustehen.
• Kein einzelner Anleger darf direkt 10 Prozent oder mehr der Aktien bzw. Stimmrechte halten (§ 11 Abs. 4 REITG) – eine Art Anti-Konzentrations-Regel, die verhindern soll, dass ein Großaktionär die steuerbegünstigte Struktur für sich allein nutzt.

Vermögens- und Ertragstest (§ 12 REITG)

Damit der Immobilienbezug nicht nur ein Etikett ist, muss eine REIT-AG zwei Substanztests laufend bestehen:

• Vermögenstest: Mindestens 65 Prozent der Bilanzaktiva (nach Abzug der Ausschüttungsverpflichtung und Rücklagen) müssen aus unbeweglichem Vermögen bestehen, also im Kern aus Grundstücken und Gebäuden – bewertet zum beizulegenden Zeitwert nach IAS 40.
• Ertragstest: Mindestens 65 Prozent der Umsatzerlöse zuzüglich sonstiger Erträge aus unbeweglichem Vermögen müssen aus Vermietung, Verpachtung, Leasing oder dem Verkauf von Immobilien stammen.
• Nebentätigkeiten über sogenannte REIT-Dienstleistungsgesellschaften dürfen jeweils höchstens 30 Prozent der Aktiva bzw. Erträge ausmachen.

Wichtig für die Einordnung: Diese 65-Prozent-Schwellen sind eine deutsche Besonderheit des REITG und nicht identisch mit den Quoten anderer Länder – in den USA etwa gelten für vergleichbare Tests andere Prozentsätze. Wer REIT-Kennzahlen aus US-Quellen liest, sollte diese nicht unbesehen auf deutsche REIT-AGs übertragen.

Mindesteigenkapitalquote (§ 15 REITG)

Das bilanzielle Eigenkapital darf 45 Prozent des Wertes, mit dem das unbewegliche Vermögen angesetzt ist, nicht unterschreiten. Anders gesagt: Eine REIT-AG darf ihre Immobilien höchstens zu rund 55 Prozent fremdfinanzieren. Diese Regel begrenzt die Verschuldung und soll die Ausschüttungsfähigkeit auch in schwierigeren Marktphasen absichern – sie ist zugleich der Grund, warum REIT-AGs strukturell konservativer finanziert sind als viele „normale" Immobilien-AGs.

Die 90-Prozent-Ausschüttungspflicht (§ 13 REITG)

Das Herzstück des Gesetzes: Eine REIT-AG ist verpflichtet, bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses (im Sinne von § 275 HGB, gemindert um bestimmte Rücklagenzuführungen und einen Verlustvortrag) als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. § 150 AktG, der Kapitalgesellschaften sonst Spielräume bei der Rücklagenbildung lässt, ist für REIT-AGs ausdrücklich außer Kraft gesetzt.

Das ist der Kern des „Deals" zwischen Staat und Unternehmen: Steuerbefreiung auf Unternehmensebene im Tausch gegen eine erzwungene, zeitnahe Weiterleitung der Gewinne an die Aktionäre – dort, wo sie dann individuell besteuert werden. Eine Ausnahme gibt es für Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien: Bis zur Hälfte davon darf in eine Rücklage eingestellt werden, die aber spätestens nach zwei weiteren Geschäftsjahren wieder aufgelöst werden muss.

Wichtig ist die Formulierung „mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses" – das bedeutet nicht, dass die Dividende garantiert ist. Macht die Gesellschaft handelsrechtlich einen Verlust oder nur einen sehr kleinen Überschuss (etwa durch Abschreibungen, Wertberichtigungen auf Immobilien oder Zinsaufwand), kann die Ausschüttung entsprechend niedrig ausfallen oder ganz entfallen, ohne dass das Gesetz verletzt wird.

Die Steuerbefreiung selbst (§ 16 REITG)

§ 16 Abs. 1 REITG regelt die eigentliche Befreiung: Eine REIT-AG, die die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 REITG erfüllt, ist von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer befreit. Das ist der zentrale steuerliche Unterschied zu jeder anderen deutschen Aktiengesellschaft, die auf ihre Gewinne ganz normal rund 30 Prozent Unternehmenssteuern zahlt (Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag plus Gewerbesteuer, je nach Hebesatz der Gemeinde).

Wer diese Voraussetzungen verletzt, wird nicht sofort aus dem REIT-Status geworfen, sondern zunächst finanziell sanktioniert – die Sätze stehen ebenfalls in § 16 REITG:

Verstoß	Sanktion
Vermögenstest unterschritten (< 65 % Immobilienanteil)	Zahlung von 1–3 % des Fehlbetrags
Ertragstest unterschritten (< 65 % Immobilienerträge)	Zahlung von 10–20 % des Fehlbetrags
Ausschüttung unter 90 %	Zahlung von 20–30 % des Fehlbetrags

Statusverlust (§ 18 REITG) – wenn es wirklich ernst wird

Bleiben Verstöße bestehen, endet die Steuerbefreiung nach § 18 REITG vollständig – zum Beispiel wenn:

• die Börsenzulassung verloren geht,
• der Streubesitz drei Geschäftsjahre in Folge unter 15 Prozent liegt,
• die 10-Prozent-Höchstbeteiligungsgrenze drei Jahre in Folge verletzt wird,
• die 45-Prozent-Eigenkapitalquote drei Jahre in Folge unterschritten wird, oder
• dieselbe der oben genannten Verletzungen drei Jahre in Folge (bzw. verschiedene Verletzungen über fünf Jahre) auftritt.

Verliert eine Gesellschaft den REIT-Status, wird sie rückwirkend wie eine ganz normale Kapitalgesellschaft besteuert – mit teils erheblichen Steuernachzahlungen auf die während der Steuerbefreiung aufgelaufenen, nicht ausgeschütteten Gewinnanteile und Rücklagen. Das ist keine theoretische Randnotiz: Weiter unten zeigen wir mit der Deutsche Konsum REIT-AG ein reales Beispiel, bei dem genau das passiert ist.

Warum die Aktie trotzdem voll besteuert wird: REITG und InvStG sind zwei getrennte Welten

Hier liegt der eigentliche Denkfehler, den viele Anleger machen: Sie schließen aus der Steuerbefreiung der REIT-AG darauf, dass auch die Anlage in die Aktie steuerlich begünstigt sein müsste. Das Gegenteil ist der Fall, und zwar aus einem einfachen rechtssystematischen Grund.

Die Teilfreistellung nach § 20 Investmentsteuergesetz (InvStG) – jene 30 Prozent, die bei „Aktienfonds" steuerfrei bleiben – ist ein Mechanismus, der ausschließlich für Investmentfonds und Investmentanteile gilt, wie sie im InvStG definiert sind. Das Gesetz selbst spricht ausdrücklich von „Investmentanteilen" und „Investmentfonds" – eine direkt gehaltene Aktie, egal welcher Gesellschaft, ist rechtlich niemals ein Investmentanteil. Eine REIT-AG-Aktie, die du über dein Depot kaufst, ist eine ganz gewöhnliche Aktie im Sinne des § 20 Einkommensteuergesetz (EStG) und unterliegt damit ausschließlich der klassischen Kapitalertragsbesteuerung: pauschal 25 Prozent Abgeltungssteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Steuer, macht in Summe 26,375 Prozent (ohne Kirchensteuer) – auf Dividenden ebenso wie auf Kursgewinne.

Der Hintergrund der Teilfreistellung, vereinfacht dargestellt: Seit der großen InvStG-Reform 2018 zahlen deutsche Investmentfonds auf bestimmte inländische Erträge (etwa Mieteinnahmen und Dividenden aus deutschen Aktien) bereits auf Fondsebene eine gewisse Vorbelastung. Die Teilfreistellung soll diese Vorbelastung für die Anleger pauschal wieder ausgleichen – gestaffelt nach Anlageklasse: 30 Prozent bei Aktienfonds (Fonds, die laut Anlagebedingungen dauerhaft mehr als 50 Prozent ihres Aktivvermögens in Kapitalbeteiligungen halten), 15 Prozent bei Mischfonds, 60 Prozent bei Immobilienfonds mit überwiegend inländischem Bestand und 80 Prozent bei Auslands-Immobilienfonds. Bei einer direkt gehaltenen Aktie gibt es diese Fondsebenen-Vorbelastung gar nicht – und folglich auch keinen Ausgleichsmechanismus dafür.

Für eine REIT-AG kommt erschwerend hinzu: Auf ihrer Ebene fällt ohnehin keine Körperschaft- oder Gewerbesteuer an (§ 16 REITG). Der Ausgleichsgedanke der Teilfreistellung würde hier also ins Leere laufen, selbst wenn er anwendbar wäre – es gibt nichts auszugleichen, weil die einzige Besteuerung ohnehin erst beim Anleger stattfindet. Genau das ist die Logik hinter dem REITG-Modell: einmalige, aber dafür vollständige Besteuerung beim Anleger statt einer (teilweisen) Doppelbesteuerung auf Unternehmens- und Anlegerebene.

Kurz zusammengefasst: Die Teilfreistellung ist an den Fondsmantel gekoppelt, nicht an die Immobilien- oder REIT-Eigenschaft des Basiswerts. Ob eine Aktie im Fonds eine REIT-AG, eine „normale" Immobilien-AG oder ein Industriekonzern ist, spielt für die Teilfreistellung keine Rolle – entscheidend ist nur, ob der Fonds insgesamt die Aktienfonds-Kapitalbeteiligungsquote von über 50 Prozent erfüllt. Mehr zur Funktionsweise der Teilfreistellung findest du auch in unserem Ratgeber zur Abgeltungssteuer.

Die Steuervergleichstabelle: Vier Wege, in Immobilien zu investieren

Die folgende Tabelle vergleicht die vier gängigsten Wege, über die Börse an Immobilienerträgen zu partizipieren – bezogen auf die private Anlage im Privatvermögen (kein Betriebsvermögen), ohne Kirchensteuer:

Anlageform	Rechtlicher Charakter	Teilfreistellung?	Effektive Steuerlast auf Erträge
Direkte REIT-AG-Aktie (z. B. Hamborner REIT AG)	Einzelaktie (EStG)	Nein	26,375 % auf den vollen Ertrag
Normale Immobilien-Aktie (z. B. Vonovia, kein REIT-Status)	Einzelaktie (EStG)	Nein	26,375 % auf den vollen Ertrag (zusätzlich zahlt die Gesellschaft selbst Körperschaft- und Gewerbesteuer)
REIT-/Immobilienaktienfonds oder -ETF	Investmentanteil, „Aktienfonds" (InvStG)	Ja, 30 %	26,375 % auf 70 % des Ertrags ≈ 18,46 % effektiv
Offener Immobilienfonds, überwiegend Inland	Investmentanteil, „Immobilienfonds" (InvStG)	Ja, 60 %	26,375 % auf 40 % des Ertrags ≈ 10,55 % effektiv
Offener Immobilienfonds, überwiegend Ausland	Investmentanteil, „Auslands-Immobilienfonds" (InvStG)	Ja, 80 %	26,375 % auf 20 % des Ertrags ≈ 5,275 % effektiv

Auf alle Varianten wird zusätzlich der Sparerpauschbetrag von aktuell 1.000 Euro (Einzelveranlagung) bzw. 2.000 Euro (Zusammenveranlagung) pro Jahr angerechnet, sofern du einen Freistellungsauftrag eingerichtet hast oder die Beträge über die Steuererklärung geltend machst. Bei größeren Depots ist dieser Freibetrag schnell ausgeschöpft und die tabellarischen Sätze greifen auf den überschießenden Betrag in voller Höhe.

Ein Punkt, der in der Tabelle nicht auftaucht, aber real ist: Bei thesaurierenden (nicht ausschüttenden) Fondsvarianten greift zusätzlich die jährliche Vorabpauschale – ein pauschaler Mindestbetrag, der unabhängig von tatsächlichen Ausschüttungen versteuert werden muss. Direkt gehaltene REIT-AG-Aktien kennen dieses Konzept nicht, da es ausschließlich ein Instrument des Investmentsteuerrechts ist. Ob ein Fonds oder ETF ausschüttend oder thesaurierend konstruiert ist, erklären wir ausführlich in unserem Artikel Thesaurierend oder ausschüttend.

Rechenbeispiel: Was bedeutet das konkret in Euro?

Zahlen wirken abstrakt, solange man sie nicht durchrechnet. Die folgenden Beispiele sind vereinfachte Modellrechnungen zur Illustration der steuersystematischen Wirkung – keine Renditeprognose und keine Aussage über die tatsächliche oder künftige Ausschüttungshöhe einer konkreten REIT-Aktie oder eines konkreten Fonds. Wir rechnen ohne Kirchensteuer und gehen davon aus, dass dein Sparerpauschbetrag bereits durch andere Kapitalerträge ausgeschöpft ist, damit der volle Steuersatz zur Anwendung kommt.

Beispiel 1: Eine einzelne Ausschüttung von 400 Euro brutto

Angenommen, du erhältst in einem Jahr 400 Euro Bruttodividende bzw. -ausschüttung – einmal aus einer direkt gehaltenen REIT-AG-Aktie, einmal aus einem REIT-Aktienfonds mit identischer Bruttoausschüttung:

	Direkte REIT-AG-Aktie	REIT-Aktienfonds (30 % TF)	Offener Immobilienfonds Inland (60 % TF)
Bruttoausschüttung	400,00 €	400,00 €	400,00 €
Steuerpflichtiger Anteil	400,00 €	280,00 €	160,00 €
Abgeltungssteuer inkl. Soli (26,375 %)	105,50 €	73,85 €	42,20 €
Netto beim Anleger	294,50 €	326,15 €	357,80 €

Allein durch die Teilfreistellung bleiben bei identischer Bruttoausschüttung 31,65 Euro mehr netto übrig, wenn du denselben wirtschaftlichen Ertrag über einen Aktienfonds statt über die Direktaktie beziehst – ein Unterschied von rund 10,7 Prozent auf die Nettoausschüttung.

Beispiel 2: Langfristiger Vermögensaufbau über 20 Jahre

Um die Größenordnung über einen längeren Anlagehorizont zu zeigen, unterstellen wir eine konstante Bruttorendite von 4 Prozent pro Jahr (rein hypothetisch, ohne jeden Anspruch auf Prognosewert), vollständige jährliche Besteuerung und Wiederanlage, und ein Startkapital von 10.000 Euro:

	Direkte REIT-AG-Aktie	REIT-Aktienfonds (30 % TF)	Immobilienfonds Inland (60 % TF)	Immobilienfonds Ausland (80 % TF)
Effektive Nettorendite p. a.	2,945 %	3,262 %	3,578 %	3,789 %
Endkapital nach 20 Jahren	17.869 €	19.001 €	20.200 €	21.039 €

Der Unterschied zwischen der Direktaktie und dem Aktienfonds-Wrapper beläuft sich in diesem stark vereinfachten Modell auf rund 1.130 Euro nach 20 Jahren – ausschließlich durch den steuerlichen Effekt der Teilfreistellung, bei identischer unterstellter Bruttorendite. Das ist kein Argument dafür, dass Fonds „automatisch besser" abschneiden – reale Fonds haben eigene laufende Kosten (TER), Tracking-Differenzen zum Basiswert und ein anderes Rendite-Risiko-Profil als eine Einzelaktie. Es zeigt lediglich, wie stark allein die steuerliche Behandlung des Anlagevehikels das Nettoergebnis prägen kann – unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Immobilien in beiden Fällen identisch wären.

Ein zweiter, oft übersehener Unterschied: die Verlustverrechnung

Neben der Teilfreistellung gibt es noch eine zweite steuersystematische Weiche, die zwischen Direktaktie und Fondsanteil unterscheidet – und die in den meisten Erklärungen zum Thema komplett fehlt.

Nach § 20 Abs. 6 Satz 4 EStG dürfen Verluste aus der Veräußerung von Aktien – dazu zählt auch eine REIT-AG-Aktie, denn rechtlich ist sie eine ganz normale Aktie – nur mit Gewinnen aus der Veräußerung von Aktien verrechnet werden. Deine depotführende Bank führt dafür einen gesonderten „Aktien-Verlustverrechnungstopf". Verkaufst du deine REIT-AG-Aktie mit Verlust, kannst du diesen Verlust also nicht mit Zinserträgen aus Tagesgeld, mit Fondsgewinnen oder mit Gewinnen aus einem REIT-ETF verrechnen – nur mit Gewinnen aus dem Verkauf anderer Einzelaktien.

Investmentanteile (ETFs, klassische Fonds) fallen dagegen in den allgemeinen Verlustverrechnungstopf und können mit praktisch allen anderen Kapitalerträgen verrechnet werden – auch mit Zinsen oder Dividenden. Ein Verlust aus deinem REIT-Aktienfonds lässt sich also flexibler nutzen als ein Verlust aus der REIT-AG-Einzelaktie.

Eine wichtige Einschränkung zur Einordnung: Diese Sonderregel für Aktienverluste ist seit Jahren umstritten. Der Bundesfinanzhof hält sie für verfassungswidrig und hat sie dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt (Vorlagebeschluss vom 17. November 2020, Az. VIII R 11/18; beim BVerfG anhängig unter Az. 2 BvL 3/21). Eine endgültige Entscheidung stand zum Zeitpunkt dieses Artikels (Stand: August 2026) noch aus, wurde für 2026 aber erwartet – betroffene Steuerbescheide ergehen deshalb in diesem Punkt vorläufig. Sollte das Gericht die Regelung kippen, könnte sich dieser Unterschied zwischen Aktie und Fondsanteil rückwirkend relativieren. Verlässliche, tagesaktuelle Informationen dazu findest du im Zweifel bei deinem Steuerberater oder in der Rechtsprechungs-Berichterstattung – dieser Artikel kann das nicht ersetzen. Mehr zur Verlustverrechnung bei Aktien im Allgemeinen liest du in unserem Artikel zu den Regeln für die Verrechnung von Aktienverlusten.

Wie die Steuer technisch erhoben wird

Für beide Varianten – Direktaktie wie Fondsanteil – gilt: Solange du dein Depot bei einer deutschen Bank oder einem deutschen Broker führst, zieht das Institut die Abgeltungssteuer als Kapitalertragsteuer automatisch bei Zufluss der Dividende oder bei Realisierung eines Kursgewinns ab (§ 43 EStG) und führt sie ans Finanzamt ab. Du musst diese Kapitalerträge dann grundsätzlich nicht mehr in deiner Steuererklärung angeben – es sei denn, du möchtest eine Günstigerprüfung beantragen (etwa weil dein persönlicher Einkommensteuersatz unter 26,375 Prozent liegt), hast einen ausländischen Broker ohne deutschen Steuerabzug, oder möchtest deinen Sparerpauschbetrag nachträglich über die Anlage KAP geltend machen. Wie das im Detail funktioniert, erklären wir in Steuererklärung: Anlage KAP.

Zwei aktuelle deutsche REIT-Aktiengesellschaften (nur zur Einordnung)

Um die Theorie greifbar zu machen, hier zwei Unternehmen, die zum Zeitpunkt der Recherche (August 2026) tatsächlich als REIT-Aktiengesellschaft nach dem REITG firmieren. Das ist ausdrücklich keine Kauf- oder Anlageempfehlung – RenditeRadar berät nicht und vermittelt keine Wertpapiergeschäfte. Der REIT-Status kann sich jederzeit ändern; prüfe vor jeder Entscheidung selbst den aktuellen Geschäftsbericht sowie Meldungen der Gesellschaft und der BaFin.

Hamborner REIT AG (SDAX-notiert) ist nach eigener Aussage und öffentlich zugänglichen Unternehmensangaben an die Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent nach § 15 REITG gebunden und beschreibt sich selbst als REIT-Aktiengesellschaft mit einem Portfolio aus Gewerbeimmobilien (u. a. Nahversorgungsimmobilien, Fachmarktzentren, Baumärkte). Sie ist eines der wenigen Unternehmen am deutschen Markt, die den REIT-Status seit ihrer Umwandlung durchgehend halten.

Deutsche Industrie REIT-AG ist eine auf Light-Industrial- und Logistikimmobilien spezialisierte Gesellschaft, die ebenfalls unter der Bezeichnung REIT-AG firmiert. Für diesen Artikel konnten wir den tagesaktuellen Status nicht bis ins letzte Detail über eine offizielle, vollständige Quartalsmeldung verifizieren – das ändert nichts an der grundsätzlichen Funktionsweise, die dieser Artikel beschreibt, ist aber ein guter Anlass für den Hinweis: Verifiziere den REIT-Status eines konkreten Unternehmens immer selbst über dessen aktuellen Geschäfts- oder Halbjahresbericht, bevor du dich auf ihn verlässt.

Nicht mehr aktuell als börsennotierte REIT-AG: alstria office REIT-AG wurde nach einer Übernahme durch Brookfield im Zuge eines aktienrechtlichen Squeeze-outs 2025 von der Börse genommen; die Gesellschaft war zuvor bereits Ende 2024 freiwillig aus dem REIT-Status ausgeschieden. Fair Value REIT-AG wurde nach einer Übernahme durch die Peach Property Group von der Börse genommen. Beide Beispiele zeigen: Der Kreis deutscher REIT-Aktiengesellschaften ist klein und verändert sich – ein strukturelles Risiko, auf das wir im nächsten Abschnitt eingehen.

Risiken und typische Denkfehler

Denkfehler 1: „Immobilienaktie" und „REIT-AG" gleichsetzen

Der häufigste Fehler ist bereits weiter oben angesprochen: Nicht jede Aktie mit Immobilienbezug ist ein REIT. Vonovia, LEG Immobilien, TAG Immobilien oder Deutsche Wohnen (heute Teil von Vonovia) sind normale Aktiengesellschaften ohne REIT-Status – sie zahlen Körperschaft- und Gewerbesteuer wie jedes andere Unternehmen und unterliegen keiner gesetzlichen 90-Prozent-Ausschüttungspflicht. Steuerlich macht das für dich als Aktionär beim Verkauf oder bei der Dividende zwar keinen Unterschied (beides wird mit 26,375 Prozent besteuert), wohl aber für das Geschäftsmodell, die Ausschüttungspolitik und die Kapitalstruktur des Unternehmens.

Denkfehler 2: Die Steuerbefreiung der Gesellschaft mit einem Steuervorteil für den Anleger verwechseln

Wie oben gezeigt, ist das Gegenteil der Fall: Die REIT-AG-Aktie wird beim Anleger voller besteuert als ein vergleichbarer Fondsanteil, weil die steuerliche Entlastung ausschließlich auf Unternehmensebene ansetzt.

Klumpenrisiko und Liquiditätsrisiko

Wer statt eines diversifizierten Fonds eine einzelne REIT-AG-Aktie kauft, geht ein konzentriertes Einzelwettrisiko auf ein Unternehmen, eine Immobiliennutzungsart (z. B. Büro, Einzelhandel, Logistik) und häufig eine bestimmte Region ein. Die deutschen REIT-AGs sind zudem überwiegend Nebenwerte mit vergleichsweise geringer Marktkapitalisierung und Handelsliquidität – das kann sich in größeren Spreads und höherer Kursvolatilität niederschlagen. Wie du ein Depot generell auf Klumpenrisiken prüfst, erklären wir in Klumpenrisiko im Depot erkennen.

Zinssensitivität

Immobiliengesellschaften – REITs eingeschlossen – reagieren strukturell empfindlich auf Zinsänderungen: Höhere Zinsen verteuern die Anschlussfinanzierung von Fremdkapital, drücken tendenziell auf Immobilienbewertungen (die häufig über abgezinste Cashflow-Modelle ermittelt werden) und machen alternative festverzinsliche Anlagen relativ attraktiver, was den Kurs von Immobilienaktien unter Druck setzen kann. Da REIT-AGs durch § 15 REITG zwar eine Eigenkapitaluntergrenze, aber eben auch bis zu rund 55 Prozent Fremdkapitalanteil haben dürfen, ist dieses Risiko real und nicht rein theoretisch.

Statusverlust-Risiko: Deutsche Konsum REIT-AG als Beispiel

Ein Statusverlust ist keine akademische Fußnote. Die Deutsche Konsum REIT-AG hat nach mehrjährig wiederholtem Unterschreiten der geforderten Eigenkapitalquote nach § 15 REITG ihren REIT-Status verloren – mit der Folge, dass die Gesellschaft rückwirkend regulär körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig wurde und laut Berichterstattung mit einer entsprechenden Steuernachzahlung konfrontiert ist. Für Aktionäre ändert der Statusverlust an der laufenden Abgeltungssteuer auf Dividenden und Kursgewinne nichts (die Aktie war schon vorher voll steuerpflichtig) – wohl aber verschwindet die gesetzliche 90-Prozent-Ausschüttungspflicht, und die zusätzliche Steuerlast auf Unternehmensebene kann die finanzielle Substanz und damit den Aktienkurs belasten. Dieses Beispiel zeigt: Die REITG-Kriterien sind keine bloße Formsache, sondern laufend zu erfüllende Bedingungen, deren Verletzung reale wirtschaftliche Folgen hat.

Ausschüttung ist keine Garantie

Die 90-Prozent-Pflicht bezieht sich auf den handelsrechtlichen Jahresüberschuss – ist dieser wegen Abschreibungen, Wertkorrekturen oder Zinsaufwand gering oder negativ, kann die tatsächliche Dividende entsprechend niedrig ausfallen oder ganz ausbleiben, ohne dass die Gesellschaft gegen das REITG verstößt. Eine hohe REIT-Dividendenrendite in der Vergangenheit ist keine Zusicherung für die Zukunft.

Wo REITs in deine Anlagestrategie passen (und wo nicht)

Ein REIT-Investment – ob direkt oder über einen Fonds – ist eine Möglichkeit, Immobilienexposure über die Börse abzubilden, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen, zu vermieten und zu verwalten. Wie sich das grundsätzlich zur direkten Immobilie verhält, haben wir bereits in Immobilie oder ETF eingeordnet; wer stattdessen über einen klassischen offenen Immobilienfonds nachdenkt, findet die dortigen Besonderheiten – etwa Mindesthaltefristen und Kündigungsfristen – in Offene Immobilienfonds: Kündigungsfrist erklärt.

Wer Immobilienaktien oder REITs als Baustein eines diversifizierten Portfolios nutzen möchte, tut das in der Praxis meist über einen breit gestreuten Fonds oder ETF statt über Einzelaktien – schon allein wegen der oben beschriebenen Konzentrationsrisiken einzelner Nebenwerte. Wie du ein ETF-Portfolio grundsätzlich strukturierst, erklären wir in ETF-Portfolio aufbauen; passende Produkte findest du in der ETF-Suche. Allgemeine Grundlagen zur Kapitalertragsbesteuerung, zum Sparerpauschbetrag und zur Steuererklärung für Kapitalerträge fasst unser Steuer-Ratgeber sowie der Artikel zur Steuererklärung mit Anlage KAP zusammen. Fachbegriffe rund um Investmentsteuerrecht und REITs findest du außerdem in unserem Finanz-Glossar.

Fazit

Ein deutscher REIT ist kein Steuervehikel für Privatanleger, sondern ein Steuervehikel für die Gesellschaft selbst: Im Austausch gegen eine strenge Struktur – Mindeststreubesitz, 65-Prozent-Vermögens- und Ertragstest, 45-Prozent-Eigenkapitalquote und vor allem die 90-Prozent-Ausschüttungspflicht – wird eine REIT-Aktiengesellschaft von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Für dich als Anleger bedeutet das aber gerade keinen Steuervorteil, sondern im Gegenteil: Deine REIT-AG-Aktie wird ganz genauso besteuert wie jede andere Einzelaktie – voll und ohne Teilfreistellung. Die 30-prozentige Teilfreistellung, die viele fälschlich mit REITs verbinden, gehört systematisch zum Investmentsteuerrecht und greift nur, wenn du über einen Fonds oder ETF investierst – unabhängig davon, ob die enthaltenen Aktien REIT-AGs oder normale Immobilienunternehmen sind.

Wer die Wahl zwischen Direktaktie und Fondsmantel hat, sollte diesen Unterschied kennen, bevor er investiert – nicht, weil eine Variante grundsätzlich „besser" wäre, sondern weil die Nettorendite bei identischem Bruttoertrag spürbar unterschiedlich ausfallen kann, wie unsere Rechenbeispiele zeigen. Und wer sich für die Direktaktie entscheidet, sollte sich der zusätzlichen Konzentrations-, Liquiditäts- und Zinsrisiken bewusst sein, die mit einer Einzelaktie – REIT hin oder her – grundsätzlich einhergehen.

*Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Anlageberatung. Stand: August 2026.*